หน้าแรก › บทความ › สินเชื่อและการเงิน

2020-10-26 · ดอกเบี้ยและรีไฟแนนซ์ · จากคลิป YouTube @architectiseasy

รีไฟแนนซ์ vs รีเทนชั่น และผ่อนบ้านไม่ไหวทำอย่างไร

รีไฟแนนซ์คือย้ายธนาคาร รีเทนชั่นคือขอลดดอกเบี้ยที่เดิม เทียบค่าประเมิน ค่าจดจำนอง ผลของค้างชำระเกิน 30–60 วัน และทางออกเมื่อผ่อนบ้านไม่ไหวคือปรับโครงสร้างหนี้

รีไฟแนนซ์กับรีเทนชั่น ต่างกันอย่างไร

รีไฟแนนซ์คือการขอสินเชื่อใหม่จากธนาคารอื่นมาปิดหนี้ที่ธนาคารเดิม ส่วนรีเทนชั่นคือการขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมโดยไม่เปลี่ยนธนาคาร เป้าหมายของทั้งสองทางเหมือนกันคือลดต้นทุนดอกเบี้ย

ลูกค้าหลายคนเดินเข้าธนาคารแล้วบอกว่าจะรีไฟแนนซ์ ทั้งที่จริงต้องการขอลดดอกเบี้ยที่ธนาคารเดิม ถ้าธนาคารเดิมลดให้ได้ เรื่องก็จบตรงนั้น

ทำไมต้องคิดเรื่องนี้เมื่อผ่อนครบ 3 ปี

ธนาคารมักให้ดอกเบี้ยโปรโมชั่นสำหรับลูกค้าใหม่ในช่วงสั้น ๆ เช่น 3, 4 หรือ 5 ปีแรก เมื่อครบกำหนดจะเปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยลอยตัว เช่น MRR - 1.5 ซึ่งมักแพงกว่าช่วงโปรโมชั่น

เมื่อครบช่วงโปรโมชั่น ให้เทียบดอกเบี้ยที่จ่ายอยู่กับตลาดในตอนนั้น บางช่วงรีไฟแนนซ์ได้ดอกเบี้ยถูกกว่า บางช่วงรีเทนชั่นคุ้มกว่า ขึ้นกับมาตรการดอกเบี้ยในแต่ละช่วงเวลา

รีไฟแนนซ์มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง คุ้มไหม

รีไฟแนนซ์เหมือนทำธุรกรรมกู้ใหม่ทั้งหมด จึงต้องนำค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมมาเฉลี่ยกับดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ บางกรณีดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ถูกกว่า แต่เมื่อรวมค่าใช้จ่ายแล้ว รีเทนชั่นกลับได้ต้นทุนรวมถูกกว่า

• ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์
• ค่าธรรมเนียมจัดการสินเชื่อ
• ค่าจดจำนอง

ลำดับที่แนะนำคือไปขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมก่อน แล้วค่อยเทียบกับข้อเสนอรีไฟแนนซ์ว่าทางไหนคุ้มกว่า

ขอรีเทนชั่นแล้วธนาคารไม่ลดให้ เพราะอะไร

แต่ละธนาคารมีเกณฑ์ต่างกัน บางแห่งถ้าวงเงินกู้ต่ำกว่า 1–2 ล้านบาท อาจไม่เข้าเกณฑ์ลดดอกเบี้ย ถ้าไม่ได้ ก็ต้องเลือกระหว่างจ่ายดอกเบี้ยลอยตัวต่อ หรือรีไฟแนนซ์

ธนาคารเป็นธุรกิจ การลดดอกเบี้ยทำให้รายได้ลดลง จึงดูว่าลูกค้ามีผลิตภัณฑ์อื่นกับธนาคารหรือไม่ เช่น ประกันชีวิต เงินออม ลูกค้าที่สร้างรายได้หลายทางให้ธนาคารมีอำนาจต่อรองมากกว่า แต่ธนาคารจะไม่ลดจนขาดทุน เพราะมีต้นทุนการปล่อยสินเชื่อ

ค้างชำระค่างวด มีผลต่อการรีไฟแนนซ์อย่างไร

การค้างชำระเกิน 30 วันหรือ 60 วันจะแสดงในประวัติเครดิตบูโร ถ้าค้างบ่อยหรือนาน ธนาคารปลายทางจะมองว่าเป็นลูกหนี้ที่ไม่ดีและอาจไม่อนุมัติรีไฟแนนซ์ บางธนาคารก็อาจไม่อนุมัติรีเทนชั่นด้วย เพราะประวัติชำระไม่ตรงงวด

กู้ร่วมกับใครได้บ้าง ธนาคารตรวจรายได้อย่างไร

ปัจจุบันกู้ร่วมได้กับบิดามารดา พี่น้อง และสามีภรรยา ถ้าผู้กู้คนเดียวมีศักยภาพพอ ไม่จำเป็นต้องกู้ร่วม คู่ที่อยู่ด้วยกันแต่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส ต้องมีหลักฐานว่าใช้ชีวิตร่วมกันจริง

สำหรับพนักงานประจำ ธนาคารจะตรวจความน่าเชื่อถือของบริษัทนายจ้างด้วย เช่น ค้นชื่อบริษัทในแอปพลิเคชันของกระทรวงพาณิชย์ ดูกรรมการ ปีที่จดทะเบียน และงบการเงิน ถ้าเปิดมา 2–3 ปีแต่ไม่แสดงงบ หรืองบขาดทุน ธนาคารจะสงสัยว่าบริษัทจะจ่ายเงินเดือนได้ต่อเนื่องหรือไม่

ยื่นกู้แล้วถูกปฏิเสธ ทำอย่างไรต่อ

ยื่นคำขอใหม่ได้ทันที แต่ต้องดูเหตุผลที่ถูกปฏิเสธก่อน เช่น อาชีพฟรีแลนซ์ที่ธนาคารไม่เชื่อในรายได้ ต้องหาเอกสารเพิ่มที่แสดงว่ามีรายได้สม่ำเสมอจริง แล้วยื่นอีกครั้ง

ถ้ายังไม่พร้อม ให้พักไว้ 5–6 เดือน แล้วซ้อมออมเงินเท่ากับค่างวดที่จะผ่อนทุกเดือน ต่อเนื่อง 6 เดือนถึง 1 ปี ถ้าทำได้โดยไม่กระทบการใช้ชีวิต จะเป็นหลักฐานให้ธนาคารเห็นว่าผ่อนไหว แล้วจึงกลับไปยื่นใหม่

ผ่อนบ้านไม่ไหว ทำอะไรได้บ้าง

อย่าหนีธนาคาร ให้เข้าไปเจรจาก่อน ถ้าค้างชำระเกิน 60 วัน ดอกเบี้ยจะปรับขึ้นตามสัญญา ซึ่งอาจสูงถึง 14% ต่อปี และหนี้จะพอกขึ้นเรื่อย ๆ

ทางออกในสถานการณ์ปกติคือเขียนคำร้องขอปรับโครงสร้างหนี้ เช่น ขอลดค่างวดจากเดือนละ 100,000 บาทเหลือ 50,000 บาทในช่วงเวลาหนึ่ง โดยต้องชี้แจงเหตุผลที่ผ่อนไม่ไหว ธนาคารไม่จำเป็นต้องให้ตามที่ลูกค้าขอเสมอ ต้องเจรจาหาจุดที่รับได้ทั้งสองฝ่าย

• การปรับโครงสร้างหนี้ถือเป็นการเปลี่ยนสัญญา จะถูกบันทึกในเครดิตบูโร
• เมื่อขอสินเชื่อครั้งต่อไป ธนาคารจะขอดูประวัตินี้ ถ้าชี้แจงเหตุผลได้อาจต่อรองได้
• ถ้าปรับโครงสร้างแล้วยังผ่อนไม่ไหว อาจต้องขายบ้านเพื่อปิดหนี้

การปรับโครงสร้างหนี้จึงเป็นทางออกเมื่อไม่ไหวจริง ๆ ไม่ใช่ทางแรก ควรเลือกวงเงินกู้ที่ผ่อนไหวตั้งแต่ต้น

ถ้าปล่อยให้เป็นหนี้เสีย จะเกิดอะไรขึ้น

เคสที่เจอบ่อยคือสามีเป็นผู้กู้ ภรรยาอยู่บ้าน เมื่อแยกทางกันแล้วผู้กู้หยุดผ่อน หนี้กลายเป็นหนี้เสียของผู้กู้ ซึ่งจะทำธุรกรรมขอสินเชื่อใหม่ไม่ได้จนกว่าจะเคลียร์หนี้เดิม ธนาคารจะส่งฟ้อง ติดหมายหน้าบ้าน และนำบ้านออกขายทอดตลาด

คนที่ซื้อบ้านจากการขายทอดตลาดควรตรวจก่อนว่ามีใครอยู่อาศัยในบ้านหรือไม่ ถ้ามี ต้องเจรจาก่อน มิฉะนั้นโอนกรรมสิทธิ์แล้วอาจเข้าใช้บ้านไม่ได้ และต้องดำเนินการให้ผู้อยู่อาศัยออก

สินเชื่อปลูกสร้างต่างจากสินเชื่อซื้อบ้านอย่างไร

สินเชื่อซื้อบ้านคือบ้านเสร็จ 100% แล้ว ธนาคารจ่ายเงินก้อนเดียว ส่วนสินเชื่อปลูกสร้างบ้านยังไม่มีตัวบ้าน ธนาคารจึงทยอยจ่ายเป็นงวดตามความคืบหน้างาน ไม่จ่ายเต็มวงเงินตั้งแต่ต้น เพราะถ้าผู้รับเหมาทิ้งงาน ธนาคารไม่มีหลักประกันให้ยึด