หน้าแรก › บทความ › สินเชื่อและการเงิน

2021-10-26 · สินเชื่อสร้างบ้าน · จากคลิป YouTube @architectiseasy

ขอสินเชื่อบ้าน ธนาคารดูอะไร: เอกสาร เครดิตบูโร และเหตุผลที่กู้ไม่ผ่าน

ขอสินเชื่อบ้านจากมุมเจ้าหน้าที่ธนาคาร: ยอดผ่อนไม่เกิน 40% ของรายได้ อายุรวมระยะผ่อนไม่เกิน 65 ปี เอกสารที่ต้องใช้ วิธีแก้เครดิตบูโร และเหตุที่กู้บ้านไม่ผ่าน

ธนาคารพิจารณาสินเชื่อบ้านจากอะไร

เจ้าหน้าที่สินเชื่อสรุปว่าธนาคารดูคาแรกเตอร์ของผู้กู้เป็นหลัก ได้แก่ นิสัยการใช้เงิน หน้าที่การงาน ประวัติการผ่อนชำระ ศักยภาพในการผ่อนคืน และหลักประกัน ทุกเคสวิเคราะห์จากภาพรวม ไม่มีสูตรตายตัว

ทรัพย์สิน เช่น ที่ดินที่ได้รับตกทอดมา ช่วยสนับสนุนการพิจารณาได้ แต่ยอดกู้ต้องไม่เกินกำลังผ่อนจากรายได้ เพราะธนาคารเลือกแก้ปัญหาที่ต้นเหตุคือรายได้ การยึดที่ดินไปขายทอดตลาดเมื่อผิดนัดมีขั้นตอนยุ่งยาก ถ้ารายได้ไม่พอ อาจต้องหาผู้กู้ร่วมหรือผู้ค้ำประกันเพิ่ม

เหตุผลที่กู้บ้านไม่ผ่านบ่อยที่สุด

• เคยผิดนัดชำระ: ธนาคารมองว่าไม่มีวินัยในการผ่อนคืน
• รายได้ไม่มั่นคง: บางเดือนมีบางเดือนไม่มี หรือเพิ่งเริ่มงานได้ไม่นาน
• นิสัยการใช้เงินไม่ดี: ไม่มีเงินออม จ่ายบ้างไม่จ่ายบ้าง แม้รายได้สูงก็ไม่ผ่าน
• หลักประกันมีปัญหา: เช่น เป็นที่ดินตาบอด หรือสภาพหลักประกันไม่ผ่านเกณฑ์ แม้คุณสมบัติอื่นผ่านหมด เจ้าหน้าที่ประเมินแล้วก็ปฏิเสธได้
• ยื่นวงเงินเกินกำลังผ่อน เมื่อเทียบวงเงินกู้กับรายได้แล้วไม่สอดคล้องกัน

กู้บ้านได้เท่าไร: ยอดผ่อนไม่เกิน 40% ของรายได้

ธนาคารอนุมัติโดยให้ยอดผ่อนบ้านต่อเดือนไม่เกิน 40% ของรายได้ เงินเดือน 30,000 บาทผ่อนได้ไม่เกิน 12,000 บาท ที่เหลือไว้ใช้จ่าย ตัวอย่างในคลิป ผ่อนเดือนละ 12,000 บาท ไม่มีภาระอื่น ผ่อน 30 ปี กู้ได้ประมาณ 2 ล้านบาท แต่ละธนาคารมีเรทคำนวณวงเงินจากยอดผ่อนต่างกัน

ถ้ามีภาระหนี้อยู่แล้ว ยังขอสินเชื่อเพิ่มได้ แต่ภาระใหม่รวมกับภาระเดิมต้องไม่เกิน 60% ของรายได้

• ตัวอย่าง: เงินเดือน 20,000 บาท มีภาระผ่อนอยู่ 3,000 บาท เหลือ 17,000 บาท คูณ 40% ได้ยอดผ่อนบ้านไม่เกิน 6,800 บาทต่อเดือน
• รายได้เสริมนับรวมได้ ถ้าเข้ามาสม่ำเสมอทุกเดือนและยืนยันได้ ถ้าได้บ้างไม่ได้บ้างจะไม่นับ
• กู้ร่วม: กู้คนเดียวรายได้ 50,000 บาท กู้ได้ประมาณ 3 ล้าน ถ้ามีผู้กู้ร่วมรายได้ 30,000 บาท รวมเป็น 80,000 บาท กู้ได้ประมาณ 5 ล้าน ซื้อบ้านหลังใหญ่ขึ้นหรือแบ่งภาระกันก็ได้
• รายได้ขั้นต่ำตามเกณฑ์ประมาณ 15,000 บาทขึ้นไป ต่ำกว่านั้นยังพิจารณาได้ถ้ากู้วงเงินไม่สูง เช่น บ้านราคา 3–4 แสนบาท และมีประวัติการออม

ผ่อนบ้านได้กี่ปี

ระยะเวลาผ่อนรวมกับอายุผู้กู้ต้องไม่เกิน 65 ปี และผ่อนได้สูงสุดไม่เกิน 30 ปี ตามเกณฑ์นี้ ผู้กู้อายุ 40 ปีจะผ่อนได้ราว 25 ปี อายุมากขึ้น ระยะผ่อนสั้นลง ยอดผ่อนต่อเดือนจึงสูงขึ้น การเริ่มมีวินัยทางการเงินตั้งแต่อายุน้อยจึงได้เปรียบ

เอกสารขอสินเชื่อบ้านมี 4 กลุ่ม

• เอกสารส่วนตัว: สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน ใบเปลี่ยนชื่อ ทะเบียนสมรส
• เอกสารรายได้ (พนักงานประจำ): หนังสือรับรองเงินเดือน สลิปเงินเดือน และ statement บัญชี
• เอกสารรายได้ (ฟรีแลนซ์/ค้าขาย): ประวัติการทำงาน statement ใบแจ้งหนี้ (invoice) สัญญาจ้างกับบริษัท หนังสือรับรองว่าทำงานให้บริษัทในฐานะฟรีแลนซ์หรือที่ปรึกษา หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (50 ทวิ) ทะเบียนพาณิชย์หรือทะเบียนการค้า
• เอกสารทรัพย์สิน: บัญชีเงินออม ทองคำแท่ง หรือทรัพย์สินอื่นที่แสดงวินัยการเก็บเงิน
• เอกสารหลักประกัน (ซื้อบ้าน): สัญญาจะซื้อจะขาย และสำเนาโฉนดของบ้านที่จะซื้อ
• เอกสารหลักประกัน (ซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้าง): สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน แบบบ้านที่จะสร้าง และสัญญาจ้างผู้รับเหมา ควรยื่นมาพร้อมกันทั้งหมด

statement อย่างเดียวไม่พอ เพราะเงินเข้าออกสวยๆ อาจมาจากธุรกิจที่ไม่ถูกกฎหมาย ธนาคารต้องเห็นที่มาของรายได้และการเสียภาษีที่ถูกต้อง

ค้าขาย ขายของออนไลน์ หรือเก็บเงินสด ต้องเตรียมอย่างไร

ธนาคารดูเงินที่เข้าบัญชีเป็นอันดับแรก คนค้าขายที่เก็บเงินสดไว้ที่บ้าน เช่น ขายได้วันละ 10,000 บาท เก็บไว้ 1 แสนบาท ยืนยันรายได้ไม่ได้ เมื่อมีรายได้ควรนำเข้าบัญชีทุกครั้ง เพราะตัวเลขในบัญชีใช้คำนวณเป็นรายได้ได้ ขายของออนไลน์ก็ต้องมีหลักฐานที่ตรวจสอบย้อนได้

ทะเบียนพาณิชย์ไม่ได้กำหนดว่าธุรกิจเริ่มวันไหน บางรายไม่ได้จดทะเบียนเลย แต่พิสูจน์ได้ว่าเปิดร้านมา 3–5 ปีจากประวัติการขายที่ผ่านมา และสัญญาเช่าร้านที่ทำต่อเนื่องเกิน 3–5 ปี

เงินออมสำคัญกว่าเงินเดือนสูง

ต่อให้เงินเดือน 3–5 แสนบาท ถ้าไม่มีทรัพย์สินหรือเงินออมเลย ธนาคารมองว่าวินัยการใช้เงินไม่ดี บางคนมีรายได้เดือนละ 5 แสนแต่ใช้หมด ธนาคารก็ปล่อยกู้ไม่ได้ ในทางกลับกัน เคยมีลูกค้าเงินเดือน 12,000 บาท ใช้น้อยมากจนมีเงินออม 3–4 แสนบาท ธนาคารมองว่ารับภาระหนี้ได้

ประวัติการออมต้องต่อเนื่อง การยืมเงินญาติมาใส่บัญชีก่อนยื่นกู้วันเดียวใช้ไม่ได้ ธนาคารดูวินัยจากระยะเวลาการออม

เครดิตบูโรคืออะไร ถ้าไม่เคยกู้เลยทำอย่างไร

เครดิตบูโรคือประวัติการก่อหนี้และลักษณะการผ่อนชำระของแต่ละคนที่ถูกบันทึกไว้ ธนาคารใช้ตรวจว่าผู้ขอกู้เคยผิดนัดหรือไม่ชำระหนี้หรือเปล่า ถ้าที่ผ่านมาชำระไม่ตรงเลย ธนาคารจะประเมินว่ามีโอกาสเกิดหนี้เสียในอนาคต

คนที่ไม่เคยมีประวัติหนี้ในบูโร ธนาคารจะดูจาก 2 อย่างแทน คือรายได้ที่แน่นอนสม่ำเสมอ และประวัติการออมหรือทรัพย์สิน ไม่จำเป็นต้องไปเปิดบัตรเครดิตเพื่อสร้างประวัติ แต่ละธนาคารมีเกณฑ์ไม่เท่ากัน ธนาคารที่ให้ข้อมูลไม่บังคับว่าต้องมีภาระในบูโร

เครดิตบูโรเสีย แก้อย่างไรให้กู้ผ่าน

• ขั้นแรก เคลียร์หนี้ที่เคยค้างให้กลับมาอยู่ในสถานะปกติก่อน
• จากนั้นสร้างวินัยการชำระและการออมต่อเนื่อง 2–3 ปี ให้ธนาคารเห็นว่ามีศักยภาพรับภาระหนี้
• จ่ายช้า 1–2 วัน เช่น ครบกำหนดวันที่ 10 จ่ายวันที่ 11–12 บูโรไม่ได้แสดงละเอียดขนาดนั้น
• ขาดส่งบัตรเครดิตไป 1 งวดช่วงเริ่มทำงาน แต่จ่ายครบแล้ว ยังอธิบายเป็นเหตุสุดวิสัยได้
• ค้างเกิน 60 วัน หรือเข้าปรับปรุงโครงสร้างหนี้แล้ว ต้องเคลียร์ให้เรียบร้อยแล้วเริ่มสร้างประวัติใหม่

บัตรเครดิตที่ไม่ได้ใช้ หรือใช้แล้วชำระเต็ม 100% ทุกรอบ เจ้าหน้าที่ระบุว่าไม่นำมาคิดเป็นภาระ ถ้าใช้เป็นจะได้ระยะปลอดดอกเบี้ยสูงสุด 45 วัน แต่ควรมีภาระในบูโรไม่เกินสัดส่วนที่พอดีกับรายได้

เช็กเครดิตบูโรบ่อยทำให้กู้ไม่ผ่านได้

ถ้าถูกเช็กบูโรซ้ำหลายครั้งในเวลาสั้น เช่น 10 ครั้งใน 1 เดือน ธนาคารจะตั้งข้อสันนิษฐานว่ากำลังขอกู้หลายทางพร้อมกัน หรือถูกปฏิเสธมาหลายแห่ง ตัวอย่าง: เงินเดือน 30,000 บาท ยื่นกู้ 4 ธนาคาร แห่งละ 2 ล้านบาทสำหรับคนละแปลง ถ้าอนุมัติและจำนองพร้อมกันทั้งหมด จะมีภาระหนี้ 8 ล้านบาท

แอปสินเชื่อออนไลน์ก็มีผล กดทำรายการไม่ผ่าน สแกนหน้าไม่ผ่านแล้วทำซ้ำ อาจถูกเปิดประวัติวันเดียวหลายครั้ง ถ้าเกิดขึ้นแล้วให้ชี้แจงกับเจ้าหน้าที่ว่าเปิดเพื่ออะไร

ที่ดินยังไม่โอน กู้ปลูกสร้างได้ไหม และหลังอนุมัติทำอะไรต่อ

กรณีซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างแต่ที่ดินยังเป็นของคนอื่น เจ้าของที่ดินเซ็นหนังสือยินยอมให้ปลูกสร้างได้ โดยระบุว่าปลูกอะไร พื้นที่เท่าไร เจ้าของที่ดินไม่เสียหาย ถ้าเขาตั้งใจขายจริงก็ควรยอมเซ็น

บ้านหลังที่สองกู้ได้ถ้ามีความจำเป็น เช่น ครอบครัวขยาย หรือย้ายที่ทำงาน และมีศักยภาพผ่อน กู้ได้ถึง 100% ไม่เกิน 10 ล้านบาท เกินกว่านั้นต้องลงเงินเองบางส่วน

• ตกลงเงื่อนไขและทำประกันตามที่ตกลง
• ธนาคารออกสัญญาให้เซ็น
• นัดวันจดจำนองที่สำนักงานที่ดิน เจ้าหน้าที่นิติกรรมของธนาคารไปทำธุรกรรมและจ่ายเงินกู้
• ผ่อนดีครบ 3 ปี ขอ retention ลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม หรือเทียบกับการรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่นที่หักลบค่าใช้จ่ายแล้วคุ้มกว่า

ทั้ง retention และรีไฟแนนซ์ใช้ได้เฉพาะลูกค้าที่ผ่อนดี ถ้าประวัติผ่อนล่าช้าจะไม่เข้าเกณฑ์ใดเลย