หน้าแรก › บทความ › ผลงานและแบบบ้าน

2026-10-26 · อาคารธุรกิจ · จากคลิป YouTube @architectiseasy

ที่ดิน 21x50 ม. ทำโรงแรมได้กี่ห้อง: ผังเมือง ระยะร่น 80 ห้อง ที่จอดรถ

คำนวณโรงแรมกึ่งเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์บนที่ดิน 21x50 เมตร ขอนแก่น: เช็กผังสี ระยะร่น 3 ม. ทางเดิน 1.5 ม. สูงไม่เกิน 23 ม. ไม่เกิน 80 ห้อง และเลือกกลุ่มลูกค้า

โจทย์: ที่ดินไม่ถึง 1 ไร่ อยากทำโรงแรม 60–70 ห้อง

ผู้ชมจากขอนแก่นโทรเข้ามาถามว่าที่ดินกว้าง 21 เมตร ยาว 50 เมตร ด้านกว้างติดถนนซอย 6 เมตร ด้านอื่นติดที่ดินข้างเคียง จะทำโรงแรมแนวกึ่งเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ราว 60–70 ห้องได้หรือไม่ สถาปนิกไล่ขั้นตอนประเมินเบื้องต้นให้ดังนี้

ขั้นที่ 1 เช็กผังเมืองสีก่อน

ค้นผังเมืองของจังหวัด แล้วดูว่าที่ดินอยู่ในผังสีอะไร ผังจะระบุว่าทำอาคารประเภทไหนได้และสูงได้กี่ชั้น ถ้าไม่มีข้อห้ามก็ทำได้ แต่ละพื้นที่มีข้อกำหนดต่างกัน เช่น พื้นที่ใกล้สนามบินมีกฎหมายจำกัดความสูง อาจห้ามสูงเกิน 12 หรือ 15 เมตร

อีกวิธีที่ใช้สังเกตเบื้องต้นคือดูว่าละแวกนั้นมีโครงการลักษณะใกล้เคียงหรืออาคารสูงอยู่แล้วหรือไม่

ขั้นที่ 2 หักระยะร่นและทางเดิน ได้ห้องลึกเท่าไร

อาคารที่สูงเกิน 3 ชั้นและมีช่องเปิด ต้องร่นจากแนวเขตที่ดินอย่างน้อย 3 เมตร สถาปนิกคำนวณคร่าวๆ ตามด้านกว้างของที่ดิน

• หน้ากว้าง 21 เมตร ร่นข้างละ 3 เมตร เหลือตัวอาคาร 15 เมตร
• อาคารสาธารณะต้องมีทางเดินกว้างอย่างน้อย 1.50 เมตร เหลือ 13.50 เมตร
• แบ่งห้องพัก 2 ฝั่งทางเดิน ได้ห้องลึกฝั่งละ 6.75 เมตร
• ห้องลึก 6.75 เมตร เปิดประตูเข้าไปมีห้องน้ำด้านหนึ่ง เตียงอีกด้านหนึ่ง เป็นห้องสตูดิโอได้

ด้านยาว 50 เมตร หักระยะร่นแล้วเหลือราว 44 เมตร วางห้องได้ราวชั้นละ 16 ห้อง ตัวเลขนี้ยังไม่หักบันไดหนีไฟและลิฟต์

ขั้นที่ 3 ความสูง 23 เมตร และเพดาน 80 ห้อง

ถ้าอาคารสูงไม่เกิน 23 เมตร ข้อกำหนดยังไม่ยุ่งยากเท่าอาคารที่สูงกว่านั้น ความสูง 23 เมตรทำได้ราว 7 ชั้น ชั้นละประมาณ 3.20 เมตรจากพื้นถึงพื้น ถ้าชั้น 1 เป็นที่จอดรถ เหลือห้องพัก 6 ชั้น ชั้นละ 16 ห้อง รวมได้ราว 90 กว่าห้อง

แต่ถ้าโรงแรมเกิน 80 ห้อง ต้องทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) เพิ่มอีกขั้นตอนใหญ่ จึงควรคุมไว้ไม่เกิน 80 ห้อง เป้าหมาย 60–70 ห้องของเจ้าของจึงอยู่ในเกณฑ์

ขั้นที่ 4 กฎหมายที่จอดรถมักเป็นตัวจำกัดจริง

อาคารประเภทโรงแรมมีกฎหมายกำหนดจำนวนที่จอดรถตามพื้นที่อาคาร สถาปนิกยกตัวอย่างเกณฑ์ต่างจังหวัด พื้นที่ 240 ตารางเมตรต่อรถ 1 คัน จึงต้องคำนวณที่จอดจากพื้นที่อาคารจริงตั้งแต่ขั้นวางผัง

ในการใช้งานจริง จำนวนตามกฎหมายไม่พอสำหรับโรงแรม ควรทำที่จอดให้ได้มากที่สุดเท่าที่ผังรับได้ ทางเลือกหนึ่งคือสร้างอาคารบนที่ดินแค่ส่วนหนึ่งแล้วขึ้นสูง เหลือพื้นที่ทำที่จอดและปลูกต้นไม้ แทนการสร้างเต็มแปลง

สำคัญกว่าจำนวนห้อง: โรงแรมนี้ทำให้ใครพัก

ต้องตั้งโจทย์ก่อนว่ารับลูกค้ากลุ่มไหน แล้วออกแบบเฉพาะสิ่งที่กลุ่มนั้นต้องการ ลูกค้าแต่ละกลุ่มต้องการไม่เหมือนกัน

• พนักงานขาย: ต้องการที่จอดรถสะดวก น้ำแรง ห้องสะอาด ห้องไม่ต้องใหญ่
• ผู้บริหาร ข้าราชการระดับสูง กลุ่มที่มาประชุม: ต้องการความสะดวกมากขึ้น เช่น บริการซักรีด รถรับส่ง อาหาร และห้องประชุม
• ตลาดครอบครัวหรือกลุ่มเพื่อน: ต้องการอีกแบบ ต้องเลือกให้ชัดตั้งแต่แรก

สำรวจคู่แข่งแล้วทำตารางเปรียบเทียบ

ถ้าเลือกตลาดห้องราคาราว 800–900 บาทต่อคืน ให้ดูว่าโรงแรมในละแวกนั้นที่ขายได้ดีมีที่ไหนบ้าง แล้วลองไปนอนจริง ดูว่าให้บริการอะไร ข้อดีข้อเสียคืออะไร นำข้อดีมาใช้และตัดข้อเสียออก

ข้อมูลบนเว็บจองโรงแรมบอกขนาดห้องและสิ่งอำนวยความสะดวกไว้ การแข่งขันจึงไม่ได้อยู่ที่ราคาอย่างเดียว แต่รวมถึงขนาดห้อง บริการ และทำเลใกล้ร้านสะดวกซื้อหรือสถานที่สำคัญ นำทั้งหมดมาทำเป็นตาราง ตารางนี้จะบอกเองว่าควรทำห้องกี่ตารางเมตร กี่ห้อง ลงทุนเท่าไร และคืนทุนเมื่อไร