หน้าแรก › บทความ › ผลงานและแบบบ้าน

2020-10-26 · อาคารธุรกิจ · จากคลิป YouTube @architectiseasy

ออกแบบโรงแรม ห้องพักรายวัน อพาร์ทเมนต์: เลือกแบบให้ตรงกลุ่มลูกค้า

ออกแบบโรงแรมเริ่มจากทำเลและลูกค้า: บัดเจ็ทโฮเทล 500–600 บาทเต็มจันทร์–พฤหัส ห้องพักผสมรายวัน-รายชั่วโมง 42 ห้อง ที่จอดรถ และใบอนุญาตโรงแรม

เริ่มออกแบบโรงแรมจากอะไร: 5 เรื่องที่ต้องวางก่อนสวย

• ทำเล: เมืองท่องเที่ยว ภูเขา ทะเล หรือเมืองธุรกิจ ทำเลเป็นตัวกำหนดว่าจะได้ลูกค้าแบบไหน
• พฤติกรรมผู้เข้าพัก: กำหนดขนาดห้อง เตียงเดี่ยวหรือเตียงคู่ ระดับความหรู สระว่ายน้ำ ร้านอาหาร ฟิตเนส
• อัตลักษณ์: อยากให้ลูกค้าจำโรงแรมในฐานะอะไร เช่น ปลอดภัยและประหยัด สระว่ายน้ำสวย หรือโฮมสเตย์ที่มีอาหารทะเล ซึ่งส่งต่อไปถึงสิ่งอำนวยความสะดวกที่ต้องมี
• ต้นทุนโครงการ: ที่ดิน การบริหาร การตลาด และค่าเปลี่ยนของที่เสื่อม เช่น ผ้าปูเตียง ซึ่งเป็นต้นทุนต่อเนื่องค่อนข้างมาก
• กฎหมาย: ข้อบัญญัติท้องถิ่น พื้นที่สีเขียว ระยะร่น ความสูง และรายงานสิ่งแวดล้อม

ทุกข้อต่อกันเป็นโดมิโน ห้องราคา 800 บาทกับห้องราคา 3,000 บาทต่างกันตั้งแต่ขนาดห้อง วัสดุ ไปจนถึงความนุ่มและหนาของเตียง ผ้าขนหนู น้ำยาสระผม และแปรงสีฟัน

บัดเจ็ทโฮเทล vs โรงแรมไฮเอนด์ รายได้ต่อสัปดาห์ต่างกันยังไง

บัดเจ็ทโฮเทลเริ่มที่ราว 500–600 บาทต่อคืน ลูกค้าหลักคือเซลล์ที่เดินทางตลอดและคุมงบค่าที่พักไม่เกินประมาณนี้ ช่วงจันทร์ถึงพฤหัสบดีมักเต็ม ถ้าคิดห้องละ 600 บาท 5 วันต่อสัปดาห์ ได้ราว 3,000 บาทต่อห้องต่อสัปดาห์

โรงแรมไฮเอนด์ราคา 2,000–3,000 บาทต่อคืน อัตราเข้าพักต่ำกว่า มักเต็มแน่นอนแค่ราว 1 วันต่อสัปดาห์ช่วงเสาร์ จึงต้องทำรายได้ 3,000 บาทให้ได้ในคืนเดียว แบบต้องรองรับราคานั้นด้วยทำเลที่เดินทางสะดวกกว่า วิวที่ดีกว่า หรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบกว่า ส่วนบัดเจ็ทโฮเทลออกแบบแค่ที่จำเป็นก็พอ

ห้องพักรายวัน vs รายชั่วโมง ทำรอบต่างกันแค่ไหน

ห้องพักรายวันเก็บเงินได้วันละ 1 รอบ ถ้ามี 30 ห้อง เต็มที่ก็ได้ 30 รอบ ส่วนห้องพักชั่วคราวลูกค้าใช้เวลาสั้นราว 2–3 ชั่วโมง ราคาต่อรอบในคลิปหนึ่งราว 300 กว่าบาท อีกคลิปราว 200 กว่าบาท แต่ในหนึ่งวันทำได้ 3–5 รอบ

ข้อแลกคือความเสี่ยง ห้องชั่วคราวเจอตัวลูกค้าน้อยมาก มีโอกาสเกิดอาชญากรรมและมั่วสุมสูงกว่า ขณะที่กฎหมายโรงแรมกำหนดให้ผู้เข้าพักต้องเช็กอินและลงทะเบียน เจ้าของต้องชั่งน้ำหนักทั้งรายได้และการป้องกันความเสี่ยง

กรณีศึกษา อ่างศิลา: ห้องพักผสมรายวัน + รายชั่วโมง 42 ห้อง

ที่ดินราว 700 กว่าตารางวา (ไม่ถึง 2 ไร่) ใกล้ถนนสุขุมวิท แถวอ่างศิลา ชลบุรี มีถนน 6 เมตรล้อมรอบ บริเวณนี้วันหยุดมีนักท่องเที่ยวมากจนช่วงเทศกาลมี 200 ห้องก็ไม่พอ แต่วันธรรมดาแทบไม่มีคนพักนอกจากเซลล์ จึงออกแบบให้รับได้ทั้งนักท่องเที่ยวช่วงสุดสัปดาห์ เซลล์ช่วงวันธรรมดา และห้องพักชั่วคราว

ผู้เข้าพักรายวันต้องการแค่ห้องสะอาด ที่จอดรถสะดวก น้ำไหลไฟติด แบบจึงเน้นฟังก์ชันมากกว่าความหรู

• ชั้น 1: ห้องพักชั่วคราว 10 ห้อง แต่ละห้องมีที่จอดรถหน้าห้องกว้าง 2.5 x 6 เมตร ตัวห้องกว้าง 4 x 5.6 เมตร มีห้องน้ำในตัวทุกห้อง ห้องระดับนี้เก็บเกิน 350 บาทได้
• ทางเข้าแยก: ลานจอดฝั่งรายชั่วโมงกับฝั่งรายวันแยกกันชัดเจน ลูกค้าสองกลุ่มไม่เห็นกัน
• ออฟฟิศกลาง: รับเช็กอินรายวันและบริการห้องชั่วคราวได้จากจุดเดียว มีป้อมยามดูคนเข้าออก
• ชั้น 2: ห้องพักรายวันข้างละ 8 ห้อง รวม 16 ห้อง มีมุมนั่งทำงานแบบ co-working ให้เซลล์ และพื้นที่ส่วนกลางมีไมโครเวฟ ตู้กดน้ำ ที่ล้างจาน
• ช่องเปิดกลางอาคาร: ใช้ระบายอากาศ ใส่ระแนงกันไม่ให้ชั้น 2 มองลงไปชั้น 1
• ทำเต็มพื้นที่ได้ 42 ห้อง ถ้าขึ้นชั้น 3 ได้เพิ่มอีกข้างละ 8 ห้อง หรือทำแค่สองปีกซ้ายขวาเพื่อลดค่าก่อสร้าง

ทางเลือกแบบประหยัดใช้ที่ดินไม่ถึง 2 งาน เหลือที่ด้านหน้าไว้เป็นลานจอดรถ และขยายเป็นลานเบียร์หรือร้านอาหารในอนาคตได้ ลองคิดรายได้คร่าวๆ เช่น 42 ห้อง ห้องละ 1,000 บาท อัตราเข้าพัก 60% ก่อนตัดสินใจขนาดโครงการ

แบบสวยแต่ไม่ตอบโจทย์ธุรกิจ เป็นยังไง

สถาปนิกเคยออกแบบอีกทางเลือกให้ที่ดินเดียวกัน ใช้ที่ดินราว 3 งาน อาคาร 2 ชั้นแบ่งเป็น 2 ก้อน มีบ่อปลา ทางเข้าผ่านม่านน้ำตก สระว่ายน้ำน้ำตกจากชั้น 2 ดาดฟ้านั่งดื่ม ห้อง VIP 4 ห้องฝั่งหนึ่งและห้องปกติ 8 ห้องอีกฝั่ง สุดท้ายตีตกเอง

เหตุผลคือส่วนกลางและงานสวนน้ำมีต้นทุนก่อสร้างและค่าดูแลสูง จึงเก็บราคาถูกไม่ได้ ไม่เหมาะกับบัดเจ็ทหรือบิสิเนสโฮเทลที่ต้องตัดพื้นที่ที่ไม่ได้ใช้ออก ขณะเดียวกันก็ไม่พอเป็นรีสอร์ตพักผ่อนที่ต้องมีสระ ฟิตเนส ห้องอาหารครบ ส่วนห้องที่ตั้งใจใช้สัมมนาก็เล็กเกินไป

• สิ่งที่ยังควรเก็บไว้: ห้องรับฝากสัตว์เลี้ยงแยกจากห้องพัก เพราะลูกค้าหลายคนพาสุนัขแมวมาแต่ไม่สะดวกให้ขึ้นห้อง
• ห้องเก็บของขนาดใหญ่: โรงแรมมีอุปกรณ์มาก เช่น ผ้าปูที่นอน หมอน ผ้าขนหนู สลิปเปอร์
• ห้องไฟฟ้า ห้องงานระบบ และห้องน้ำส่วนกลาง

กรณีศึกษา พัทยา: โรงแรม 79 ยูนิต บนที่ดิน 22 x 27 เมตร

โรงแรมกลางซอยในพัทยา ที่ดินหน้ากว้างราว 22 เมตร ลึก 27 เมตร ราคาที่ดินสูง แนวคิดหน้ากากอาคารเป็นคลื่นทะเลผสมเนินเขาและหน้าผาของพัทยา ระเบียงด้านหน้าบิดไปมา ด้านหลังเรียบตามกฎหมาย

• ห้องสแตนดาร์ดราว 41 ห้อง เตียงเดี่ยวครึ่งหนึ่ง เตียงคู่ครึ่งหนึ่ง
• ห้องดีลักซ์วิวเขา มีระเบียงยื่นเหมือนบ้านติดหน้าผา
• ห้องสวีทราว 5 ห้อง และห้องที่ระเบียงลงสระได้ 3 ห้อง
• โฮสเทลราว 28 เตียง มีห้องน้ำในตัว แบ่งเป็นห้องรวมและห้องแยกเตียง
• ชั้น 1: ล็อบบี้นั่งได้ 7–8 คน รีเซปชัน ออฟฟิศ ร้านอาหารโต๊ะใหญ่ราว 20 ที่และโต๊ะเล็กอีก 7–8 ที่ ต่อกับครัวและซักล้าง
• ชั้น 2: บาร์มีบันไดวนให้คนนอกขึ้นมาใช้ได้ สระว่ายน้ำทำน้ำล้นตกลงด้านหน้าให้คนผ่านเห็นกิจกรรม

พื้นที่ก่อสร้าง 3,200 ตร.ม. ได้พื้นที่ขายหลังหักส่วนกลางราว 1,800 ตร.ม. หรือประมาณ 57% ของพื้นที่ลงทุน ถือว่าค่อนข้างดี

กฎหมายที่กำหนดแบบโรงแรม: พื้นที่สีเขียว ที่จอดรถ ความสูง IEE

• พื้นที่สีเขียว: โครงการพัทยากฎหมายกำหนดราว 139 ตร.ม. ทำจริง 142 ตร.ม. อยากทำมากกว่านี้แต่ราคาที่ดินสูง
• ที่จอดรถ: คิดจากพื้นที่ก่อสร้างหาร 240 ตร.ม. ต่อรถ 1 คัน โครงการ 3,205 ตร.ม. จึงต้องมีราว 13 คัน จัดไว้ชั้นใต้ดิน และมีที่จอดส่งคนหน้าโครงการอีก 2 คัน
• ความสูงและระยะร่น: อาคารสูงไม่เกิน 23 เมตร และมีระยะร่นแนวเฉียง 2 เท่าของระยะถึงฝั่งตรงข้ามของถนน
• สิ่งแวดล้อม: พัทยาอยู่ในเขตระเบียงเศรษฐกิจ มีข้อกำหนดให้ทำรายงาน IEE (รายงานสิ่งแวดล้อมขนาดเล็กกว่า EIA) ก่อนเปิดโรงแรม รวมถึงข้อกำหนดพื้นที่เปิดโล่ง (OSR)

อพาร์ทเมนต์กับโรงแรม ต่างกันตรงใบอนุญาต

อพาร์ทเมนต์คือหอพักที่เก็บค่าเช่ารายเดือน ค่าน้ำค่าไฟแยก ขออนุญาตเป็นอาคารพักอาศัยรวม และปล่อยเช่ารายวันไม่ได้ หรือได้ในจำนวนจำกัดตามเงื่อนไข ถ้าจะให้เช่ารายวันต้องขออนุญาตเป็นโรงแรมเท่านั้น

การทำโรงแรมต้องขอ 3 ขั้น คือ ขออนุญาตก่อสร้างอาคารประเภทโรงแรมที่เทศบาล ขออนุญาตเปิดใช้อาคาร (อ.6) แล้วยื่นขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมที่จังหวัด เจ้าหน้าที่จะมาตรวจความพร้อม เช่น ถังดับเพลิงและขนาดถนน โรงแรมยังแบ่งประเภทตามบริการ เช่น ให้นอนอย่างเดียว มีขายอาหาร หรือมีห้องสัมมนา รายละเอียดใบอนุญาตจึงต่างกัน

ห้องพักหลังเล็กงบหลักแสน สร้างยังไง

ห้องพักรายวันขนาดเล็กหลังหนึ่งใช้ตอม่อฐานแผ่ขนาด 1 x 1 เมตร ยกคานพื้นขึ้นตามระดับที่ต้องการ ก่อขอบผนังเตี้ยรอบใต้พื้นกันสุนัขและสัตว์เข้าไปอยู่ใต้ห้อง หลังคาโครงเหล็ก ปูฟอยล์กันความร้อนก่อนมุง ภายในวางเตียงคิงไซส์ได้ พื้นปูนขัดมัน และมีต้นไม้รอบห้องช่วยลดความร้อน

อีกหลังทดลองเปิดหลังคาห้องน้ำเป็นสกายไลต์ไว้ดูดาว แต่ใช้จริงกลางคืนในห้องสว่างกว่าข้างนอกจึงมองไม่เห็นดาว ข้อดีที่เหลือคือกลางวันไม่ต้องเปิดไฟในห้องน้ำ