หน้าแรก › บทความ › สินเชื่อและการเงิน

2022-10-26 · สินเชื่อสร้างบ้าน · จากคลิป YouTube @architectiseasy

พนักงานเงินเดือนกู้สร้างพูลวิลล่าได้ไหม: สินเชื่อบ้าน vs ธุรกิจ

กู้สร้างพูลวิลล่าแบบพนักงานเงินเดือน: ที่ดินเปล่ากู้ได้ 80% สิ่งปลูกสร้างได้ถึง 100% ของราคาประเมิน แบบแบ่งห้องเช่าถูกจัดเป็นสินเชื่อธุรกิจ ภาระหนี้ไม่เกิน 40%

โจทย์: พนักงานออฟฟิศอยากสร้างพูลวิลล่า อยู่เองและปล่อยเช่า

กรณีในคลิปคือพนักงานบริษัทที่อยากสร้างบ้านมีสระว่ายน้ำให้ลูกชาย วันที่ไม่ได้อยู่ก็ปล่อยเช่าเป็นพูลวิลล่า และถ้ามีคนสนใจก็ขายต่อได้ ที่ดินที่เล็งไว้อยู่จันทบุรี ห่างหาดราว 1 กิโลเมตร ราคาถูกกว่าที่ดินติดทะเลซึ่งแพงจนซื้อไม่ไหว และฝั่งนั้นยังไม่มีพูลวิลล่าคู่แข่ง

ก่อนลงทุนเขาศึกษาตลาดจากเพจ Facebook ของพูลวิลล่าในพื้นที่ใกล้เคียง ดูค่าเช่ารายวัน จำนวนคนเข้าพัก และโปรโมชั่น แล้วจึงมาวางแผนการเงินกับเจ้าหน้าที่สินเชื่อ

กู้สร้างพูลวิลล่า ใช้สินเชื่อบ้านหรือสินเชื่อธุรกิจ

สินเชื่อมี 2 แบบ คือสินเชื่อบ้านกับสินเชื่อธุรกิจ เงื่อนไขการผ่อนและดอกเบี้ยต่างกัน ธนาคารแห่งประเทศไทยกำกับให้ธนาคารปล่อยกู้ตรงตามวัตถุประสงค์จริงของลูกค้า ถ้าแจ้งว่าจะสร้างรีสอร์ทเพื่อทำธุรกิจ จะไม่เข้าเกณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

ถ้าจะใช้สินเชื่อบ้าน ธนาคารดูความจำเป็นว่ามีที่อยู่อาศัยแล้วหรือยัง และอยู่ในภูมิลำเนานั้นจริงไหม เช่น ทำงานอยู่กรุงเทพฯ แต่จะสร้างบ้านที่จันทบุรีโดยไม่มีเหตุผลสนับสนุน ธนาคารจะจัดเป็นสินเชื่อธุรกิจ

ถ้ากู้เพื่ออยู่อาศัยจริงไปแล้ว ภายหลังย้ายที่อยู่ จะนำบ้านไปใช้ทำกิจการอื่นได้ ส่วนบ้านหลังที่ 2 ปัจจุบันเกณฑ์ LTV ผ่อนคลายแล้ว กู้ได้ถึง 100% เช่นกัน แต่ขึ้นกับศักยภาพรับภาระหนี้เพิ่มและความจำเป็น เช่น หลังแรกอยู่กับพ่อแม่ แล้วแยกครอบครัวมีภรรยาและลูก

แบบบ้านบอกวัตถุประสงค์การกู้

แบบก่อสร้างเป็นตัวกำหนดวัตถุประสงค์ ถ้าแจ้งว่าอยู่อาศัยแต่แบบกั้นเป็นห้องพักหลายห้องเหมือนอพาร์ตเมนต์หรือรีสอร์ท เจ้าหน้าที่ประเมินจะมองว่าใช้เพื่อธุรกิจ และผลักไปเป็นเงื่อนไขสินเชื่อธุรกิจ

ถ้ากู้เพื่ออยู่อาศัย แบบต้องเป็นลักษณะบ้านจริง เช่น ห้องน้ำอยู่ในบ้าน ไม่ใช่ห้องน้ำแยกออกไปข้างนอก

กู้ซื้อที่ดินเปล่าได้ 80% ต้องเตรียมเงินสดเท่าไร

ที่ดินเปล่าธนาคารปล่อยกู้แค่ 80% ของราคาประเมิน ลูกค้าต้องมีเงินสำรอง 20% ส่วนมูลค่าสิ่งปลูกสร้างกู้ได้ถึง 100% แต่ต้องมีใบประเมินราคาแบบที่จะสร้าง

ตัวอย่าง: เจ้าของขายที่ดิน 750,000 บาท ถ้าธนาคารประเมินได้ 750,000 บาทเท่าราคาขาย (ซึ่งเกิดได้ยาก) จะกู้ได้ 600,000 บาท ต้องเตรียมเงินสด 150,000 บาท ถ้าประเมินได้ต่ำกว่าราคาขาย ต้องเตรียมเงินสดเพิ่มอีก จึงต้องรู้ราคาประเมินก่อนตัดสินใจ

ราคาที่ดิน 3 แบบ: ราคาขาย ราคาประเมินธนาคาร ราคากรมธนารักษ์

• ราคาที่เจ้าของขาย: ตกลงกันระหว่างผู้ซื้อผู้ขาย ไม่จำเป็นต้องเท่าราคาประเมินใดๆ
• ราคาประเมินธนาคาร: เจ้าหน้าที่ประเมินของธนาคารใช้เกณฑ์ละเอียด ดูภาวะเศรษฐกิจ ความเจริญในพื้นที่ และราคาซื้อขายข้างเคียง อาจใกล้ ต่ำ หรือสูงกว่าราคาขาย และขึ้นลงตามปี เช่น ปีที่ซบเซาราคาตกได้ แต่ละธนาคารมีเกณฑ์ต่างกันเล็กน้อย
• ราคาประเมินกรมธนารักษ์: ราคาที่ราชการกำหนด ไม่อัปเดตตามตลาด ใช้เป็นฐานคิดค่าธรรมเนียมการโอน

ค่าโอนที่ดิน 2% และภาษีธุรกิจเฉพาะ 3%

ถ้าผู้ขายซื้อที่ดินเปล่ามาแล้วถือครองไม่ถึง 5 ปีแล้วขายต่อ นอกจากค่าโอน 2% จะมีภาษีธุรกิจเฉพาะอีก 3% เพราะกรมที่ดินมองว่าเป็นการประกอบธุรกิจ ที่ดินในกรณีนี้เปลี่ยนชื่อมาราว 1 ปี จึงเข้าเงื่อนไข ต้องถามผู้ขายก่อนว่าถือครองมากี่ปี

ใครจ่ายค่าธรรมเนียมต่อรองได้ ธรรมเนียมทั่วไปคือฝ่ายที่ได้เงินจ่ายภาษี บางรายออกให้หมด บางรายหารครึ่ง หรือบางรายยอมลดราคา เช่น จาก 750,000 เหลือ 600,000 บาท แต่ผู้ซื้อรับค่าธรรมเนียมทั้งหมดเอง

ยังไม่ได้โอนที่ดิน ขออนุญาตก่อสร้างได้ไหม

การขออนุญาตก่อสร้างต้องยื่นบนโฉนดแปลงนั้น ถ้ายังไม่ได้ซื้อ อาจวางมัดจำกับเจ้าของที่ดินเพื่อขอสำเนาโฉนดและให้เซ็นยินยอมให้ขออนุญาตปลูกสร้าง เจ้าของที่ไม่เสียเปรียบ เพราะถ้าการซื้อขายไม่สำเร็จ บ้านก็ยังอยู่บนที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของเขา ควรทำสัญญาขอบเขตให้ชัดเจน

การขออนุญาตใช้เวลาขั้นต่ำ 45 วัน ถ้าแบบถูกต้องจะผ่านเร็ว ถ้ามีจุดไม่ชัดเจน เจ้าหน้าที่จะดึงไว้ตรวจสอบก่อน

สัญญาผู้รับเหมาและการเบิกเงินกู้เป็นงวด

ได้ใบอนุญาตแล้วต้องมีสัญญาผู้รับเหมา ถ้ามีเอกสารรายละเอียดวัสดุและค่าก่อสร้างแนบ ธนาคารจะประเมินง่ายขึ้น ปกติเจ้าหน้าที่ประเมินคิดตามพื้นที่ก่อสร้างคร่าวๆ แต่ถ้าแนบสเปกวัสดุเกรดดี บ้านหลังไม่ใหญ่ก็ประเมินมูลค่าสูงขึ้นได้

ธนาคารตรวจหน้างานและจ่ายเป็นงวด ถ้างวดไหนวัสดุไม่ตรงที่ระบุ อาจไม่จ่ายเต็มงวด เพราะถ้าแจ้งว่าบ้าน 10 ล้านแต่สร้างจริงมีมูลค่า 5 ล้าน ธนาคารจะปล่อยกู้เกินมูลค่าหลักประกัน

ธนาคารยังเช็กผู้รับเหมาว่าติด Blacklist มีประวัติถูกฟ้องหรือทิ้งงานหรือไม่ ถ้ามีอาจไม่รับ บางธนาคารมีรายชื่อผู้รับเหมาของตัวเอง ใช้แล้วได้ดอกเบี้ยถูกลง ใช้ผู้รับเหมาเองดอกเบี้ยสูงขึ้น ข้อดีคือตรวจสอบเข้ม ข้อเสียคือเจ้าของบ้านเลือกผู้รับเหมาที่ไว้ใจเองได้ยากขึ้น

รายได้เท่าไรถึงกู้ได้ และเอกสารรายได้เสริม

ธนาคารดูรายได้ ภาระหนี้ และเงินออม เงินออมสำคัญเพราะต้องมีส่วน 20% ของที่ดิน เกณฑ์คร่าวๆ คือภาระผ่อนไม่ควรเกิน 40% ของรายได้สุทธิ ตัวอย่างกู้ที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้างราว 2 ล้านบาท ผ่อนราวเดือนละ 12,000 บาท ต้องดูว่ารายได้พร้อมรับภาระนี้ไหม

• รายได้เสริม เช่น ค่าที่ปรึกษาเดือนละ 20,000 บาท หรือค่าคอมมิชชั่น 3% จากการขายกระเบื้อง 1 ล้านบาท นำมาคิดได้ถ้ามีหลักฐานตรวจสอบได้
• ค้าขาย: ต้องมีบิลซื้อสินค้า หลักฐานโอนเงินจ่าย และเงินรับเข้าจากการขาย ส่วนต่างคือกำไร แล้วสรุปรายรับรายจ่ายให้ตรงกับ Statement
• ไม่มีเอกสารเลย: ธนาคารคำนวณรายได้ส่วนนั้นไม่ได้
• เครดิต: ธนาคารเช็กประวัติในฐานข้อมูล ถ้าไม่เคยค้างชำระหรือมีประวัติเสีย ถือว่าผ่าน

ผ่อนน้อยหรือผ่อนมาก แบบไหนเหมาะ

แต่ละธนาคารคิดค่างวดต่างกัน ตัวอย่างกู้ 2 ล้านบาท ผ่อนเดือนละ 8,000 บาท เป็นดอกเบี้ยราว 6,900 บาท เงินต้นแค่ราว 1,100 บาท ผ่อนไป 1 ปีเงินต้นลดแค่หมื่นกว่าบาท ส่วนธนาคารที่ผ่อนสูงกว่าจะหมดหนี้เร็วกว่า

ผ่อนน้อยเหมาะกับคนที่ต้องการสภาพคล่องรายเดือน แล้วโปะเพิ่มเมื่อมีโบนัสหรือรายได้พิเศษ แต่ต้องรู้ว่าจ่ายดอกเบี้ยรวมสูงกว่า ค่างวดปกติเป็นดอกเบี้ยราว 60% เงินต้น 40% ส่วนที่จ่ายเกินค่างวดจะไปตัดเงินต้นทันที

อย่ากู้จนตึงเต็มวงเงิน การสร้างบ้านต้องมีเงินสำรองหมุน เพราะระหว่างก่อสร้างผู้รับเหมามักต้องซื้อของเพิ่ม ถ้าการเงินตึงจะกระทบเจ้าของบ้านเอง