หน้าแรก › บทความ › ผลงานและแบบบ้าน

2022-10-26 · อาคารธุรกิจ · จากคลิป YouTube @architectiseasy

เปลี่ยนที่ดินเปล่าเป็นธุรกิจ: รีสอร์ท 1 ไร่ 20 หลัง แคมป์ปิ้ง ตลาดนัด

รีสอร์ท 1 ไร่ 20 หลังกลางเมืองชลบุรี งบจริง 6-7 แสน/หลัง ลานกางเต็นท์นครปฐมที่เริ่มจาก 62 ที่นั่ง วิธีสร้างกระต๊อบห้องพักรายวัน และตลาดนัดคืนทุน 2-3 ปี

หลักใหญ่: อย่าลงทุนทีเดียวทั้งโครงการ

ธุรกิจบนที่ดินเปล่ามีทั้งที่เวิร์กและไม่เวิร์ก ถ้าลงใหญ่ทีเดียวแล้วไม่เวิร์กจะเจ็บหนัก สถาปนิกจึงวางผังแม่บทเต็มรูปไว้ก่อน แล้วลงมือทีละสเต็ป จุดไม้ขีดก้านแรกให้ธุรกิจลองวิ่ง ส่วนไหนเวิร์กค่อยขยายส่วนนั้น

อาคารแต่ละก้อนออกแบบให้ต่อกันได้เหมือนจิ๊กซอว์ เติมทีละชิ้นจนเป็นโครงการที่สมบูรณ์ ถ้าสเต็ปแรกไม่ดีก็หยุดแค่นั้นและเจ็บน้อย

ลานกางเต็นท์ The Camp Hill นครปฐม: ผังและโซน

โครงการนี้รวมจุดกางเต็นท์ รีสอร์ท ร้านอาหาร คาเฟ่ ห้องสัมมนา และสวนเกษตรแบบแปลงสาธิตไว้ด้วยกัน ที่ดินเป็นรูปสามเหลี่ยมคล้ายถุงทอง เปิดทางเข้าที่ปากถุง อาคารหลักยาวคดไปมา ตัวอาคารถอดรูปทรงมาจากเต็นท์ให้ตรงกับชื่อโครงการ

ที่จอดรถอยู่ในสวน ปลูกต้นไม้เป็นแนวแบ่งช่องจอด ต้องวางแผนตำแหน่งต้นไม้ให้ดีไม่อย่างนั้นรถออกไม่ได้และเสียพื้นที่ ช่องจอดที่ใช้บ่อยกว้าง 2.50 เมตร แคบสุดราว 2.40 เมตร ยาวราว 5.50 เมตร ถ้าพื้นที่เหลือเผื่อเพิ่มอีก 50 ซม.

ทางเดินจากที่จอดผ่าน landscape ให้มองเห็นข้างในแบบไม่โจ่งแจ้ง วันฝนตกมีทางเดินในร่มอีกเส้น ทุกคนที่จะกางเต็นท์ต้องผ่านล็อบบี้เช็กอินและจ่ายเงินก่อน แล้วพายเรือหรือเดินสะพานไปยังจุดกางเต็นท์

• เกาะสีส้ม: เหมาทั้งเกาะ สำหรับครอบครัวใหญ่ที่ต้องการความเป็นส่วนตัว
• เกาะสีม่วง: เกาะรวมสำหรับคนที่อยากเจอเพื่อนใหม่ จัดปาร์ตี้ ดนตรีสด ผิงไฟหน้าหนาว เชื่อมด้วยสะพานแต่แยกขอบเขตไม่ให้ปนกัน
• โซน VIP: ไม่ต้องกางเต็นท์ เป็นอาคารน็อกดาวน์บนระเบียงไม้กลางทุ่งนา
• ฝั่งท่องเที่ยว: ร้านอาหารและคาเฟ่สำหรับขาจรที่มากินข้าว นั่งชิล หรือกรุ๊ปสัมมนา ไม่หวังพึ่งแค่คนกางเต็นท์

ที่ดินใหญ่ต้องมีถนนเซอร์วิสวิ่งรอบและจุด service point กระจาย ไม่อย่างนั้นพนักงานและแขกต้องเดินหลายร้อยเมตร ลืมของทีต้องเดินกลับไกลมาก

สเต็ป A: เริ่มด้วยอาคาร 8 ชิ้น 62 ที่นั่ง

สเต็ปแรกลงทุนไม่มาก ปรับพื้นที่ ทำที่จอดรถ ปลูกต้นไม้ และสร้างอาคารราว 8 ชิ้น อาคารแรกเป็นล็อบบี้สีเหลืองเลมอนประมาณ 100 กว่าตารางเมตร ใช้เช็กอินและเป็นคาเฟ่ ขายกาแฟและของว่างก่อน อาคารที่สองเป็นศาลาห้องแอร์ เพราะประเทศไทยร้อน ต้องมีห้องแอร์ให้คนเข้าไปนั่งได้

ส่วนที่สามเป็นห้องพักพนักงาน มีที่เก็บของ ครัว และคนดูแล ไม่อย่างนั้นทุกอย่างจะเละ ห้องน้ำกระจายหลายจุด และมีโรงเรือนเก็บของสำหรับงานสวน สเต็ปนี้รับได้ 62 ที่นั่งในร่ม และนั่งข้างนอกได้อีกเป็นร้อยที่ ยังไม่ทำห้องสัมมนาและสนามเด็กเล่นกลางลาน รอดูก่อนว่า 62 ที่นั่งเวิร์กไหม

ค่าก่อสร้างขึ้นกับระดับโครงสร้าง ถ้าลงโครงสร้างจริงจังจะแพงแต่ใช้ได้ยาวและรับคนจำนวนมากได้ ถ้าใช้โครงเหล็กน็อกดาวน์ราคาจะถูกลง แต่ต้องแลกกับอายุการใช้งาน อาคารลักษณะนี้มีคนใช้ตลอดเวลา อาจต้องรื้อทำใหม่เมื่อธุรกิจโต เจ้าของต้องชั่งน้ำหนักเอง

สเต็ป B และ C: ขยายครัว ที่นั่ง 300 ห้องสัมมนา งานแต่ง

ถ้าสเต็ป A ดี แปลว่ามีคนกินเยอะ ให้ขยายครัวก่อน แล้วเพิ่มหลังคาคลุมที่นั่งจนรับได้ราว 300 ที่ ช่วงแรกยังไม่ติดแอร์ ลมแรงพอ แต่เผื่อโครงสร้างไว้ติดอะลูมิเนียมและกระจกในวันที่ครัวใหญ่ขึ้นและคนมากขึ้น พร้อมเพิ่มต้นไม้ในสวน

สเต็ป C เป็นส่วนเสริมเมื่อร้านดีแล้ว เพิ่มห้องแอร์ ห้องสัมมนาที่รับได้ 100–200 คน ใช้ถ่ายพรีเวดดิ้งและจัดงานแต่งได้ และเพิ่มห้องพัก VIP

ร้านอาหารทำให้ถ่ายรูปสวยไม่ผิด แต่คนไม่ได้ถ่ายรูปทุกครั้งที่มา ร้านที่สำเร็จคือร้านที่ลูกค้ากลับมาซ้ำและบอกต่อ อาหารต้องอร่อย ที่นั่งต้องสบาย เข้าถึงสะดวก ที่นั่งต้องจัดตามขนาดกลุ่ม 2, 4, 6, 8 คน กลุ่ม 2 คนต้องการความเป็นส่วนตัว กลุ่ม 8 คนเสียงดัง ไม่ควรวางไว้ใกล้กัน ธุรกิจที่มีฐานลูกค้าอยู่แล้ว เช่นบริษัททัวร์ที่พากรุ๊ปมาเอง เสี่ยงน้อยกว่า คนทั่วไปที่ไม่มีฐานลูกค้าควรทำทีละสเต็ป

รีสอร์ท 1 ไร่ 20 หลังกลางเมืองชลบุรี: เลือกลูกค้าจากทำเล

ที่ดิน 40 x 40 เมตร (1 ไร่) หน้ากว้าง 40 เมตร ข้อเสียคือหันทิศตะวันตก แดดส่องทั้งวัน ข้อดีคือไม่ได้อยู่บนถนนหลัก แต่อยู่บนถนนที่แยกจากถนนหลักเข้ามา จึงเป็นส่วนตัว

ทำเลห่างเซ็นทรัลราว 2 กิโลเมตร ขับรถไปบางแสน 15 นาที ใกล้สนามฟุตบอลชลบุรี เอฟซี ศูนย์มะเร็ง และสถานที่ราชการ ลูกค้าหลักจึงเป็นกลุ่มธุรกิจที่มาติดต่องานในชลบุรีและต้องค้างคืนทำธุระต่อ ไม่ต้องขับรถกลับกรุงเทพฯ

คอนเซปต์คือหน้าตาดูดีแต่คุมค่าก่อสร้างให้ถูก เป็นวิลล่าแยกหลังที่มีสวนและสาธารณูปโภคครบ

วางผังรีสอร์ท 20 หลังบนที่ดินหันทิศตะวันตก

• ด้านหน้าเปิดเป็นที่จอดรถกว้างให้เข้าถึงง่าย และปลูกผนังต้นไม้บังแดดตะวันตก กันไม่ได้ 100% แต่ดีกว่าไม่ทำอะไร
• ทางเดินเป็นแกนตาราง เดินทะลุถึงทุกห้องได้ ข้อเสียคือคุมการเข้าถึงยาก
• แยกห้องพักเป็นหลัง ๆ สลับความสูงต่ำไม่ให้จำเจ
• หลังคาจั่วคว่ำสลับจั่วหงาย ลมไหลผ่านช่องระหว่างหลังได้ และเว้นช่องปลูกต้นไม้ระหว่างหลัง เพิ่มความเป็นส่วนตัวและทำให้โครงการดูนุ่มขึ้น
• ล็อบบี้เป็นหลังที่ 20 วางขนานถนน มองเห็นที่จอดรถทั้งหมด ลูกค้าจอดแล้วติดต่อล็อบบี้ก่อนพนักงานพาไปห้อง
• หลังคาห้องน้ำเป็นกระจกลามิเนต กลางคืนดูดาวได้ กลางวันไม่ต้องเปิดไฟห้องน้ำ ประหยัดค่าไฟ

งบรีสอร์ท: ตั้งไว้ 3-4 แสน จบจริง 6-7 แสนต่อหลัง

ห้องพักแต่ละหลังไม่ใหญ่ แต่เลือกวัสดุมาตรฐานสูง ทั้งสุขภัณฑ์ rain shower อ่างล้างหน้า ผ้าขนหนู ผ้าปูที่นอน และเตียงนุ่ม ๆ ให้แขกรู้สึกเหมือนมาพักบ้านเพื่อน

ช่วงวางโครงการคุมงบไว้ไม่เกินราว 3–4 แสนบาทต่อหลัง แต่เมื่อเลือกหลังคาและประตูเกรดสูง ทำเสร็จจริงขึ้นไปราว 6–7 แสนบาทต่อหลัง สถาปนิกมองว่าคุ้ม เพราะห้องเล็กแต่ชดเชยด้วยคุณภาพ

สร้างกระต๊อบห้องพักรายวันในสวน ทีละขั้น

ห้องพักรายวันหลังเล็กในสวนหลังหนึ่งมีห้องนอนกับห้องน้ำในตัว เรียงจากอ่างล้างหน้า โถส้วม ไปถึง rain shower วางเตียงคิงไซส์ได้ พื้นปูนขัดมัน

• ฐานราก: ตอม่อฐานแผ่ขนาด 1 x 1 เมตร
• ยกพื้นสูง 1.50 เมตร ก่อผนังเตี้ยรอบฐานถึงแนวผนัง กันสุนัขและสัตว์เข้าไปอยู่ใต้บ้าน แล้วเดินท่อให้เรียบร้อยก่อนทำพื้น
• โครงหลังคาเหล็ก: เหล็กยาว 6 เมตร ตัดเหลือ 5.80 เมตรเป็นฐานโครง ยึดเพลตกับพื้น
• หลังคา: ติดฟอยล์กันความร้อน ปูไม้อัด OSB วางแผ่นกันน้ำ แล้วมุงหลังคา จากนั้นจึงติดฝ้า
• ปลูกต้นไม้คลุมรอบ ช่วยลดอุณหภูมิได้มาก อนาคตติดแอร์ได้

ผนังกระจกใหญ่ไม่มีใครเดินชน เพราะออกแบบให้สังเกตได้ชัด โคมไฟทำเองจากเศษไม้แล้วซื้อหลอดมาติด ห้องน้ำเปิดช่องแสงด้านบนให้อาบน้ำแล้วดูดาว และมีกระจกยาว ข้อดีที่ได้แน่ ๆ คือกลางวันไม่ต้องเปิดไฟห้องน้ำเลย ประหยัดค่าไฟ

ตลาดนัดชุมชน: วางผังให้คนเดินผ่านทุกร้าน

คนซื้อของใช้ออนไลน์มากขึ้น แต่ยังต้องการที่พักผ่อน ร้านอาหารดี ๆ และงานบริการที่ส่งออนไลน์ไม่ได้ เช่นสปา คอสเมติก ฟิตเนส โครงการบนที่ดินแปลงยาวลึกราว 29 ไร่จึงเริ่มจากตลาดนัดชุมชน เพราะลงทุนง่ายที่สุดและเปลี่ยนธีมตามซีซันได้บ่อย

อาหารคือหัวใจ ต้องให้มองเห็นจากระยะไกลแต่เข้าถึงเป็นลำดับสุดท้าย รถวิ่งทางเดียวผ่านแผงอาหารให้เห็นว่าคึกคัก แล้วไปจอดลานจอดหลักด้านหลัง คนเดินกลับมาผ่านโซนเสื้อผ้าและของใช้ ลานกิจกรรม แล้วจึงถึงโซนอาหาร ทั้งขาไปและขากลับผ่านร้านของใช้ทุกร้าน ร้านจึงอยู่ได้

• ที่จอดหน้าโครงการจำนวนน้อย ให้คนผ่านเห็นว่าเต็มตลอด ลานที่ 2 สำหรับชั่วโมงเร่งด่วน และลานหลักด้านหลัง
• ที่จอดพ่อค้าแม่ค้าวางรอบตลาด เพราะต้องขนของเยอะ เดินไกลแล้วไม่อยากมาขาย
• ต้องมีลานอเนกประสงค์ให้นั่งกิน ฟังดนตรี ถ้าไม่มีที่นั่งกิน คนจะซื้อกลับบ้านและไม่ติดตลาด
• จุดทิ้งขยะหลายจุด และพื้นที่พักขยะสำรองมุมหนึ่งเผื่อวันที่รถขยะไม่มา
• ห้องน้ำกระจายหลายที่ ออกแบบให้สวย เข้าถึงง่าย มีแม่บ้านดูแลตลอด

ตลาดนัดลงทุนราว 24 ล้านบาท ถ้าเก็บค่าเช่าได้แค่ครึ่งหนึ่งยังคืนทุนได้ใน 2–3 ปี และถ้าดึงศิลปินมาจัดคอนเสิร์ตฟรีให้ขายดีใกล้เต็ม อาจคืนทุนตั้งแต่ปีแรก คนเดินตลาดยังเห็นคอมมูนิตี้มอลล์ที่กำลังสร้างฝั่งตรงข้าม เป็นการโฆษณาโดยไม่ต้องลงสื่อ

คอมมูนิตี้มอลล์และอพาร์ตเมนต์: ข้อจำกัดกฎหมายและตัวเลข

กฎหมายในย่านนั้นกำหนดให้ที่ดิน 1 แปลงสร้างอาคารได้ไม่เกิน 1,000 ตร.ม. สูงไม่เกิน 12 เมตร จึงต้องแบ่งแปลงที่ดินหลายแปลง หักทางเดิน พื้นที่เซอร์วิส บันได และทางหนีไฟ 30–40% แต่ละอาคารเหลือพื้นที่ขายราว 600–700 ตร.ม. มอลล์ควรเชื่อมทางเดินกับตลาด กลางวันที่ร้อนคนใช้บริการในมอลล์ แล้วเดินต่อไปตลาดได้ต่อเนื่อง

อพาร์ตเมนต์วางไว้หลังสุดของโครงการซึ่งเงียบที่สุด อาคารหนึ่งมีราว 28–29 ห้อง ห้องละ 25–35 ตร.ม. พื้นที่ก่อสร้างราว 960–1,000 ตร.ม. ค่าก่อสร้างประมาณ 12,000 บาท/ตร.ม. ตกอาคารละราว 12 ล้านบาท 4 อาคารราว 48 ล้านบาท ตั้งค่าเช่า 6,000 บาท (ค่าเฉลี่ยแถวนั้นราว 5,000 บาท) ถ้ามีผู้เช่า 18 ห้องต่ออาคาร จะได้ราว 4.3 แสนบาทต่อเดือนจาก 4 อาคาร หรือ 5 ล้านกว่าบาทต่อปี

ลำดับการลงทุนคือเริ่มตลาดนัดก่อน แล้วค่อยต่อคอมมูนิตี้มอลล์และอพาร์ตเมนต์ ทุกการลงทุนต้องมีเงินสำรอง และขยายเฉพาะส่วนที่คุ้มที่สุด

อยากทำคอมมูนิตี้มอลล์แต่ไม่มีประสบการณ์ เริ่มตรงไหน

ต้องเริ่มจากภาพที่ต้องการก่อน ว่าเป็นแบบตลาดน้ำ คอมมูนิตี้มอลล์เล็ก ๆ หรือตลาดนัด แล้วศึกษารูปแบบการเดินและการให้เช่าร้าน เริ่มจากเล็กแล้วค่อยขยาย

วิธีที่ลงทุนน้อยที่สุดคือไปหาเจ้าของตลาดนัดดัง ๆ ให้มาดูที่ดิน ถ้าที่เวิร์กเขาจะรีบรับ ถ้าไม่เวิร์กให้ถามว่าเพราะอะไร เราจะรู้ว่าที่ดินมีศักยภาพจริงหรือแค่คิดไปเอง แล้วค่อยวางแผนต่อจากทางเลือกที่ดีที่สุด

ที่ดินตาบอด ขายไม่ออกหลายปี แก้อย่างไร

ที่ดินแปลงหนึ่งตั้งราคาสูง เป็นที่ตาบอด และมีบ่อหลายบ่อ ประกาศขายมาหลายปีก็ขายไม่ได้ แนวทางคือไม่ซื้อทั้งแปลง ขอซื้อเฉพาะส่วนที่จำเป็น ทำบ้านไม่เข้าจัดสรร ทำไปขายไป และทำถนนให้เป็นถนนสาธารณะ

เมื่อที่ดินไม่ตาบอดแล้ว เจ้าของได้ราคาที่ต้องการ ส่วนที่เหลือของแปลงต่อยอดเป็นหมู่บ้านหรือโครงการอื่นได้ในอนาคต