หน้าแรก › บทความ › สินเชื่อและการเงิน

2022-10-26 · ค่าโอนและภาษี · จากคลิป YouTube @architectiseasy

ค่าโอนบ้าน-ที่ดิน จ่ายอะไรบ้าง และวิธีลดภาษีที่ดิน

ค่าโอนบ้านและที่ดินมี 4 รายการ: ค่าโอน 2% ของราคาประเมิน จดจำนอง 1% ไม่เกิน 2 แสน อากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ตัวอย่างบ้าน 10 ล้าน และ 4 วิธีลดภาษีที่ดิน

โอนบ้าน โอนที่ดิน ต้องจ่ายอะไรบ้าง

การทำธุรกรรมซื้อขายที่สำนักงานที่ดินมีค่าใช้จ่ายหลัก 4 รายการ และมีภาษีเงินได้ที่สำนักงานที่ดินหักไว้จากผู้ขายเพิ่มอีกส่วน

• ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาประเมินของสำนักงานที่ดิน
• ค่าจดจำนอง: 1% ของวงเงินกู้ สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท เสียเฉพาะกรณีกู้ธนาคาร
• ค่าอากรแสตมป์: จำนวนเล็กน้อย
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%: เสียเมื่อขายบ้านที่ถือครองไม่ถึง 3 ปี หรือที่ดินเปล่าที่ถือครองไม่ถึง 5 ปี
• ภาษีเงินได้: สำนักงานที่ดินหักไว้ ณ วันโอน

ราคาประเมินคืออะไร ต่างจากราคาตลาดอย่างไร

ราคาที่เกี่ยวกับการซื้อขายมี 3 แบบ คือ ราคาประเมินที่ดิน ราคาประเมินของธนาคาร และราคาตลาด ราคาประเมินที่ดินจัดทำและสำรวจโดยกรมธนารักษ์ สำนักงานที่ดินใช้เป็นฐานคิดมูลค่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด ค่าโอนจึงคิดจากราคานี้ ไม่ใช่ราคาที่ตกลงซื้อขายกัน

ก่อนไปสำนักงานที่ดินควรเตรียมเลขที่โฉนดและราคาซื้อขาย เจ้าหน้าที่จะคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมดให้

ตัวอย่าง: ซื้อบ้านมือสอง 10 ล้าน เสียเท่าไร

บ้านมือสองราคา 10 ล้านบาท เจ้าของเดิมถือครองเกิน 5 ปี ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ถ้าซื้อเงินสดเสียแค่ค่าโอน 2% ไม่มีค่าจดจำนอง

ถ้ากู้ธนาคาร 10 ล้าน ค่าจดจำนอง 1% เท่ากับ 100,000 บาท รวมกับค่าโอนแล้วประมาณ 300,000 บาท

กรณีเจ้าของถือครองไม่ถึง 3 ปี ถ้ามีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปีจะไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ถ้าไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านเลย ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเพิ่มอีก 3.3% ซึ่งเป็นก้อนที่หนักที่สุด

ผู้ซื้อหรือผู้ขาย ใครจ่ายค่าโอน

ไม่มีกติกาตายตัว ตามธรรมเนียมที่ใช้กันมาก ผู้ที่ได้รับเงิน (ผู้ขาย) จะรับผิดชอบภาษีที่เกี่ยวกับรายได้ ส่วนผู้ซื้ออาจรับค่าโอนและค่าจดจำนอง หรือตกลงแบ่งคนละครึ่ง

ต่อรองได้ทั้งแบบให้ผู้ขายออกทั้งหมด หรือผู้ซื้อออกทั้งหมดแลกกับการลดราคา ทุกอย่างขึ้นกับการเจรจาก่อนวันโอน

มาตรการลดค่าโอนบ้านไม่เกิน 3 ล้าน (ปี 2565)

ในปี 2565 รัฐบาลออกมาตรการสำหรับบ้านในโครงการจัดสรรราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% เป็นมาตรการเฉพาะช่วงเวลา ผู้ซื้อต้องตรวจสอบมาตรการของปีที่จะโอนเอง

ขายฝากคืออะไร ต่างจากการขายขาดอย่างไร

ขายฝากคือการขายโดยมีสัญญากำหนดระยะเวลาไถ่คืน เช่น สัญญา 3 ปีด้วยวงเงินที่ตกลงกัน ระหว่างนั้นผู้ขายฝากต้องจ่ายดอกเบี้ย มีค่าธรรมเนียมจดทะเบียนและภาษีที่สำนักงานที่ดิน

ข้อดีคือได้เงินก้อนเร็ว ไม่ต้องใช้เครดิตหรือรอพิจารณาแบบสถาบันการเงิน แต่ผู้รับซื้อฝากให้วงเงินต่ำกว่าราคาประเมินมาก เช่น ที่ดินราคา 1 ล้านบาทอาจรับแค่ 5-6 แสนบาท เพราะเขารับความเสี่ยง

ก่อนตัดสินใจต้องรวมค่าดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมทั้งหมด แล้วประเมินว่ามีกำลังไถ่คืนจริงหรือไม่ ถ้าไม่พอ การขายขาดจะได้ราคาที่เหมาะสมกว่า

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ลดได้อย่างไร

• จดแจ้งเป็นเกษตรกรที่เทศบาลหรือ อบต. และใช้ที่ดินทำเกษตร เช่น ปลูกกล้วย มะนาว ลดภาษีได้ง่าย แต่แทบไม่สร้างรายได้
• ปล่อยเช่าที่ดินให้ทำร้านอาหารหรือคาเฟ่ ได้สิ่งปลูกสร้างและค่าเช่า แต่ไม่ใช่ทุกแปลงที่หาคนเช่าได้
• ผู้มีรายได้น้อยหรือผู้สูงอายุ ลองติดต่อเทศบาลเพื่อขอลดหย่อนหรือผ่อนผัน (ข้อนี้ยังต้องตรวจสอบกับท้องถิ่น)
• ลงทุนสร้างอสังหาให้เช่า เช่น วิลล่า โกดัง อาคารสำนักงาน ที่จอดรถ หรือห้องพักรายวัน บนที่ดินที่เดินทางสะดวกใกล้แหล่งงานแหล่งชุมชน

วิธีสุดท้ายต้องใช้เงินลงทุน เช่น 5-8 ล้านบาทได้ห้องพัก 4-6 ห้อง แต่ได้ 2 ทาง คือลดภาษีที่ดินลง และเมื่อชุมชนขยายตัวใน 10 ปี ราคาประเมินที่ดินและอาคารจะสูงขึ้น ระหว่างทางยังมีค่าเช่าเข้าทุกเดือน