หน้าแรก › บทความ › สินเชื่อและการเงิน

2021-10-26 · สินเชื่อสร้างบ้าน · จากคลิป YouTube @architectiseasy

สินเชื่อปลูกสร้างบ้าน: กู้สร้างต่างจากกู้ซื้อ และกู้ผ่านแล้วทำอะไรต่อ

กู้ซื้อที่ดินได้ไม่เกิน 80% ค่าก่อสร้างได้ 100% จ่ายเป็นงวดตามสัญญาผู้รับเหมา ค่าโอน 2% จดจำนอง 1% ดอกเบี้ยคิดตามยอดที่เบิก พร้อมขั้นตอนหลังอนุมัติและกู้ต่อเติม

กู้สร้างบ้านต่างจากกู้ซื้อบ้านยังไง

กู้ซื้อบ้านคือบ้านเสร็จ 100% แล้ว ธนาคารจ่ายเงินก้อนเดียว ส่วนกู้ปลูกสร้างคือบ้านยังไม่มี ธนาคารจึงจ่ายเป็นงวดตามงานที่เสร็จ ถ้าให้ 2 ล้านทั้งก้อนแล้วผู้รับเหมาหายไปใน 3 เดือน ธนาคารไม่มีบ้านให้ยึด การแบ่งจ่าย เช่น งวดแรกหลังเซ็นสัญญา งวดต่อไปเมื่อตอกเสาเข็ม ทำฐานราก ขึ้นหลังคา ช่วยลดความเสี่ยงทั้งเจ้าของบ้าน ธนาคาร และผู้รับเหมา

สัดส่วนวงเงินก็ต่างกัน กู้ซื้อที่ดินได้ราว 80% ผู้กู้ต้องมีเงินส่วนต่าง 20% กู้ปลูกบ้านได้ 100% ของมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง ส่วนกู้ซื้อบ้านใหม่บางกรณีได้ 100% ทุกแบบมีค่าธรรมเนียมและค่าจดจำนองที่ต้องเตรียมเงินสำรองไว้

กู้ซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้าง ธนาคารให้เท่าไหร่

กู้ซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างในคราวเดียวได้ ส่วนที่ดินธนาคารให้ไม่เกิน 80% ของราคาซื้อขาย และไม่เกิน 100% ของราคาประเมิน ส่วนสิ่งปลูกสร้างให้ 100% ของมูลค่า

• ที่ดินราคา 1 ล้านบาท ประเมินได้เต็ม: ธนาคารให้ 800,000 บาท ผู้กู้เติม 200,000 บาท
• ที่ดินราคา 1 ล้านบาท แต่ราคาประเมินออกมา 700,000 บาท: ได้แค่ 700,000 บาท
• ราคาประเมินสูงกว่าราคาซื้อขายมาก: ยังได้แค่ 80% ของราคาซื้อขาย
• ปลูกบ้านอีก 1 ล้านบาท: ได้เต็ม 1 ล้านบาท

เงินกู้ก้อนที่ดินจ่ายให้เจ้าของที่ดินก่อนเสมอ ก้อนที่ 2 จ่ายตามสัญญาว่าจ้างผู้รับเหมา สองฝ่ายได้เช็คคนละใบ

ต้องเตรียมเงินเองเท่าไหร่: ส่วนต่าง ค่าโอน ค่าจดจำนอง

นอกจากส่วนต่าง 20% ของค่าที่ดิน ยังมีค่าโอน 2% ของราคาซื้อขายที่ดิน ซึ่งผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงกันได้ว่าใครจ่าย บางเคสผู้ขายจ่ายหมด บางเคสผู้ซื้อจ่ายหมด บางเคสแบ่งครึ่ง และค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ รวมแล้วเสียแน่นอนราว 3% อยู่ที่ว่าใครจ่ายส่วนไหน

ตัวอย่างซื้อที่ดิน 1 ล้านบาท ต้องเตรียม 200,000 บาท บวกค่าโอนของ 1 ล้านบาท และค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ทั้งก้อน (ที่ดิน 800,000 บาทรวมกับวงเงินปลูกบ้าน) เป็นเงินเพิ่มอีกราว 40,000–50,000 บาท

งานปลูกสร้างยิ่งต้องมีเงินออมสำรอง เพราะต้องสำรองจ่ายผู้รับเหมาระหว่างรอเบิกงวด และมีค่าใช้จ่ายรอบบ้าน เช่น เตรียมที่ดิน ล้อมรั้ว

ธนาคารประเมินแบบบ้านและสัญญาผู้รับเหมาอย่างไร

ตอนส่งประเมินที่ดินให้ส่งแบบบ้านไปด้วย เจ้าหน้าที่ประเมินจะดูโครงสร้างว่ามูลค่าสมเหตุสมผลไหม เช่น บ้านชั้นเดียวพื้นที่ 5 x 7 เมตร มูลค่าราว 1 ล้านบาทจริงไหม ถ้าใช่ก็อนุมัติ 1 ล้านบาท บ้านหลังเล็กหน้ากว้าง 5 เมตร ลึก 7 เมตรแต่ขอกู้ 3 ล้านจะไม่ผ่าน ยกเว้นแนบรายละเอียดวัสดุเกรดสูงมาให้พิจารณาเป็นกรณีไป

ธนาคารตรวจงวดงานในสัญญาผู้รับเหมาด้วย แบ่ง 10 งวด งวดละ 100,000 บาทไม่ค่อยมีปัญหา แต่ถ้าเพิ่งลงเสาเข็มแล้วขอเบิก 500,000 บาท หรือเงินงวดไม่สัมพันธ์กับเนื้องาน ธนาคารจะให้กลับไปแก้สัญญา และจ่ายเฉพาะวงเงินที่ธนาคารเห็นว่าเหมาะสม หลายธนาคารยังขอบัตรประชาชนผู้รับเหมาไปตรวจประวัติล้มละลายหรือประวัติไม่ดี

• ปล่อยกู้ได้: ตัวบ้าน รั้ว ท่อระบายน้ำรอบบ้าน และสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ในสัญญาผู้รับเหมา
• ไม่ปล่อยกู้: เครื่องปรับอากาศ ของตกแต่งที่ถอดหรือเคลื่อนย้ายได้
• ค่าประเมินจ่ายครั้งเดียวก่อนตั้งวงเงิน ราว 3,000 บาท การตรวจงวดระหว่างก่อสร้างไม่เสียเพิ่ม

กู้ได้ 100% แต่ต้องผ่อนไหว: ตัวอย่างรายได้ 20,000 บาท

แม้มีเงินออมเกินครึ่งของค่าก่อสร้างก็ยังกู้ได้ 100% ของมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง แต่วงเงินจริงขึ้นกับความสามารถผ่อน รายได้ 20,000 บาทผ่อนได้ราว 8,000 บาทต่อเดือน ปล่อย 2 ล้านไม่ได้ ต้องใช้เงินตัวเองบางส่วน ถ้ากู้ร่วม 2 คน รายได้รวม 40,000 บาท ไม่มีภาระ ผ่อนได้ราว 16,000 บาท วงเงินราว 2.5 ล้านบาท

สถาปนิกและผู้จัดการสาขาในคลิปแนะนำให้กู้ตามความจำเป็น ศักยภาพกู้ได้ 5 ล้านไม่ได้แปลว่าต้องกู้ 5 ล้าน

ถ้าจะสร้างเพื่อทำการค้า เช่น ห้องให้เช่าหรือร้านค้า จะเป็นสินเชื่อธุรกิจ ดอกเบี้ยแพงกว่า ระยะผ่อนสั้นกว่า และอาจได้แค่ราว 70% ไม่ใช่สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

กู้ผ่านแล้วต้องทำอะไรต่อ (ยังไม่ได้เงินทันที)

• คุยเงื่อนไขกับธนาคาร: วงเงินอนุมัติ ค่างวดต่อเดือน อัตราดอกเบี้ย ค่าใช้จ่ายอื่น เช่น ประกันอัคคีภัย ประกันคุ้มครองวงเงิน
• ต่อรองได้: ขอลดดอกเบี้ย หรือลดวงเงิน เช่น อนุมัติ 5 ล้านแต่ขอแค่ 3 ล้านเพื่อผ่อนน้อยลง เอาข้อเสนอของอีกธนาคารมาต่อรองได้ ธนาคารที่อยากรักษาลูกค้าดีจะยอมสู้เงื่อนไข
• เซ็นสัญญาเงินกู้: ต้องคุยให้จบก่อน เพราะเซ็นและใช้วงเงินแล้วจะแก้ไขไม่ได้
• นัดวันจดจำนองที่สำนักงานที่ดิน: ธนาคารส่งเจ้าหน้าที่นิติกรรมไปจดจำนองและจ่ายเงินกู้งวดแรก (กรณีซื้อที่ดิน คือค่าที่ดินส่วนที่อนุมัติ)
• เบิกงวดก่อสร้าง: ผู้รับเหมาทำงานเสร็จตามงวด เช่น ตอกเสาเข็ม เทพื้น ขึ้นหลังคา แล้วแจ้งธนาคาร เจ้าหน้าที่ลงตรวจและถ่ายรูปว่าทำครบตามแบบ แล้วโอนเงินงวดนั้น

ตัวอย่างเวลาตรวจงวด: แจ้งวันจันทร์ เจ้าหน้าที่ไปตรวจวันอังคารหรือพุธ ทำรายงานส่งสำนักงานใหญ่วันพฤหัส เงินเข้าราววันศุกร์ โดยรวมไม่เกิน 1 สัปดาห์หรือ 5 วันทำการ จำนวนงวดขึ้นกับสัญญาผู้รับเหมาและขนาดบ้าน

เริ่มผ่อนเมื่อไหร่ ดอกเบี้ยคิดยังไงระหว่างสร้าง

ผ่อนงวดแรกเดือนถัดจากวันจดจำนองและรับเงิน เลือกวันชำระได้เอง ธนาคารไม่รอให้บ้านเสร็จ ดอกเบี้ยเริ่มทันทีที่ใช้วงเงิน แต่คิดเฉพาะยอดที่เบิกไปแล้ว

ตัวอย่างวงเงินรวม 18 ล้านบาท (ที่ดิน 8 ล้าน ปลูกสร้าง 10 ล้าน) วันจดจำนองรับค่าที่ดินไป 8 ล้าน ธนาคารคิดดอกเบี้ยจาก 8 ล้านก่อน เมื่อเบิกงวดก่อสร้างเพิ่ม ยอดที่คิดดอกเบี้ยจึงเพิ่มตาม

ประกันอัคคีภัยกับประกันชีวิต ต้องทำไหม

ประกันอัคคีภัยต้องทำ เพราะสิ่งปลูกสร้างจดจำนองกับธนาคาร ถ้าบ้านเสียหายโดยไม่มีประกัน ผู้กู้ต้องผ่อนบ้านที่ไม่มีอยู่แล้ว ทุนประกันอิงมูลค่าสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาผู้รับเหมาและราคาประเมิน เช่น 2 ล้านบาท คำนวณเบี้ยระยะยาวราว 30 ปี คุ้มครองอัคคีภัยและภัยจากน้ำ

ประกันชีวิตไม่บังคับแต่ควรทำ ถ้าผู้กู้เสียชีวิตโดยไม่มีประกัน ธนาคารต้องตามผู้รับมรดก คือ พ่อแม่ คู่สมรส ลูก มารับสภาพหนี้ ภรรยาที่ไม่มีรายได้อาจส่งได้บ้างไม่ได้บ้าง ถ้ามีประกัน เงินประกันจ่ายหนี้ให้ธนาคารแล้วโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้รับผลประโยชน์ กู้ร่วม 2 คนวงเงิน 2 ล้าน แนะนำทำทุนคุ้มครองคนละ 1 ล้าน กู้คนเดียวทำเต็มวงเงิน อายุน้อยเบี้ยยิ่งถูก

ยื่นกู้ผ่านหลายธนาคาร แล้วยกเลิกได้ไหม

ยกเลิกได้ ผู้กู้มีสิทธิ์เลือกธนาคารที่เงื่อนไขตรงกับตัวเอง การปฏิเสธไม่ทำให้ติดแบล็กลิสต์และไม่กระทบประวัติเครดิต เครดิตบูโรจะแสดงแค่ว่าช่วงที่ผ่านมายื่นขอสินเชื่อกี่ครั้ง เช่น 3 ครั้งในเดือนเดียว

แต่ไม่ควรยื่นหรือเช็คบูโรหลายแห่งเกินจำเป็น ถ้ายื่น 4–5 ธนาคารพร้อมกัน ธนาคารจะมองว่าตั้งใจก่อหนี้หลายทาง เสี่ยงหนี้เสีย และบางธนาคารเก็บค่าธรรมเนียมหรือค่าประเมินทุกครั้งที่ยื่น

กู้เพิ่มเพื่อตกแต่ง ต่อเติม รีโนเวท ทำได้ไหม

ธนาคารกรุงเทพให้วงเงินรวมไม่เกิน 100% ของมูลค่าหลักประกัน ซื้อบ้านมา 2 ล้านก็กู้รวมได้ไม่เกิน 2 ล้าน ข้อยกเว้นคือมีแบบรีโนเวทที่เขียนชัดเจนและสัญญาผู้รับเหมา หรือ BOQ ราคาสมเหตุสมผล เช่น ทำโรงรถ ครัวบิลต์อิน ธนาคารพิจารณาให้ได้และจ่ายเป็นงวดเหมือนปลูกสร้าง บางธนาคารให้ได้ถึง 110% ของมูลค่าหลักประกัน

ดอกเบี้ยแยกจากเงินกู้บ้าน เพราะอนุมัติเป็นสินเชื่อเพื่ออุปโภคบริโภค แพงกว่าดอกเบี้ยบ้าน รายละเอียดต่างกันตามธนาคาร เดินไปขอลอย ๆ ว่าขอเพิ่ม 500,000 บาทจะไม่มีใครให้ ต้องถือแบบและใบเสนอราคาไปคุย

ถ้ารู้ว่าจะต่อเติม ควรกู้ให้ครบตั้งแต่ครั้งแรก การกู้ทีหลังต้องจำนองใหม่และประเมินใหม่ทุกครั้ง