หน้าแรก › บทความ › ผลงานและแบบบ้าน

2022-10-26 · อาคารธุรกิจ · จากคลิป YouTube @architectiseasy

สร้างบ้านขาย ทำหมู่บ้านเล็ก เริ่มยังไง: สำรวจตลาด เลือกที่ดิน คิดทุน

ลงทุนสร้างบ้านขาย: สำรวจตลาดรัศมี 5–10 กม. เลือกที่ดินรูปทรงดี ค่าที่ดิน 30–50% ของมูลค่าโครงการ กำไร 20% ตั้งราคาไม่เกินราคาประเมินธนาคาร และแก้ที่ตาบอด

เริ่มจากลูกค้า ไม่ใช่เริ่มจากที่ดิน

มีที่ดิน 1 แปลงแล้วอยากทำบ้านขาย อย่าเริ่มจากถามว่าแบ่งได้กี่แปลง ให้เริ่มจากสำรวจตลาดและวิเคราะห์ลูกค้า: สภาวะการแข่งขันในพื้นที่เป็นแบบไหน แบบบ้านช่วงราคาไหนยังแข่งได้ แล้วจึงเอาแบบนั้นมาออกแบบและแบ่งแปลง

บ้านที่ดีเกินไปอาจขายไม่ได้ ถ้าให้ที่ดินกว้าง บ้านหลังใหญ่ แต่ลืมถามว่าลูกค้าในย่านนั้นซื้อไหวไหม ถ้าจะสร้างอยู่เองทำตามใจได้ 100% แต่ถ้าสร้างขายต้องทำตามใจคนซื้อ ตัดความชอบของตัวเองออก

สำรวจตลาดรอบที่ดินต้องเก็บข้อมูลอะไร

ปักหมุดที่ดินของเราแล้วสำรวจโครงการรอบ ๆ อย่างน้อยรัศมี 5–10 กิโลเมตร ยิ่งมากยิ่งดี ลงพื้นที่ให้เยอะ ดูว่าย่านนั้นมีอะไร เช่นย่านที่มีแรงงานมากและมีหอพักเยอะ คนเช่าหอเพิ่มเงินอีกนิดก็ผ่อนทาวน์โฮมเป็นของตัวเองได้

• จำนวนยูนิต ประเภทอาคาร จำนวนชั้น 1–3 ชั้น
• ขนาดที่ดินน้อยสุด-มากสุด (ตร.วา) และพื้นที่ใช้สอย
• จำนวนห้องนอน ห้องน้ำ ที่จอดรถ
• ราคา จุดเด่น ของแถม โปรโมชัน เช่นกู้ได้ 100%
• เปิดขายมากี่ปี ปิดไปกี่เฟส ตอนนี้ทำอะไรอยู่
• ค่าเช่าในย่าน สำหรับลูกค้าที่ซื้อลงทุนปล่อยเช่า
• ความกว้างถนนหน้าโครงการและถนนหน้าบ้าน คุณภาพปั๊มน้ำ แอร์ และบริการหลังการขาย

จากนั้นจัดเกรดโครงการ: A ขายหมดเร็ว B ขายได้เรื่อย ๆ ยังเปิดสำนักงานขาย C ขายได้น้อย D แทบขายไม่ได้ กำลังจะมีปัญหา แล้วสรุปข้อดีข้อเสียว่าแบบไหนขายเร็ว แบบไหนขายช้า ขั้นตอนนี้ผ่านแล้วจึงให้สถาปนิกเริ่มวางผังโครงการ

ทำอย่างไรให้โครงการเด่นกว่าคู่แข่ง

สูตรที่ใช้คือทำให้เด่นกว่า ใหญ่กว่า หรือถูกกว่าเล็กน้อย เช่นย่านนั้นขายบ้านที่ดินราว 30 ตร.วา ก็ทำ 35–40 ตร.วาในราคาใกล้เคียง หรือถ้าทาวน์เฮาส์ชั้นเดียวของโครงการอื่นจอดรถแล้วเต็มพื้นที่ ไม่มีมุมพักผ่อน ก็เพิ่มสวนเล็ก ๆ ให้ เป็นการเพิ่มมูลค่าในความรู้สึกของลูกค้า

พฤติกรรมลูกค้าแต่ละพื้นที่ต่างกัน คนในพื้นที่รู้ดีที่สุด เช่นโครงการใกล้นิคมอุตสาหกรรม ลูกค้าชอบสังสรรค์ จึงออกแบบลานนั่งดื่มและฝ้าหลุมเปิดไฟได้ ทำให้ขายได้เร็ว

• โครงการราคาบ้านกลาง ๆ 3 ล้าน เจาะกลุ่มอายุจบใหม่ถึง 35 ปี
• คนต่างจังหวัดยังอยากให้พ่อแม่มาอยู่ด้วย จึงทำบ้านเดี่ยว 2 ชั้น ห้องนอนล่าง 1 ห้อง บน 2 ห้อง ห้องล่างใช้เป็นห้องผู้สูงอายุ ห้องทำการบ้านลูก หรือห้องทำงาน
• ถ้าขายลูกค้ากลุ่มเดิมในราคาเท่าเดิม ให้จัดฟังก์ชันใหม่ในพื้นที่เท่าเดิม เพราะพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นแปลว่าต้นทุนและราคาขายเพิ่ม กระทบกำลังซื้อ

เลือกที่ดินทำบ้านขายแบบไหน

ควรเลือกที่ดินทรงสี่เหลี่ยมผืนผ้าหรือสี่เหลี่ยมจัตุรัส ไม่ควรเลือกที่ดินหลายเหลี่ยมรูปร่างประหลาด เพราะเมื่อตัดถนนและแบ่งแปลงย่อยจะเกิดมุมแหลมเยอะ บ้านปกติเป็นสี่เหลี่ยม ถ้าแปลงบานออกนิดหน่อยยังจัดสวนหรือต่อเติมได้ แต่มุมแหลมใช้งานยากมาก

ที่ดินซื้อเป็นตารางวา เศษที่ดินที่ใช้งานไม่ได้และขายต่อไม่ได้ทั้งหมดเป็นต้นทุนโครงการ ต่อให้ซื้อได้ราคาถูก อาจต้องซื้อแปลงข้างเคียงมารวมให้ได้รูปทรง หรือตัดส่วนที่เป็นเศษเป็นพื้นที่สาธารณประโยชน์ ถ้าจะทำอาคารพาณิชย์ ต้องเช็กระยะถอยร่นด้านหน้า หลัง และข้างก่อนวางแปลง

ซอยลึกไม่ใช่ปัญหาหลักของบ้านพักอาศัย คนชอบเพราะปลอดภัยและเป็นย่านพักอาศัย แต่ที่ดินที่ยังไม่ได้ถม ค่าถมคือต้นทุนที่ต้องนับ

สมการต้นทุนหมู่บ้าน: ที่ดิน ก่อสร้าง บริหาร กำไร

แยกต้นทุนเป็น 4 หมวด คือค่าที่ดิน ค่าก่อสร้าง ค่าบริหารโครงการ และกำไรสุทธิ เพื่อไม่ให้ทุ่มกับหมวดใดมากหรือน้อยเกินจำเป็น สิ่งแรกที่ต้องคิดคือกำไร ตัวอย่างที่ใช้ตั้งเป้ากำไรไว้ 20% บางโครงการที่ได้ที่ดินถูกมากไปได้ถึง 25–30% ส่วนค่าบริหารโครงการ (คุมงาน ประชาสัมพันธ์ และงานบริหารทั้งหมด) ตั้งไว้ราว 10–20%

ค่าที่ดินควรเป็น 30%, 40% หรือ 50% ของมูลค่าโครงการ ตัวอย่างที่ดินราคา 50 ล้าน ถ้าค่าที่ดินคิดเป็น 30% มูลค่าโครงการต้องไปถึงราว 166 ล้าน ถ้า 40% ประมาณ 125 ล้าน ถ้า 50% ประมาณ 100 ล้าน

• ค่าก่อสร้างแบ่งเป็นสาธารณูปโภคราว 30% (ถนน ไฟฟ้า ท่อระบายน้ำ ประปา สุขาภิบาล ป้ายโครงการ) และค่าก่อสร้างบ้านราว 70%
• เอาค่าก่อสร้างบ้านทั้งโครงการหารจำนวนแปลง จะได้งบต่อหลัง แล้วเทียบกับราคาขายที่ตลาดรับได้
• ที่ดินเดียวกันทดลองวางผัง 3 แบบ: 34, 31 และ 28 หลัง แบบ 34 หลังวางได้มากที่สุด
• ถ้ามูลค่าโครงการที่ต้องการทำให้ราคาขายต่อหลังสูงกว่าโครงการข้างเคียง แปลว่ามี supply แต่ไม่มี demand ต้องแก้ด้วยผังหรือวิธีขายแบบอื่น

ตั้งราคาบ้านเท่าไรให้ขายได้และปลอดภัย

ราคาขายควรใกล้เคียงหรือต่ำกว่าราคาที่ธนาคารประเมินในย่านนั้น ถ้าตั้งราคาสูงกว่าราคาประเมิน ลูกค้าต้องหาเงินมาโปะส่วนต่างเอง ความเสี่ยงบ้านติดมือสูงขึ้นมาก ถ้าลูกค้ากู้แล้วมีเงินเหลือ แปลว่าราคาน่าพอใจ ถ้าต้องเติมเงินเยอะ ขายยาก

ถ้าตั้งใจทำโครงการคุณภาพสูงในย่านที่แหล่งงานยังโต อาจต้องให้ลูกค้าผ่อนดาวน์นานขึ้น และต้องเตรียมแผนปล่อยเช่าถ้าขายไม่ได้ โครงการคุณภาพสูง หลังใหญ่ ถนนสวย ไม่ได้แปลว่าจะสำเร็จ ความสำเร็จวัดที่ขายได้หรือไม่

ที่ตาบอด ราคาสูง เศษเยอะ ทำหมู่บ้านอย่างไร

กรณีศึกษาเป็นที่ดินตาบอดที่ประกาศขายมาหลายปี ราคาสูงประมาณ 3 เท่าของราคาที่ควรซื้อสำหรับบ้านจัดสรรในย่านนั้น และมีเศษที่ดินเยอะ ถ้าซื้อทั้งแปลงมาทำโครงการเต็มรูปแบบ ราคาขายต่อหลังจะสูงกว่าโครงการข้างเคียงที่ขายหมด จึงไปต่อไม่ได้

ทางออกคือทำไปขายไป ซื้อเฉพาะส่วนที่จำเป็นก่อน เจ้าของที่ดินได้ราคาที่ต้องการ ส่วนผู้พัฒนาได้ทางออกถนน เมื่อด้านหน้าเกิดเป็นชุมชนแล้ว ที่ดินด้านหลังจะมีมูลค่าเพิ่ม ต่อยอดเป็นหมู่บ้านบ้านเดี่ยวหรือคอนโดได้

• ทางเลือก 1: แบ่งไม่เกิน 9 แปลง ไม่ต้องขออนุญาตจัดสรร ทำถนนฝั่งเดียว บ้านใหญ่กว่าโครงการข้างเคียง ขายราว 2.8–2.9 ล้าน กำไรประมาณ 4.5 ล้าน เพราะเปลืองถนน
• ทางเลือก 2: ใช้ที่ดินติดถนนสาธารณะ ทำถนนกลางกว้างพอต่อยอด ขายบ้านได้ 2 ฝั่ง ใช้ที่ดินน้อยกว่า กำไรประมาณ 9.3 ล้าน
• ทางเลือก 3: ร่วมกับเจ้าของที่ดินด้านหน้าให้เป็นถนนสาธารณะและสวนหน้าโครงการ ต่อยอดสร้างได้อีก 16 หลัง
• ต้องการลูกค้าแค่ 9 ราย จึงใช้ทั้งออนไลน์ (ภาพ 3 มิติ แอนิเมชัน โฆษณา Facebook แผนที่) และออฟไลน์ (ป้ายไวนิล บูท วิทยุท้องถิ่น รถแห่)

วางผังโครงการหมู่บ้านเล็ก 40–55 หลัง

โครงการตัวอย่างที่ชลบุรีเป็นบ้านชั้นเดียว มีบ้านแฝดและทาวน์โฮม ใช้หลังคาคอนกรีตแทนเมทัลชีท ตกแต่งโทนเอิร์ธโทน พื้นที่ใช้สอยกำหนดโดยทีมการตลาดให้กว้างกว่าโครงการข้างเคียง สถาปนิกทำผังทางเลือก 3 แบบ แต่ละแบบแยกย่อยเป็น 2 แบบ: เปิดถนนกลาง, หันหลังบ้านเข้าหาถนนแล้วทำพื้นที่สีเขียวเชื่อมกับเกาะกลาง, และหลบถนนไปซ้ายสุดเพื่อเปิดสวนหน้าโครงการ

ทางเลือกแรกวางบ้านแฝดได้ 4 หลังกับทาวน์โฮม 51 หลัง รวม 55 หลัง ทางเลือกอื่นได้น้อยลง 1 หลัง สถาปนิกเลือกแบบที่เปิดหน้าโครงการด้วยสวนและมีพื้นที่กลางเชื่อมหน้าบ้าน ส่วนผังมีการปรับเป็นสิบ ๆ รอบก่อนได้ผังสุดท้าย

• บ้านแฝด: 2 ห้องนอน ห้องน้ำกลางระบายอากาศขึ้นด้านบน ครัวเปิดออกหลังบ้าน พื้นที่ใช้สอยประมาณ 145 ตร.ม. ข้างบ้านกว้าง จอดรถได้ 2 คันครึ่ง ต่อหลังคาคลุมเพิ่มได้ในอนาคต
• ทาวน์โฮม: 2 ห้องนอน 1 ห้องนั่งเล่น จอดรถ 1 คัน ถ้าต่อเติมเต็มที่จะไม่มีที่จอด รถไปจอดถนนโครงการ จึงควรเผื่อถนนให้กว้าง
• บ้านชั้นเดียวไม่มีชั้น 2 ช่วยกันความร้อน จึงเลือกหลังคาจั่วให้ความร้อนพักในโถงหลังคา หลังคาแบนแบบโมเดิร์นวัสดุถูกกว่าแต่ร้อนกว่า และบ้านชั้นเดียวทรงโมเดิร์นถ้ายกไม่สูงจะดูเตี้ย
• ตึกแถวพื้นที่ชั้นละ 252 ตร.ม. สร้าง 3 ชั้นได้ 756 ตร.ม. ชั้น 1 ให้ร้านสะดวกซื้อเช่า ชั้น 2–3 กั้นห้องเก็บของชั้นละ 7 ห้อง รวม 14 ห้อง ห้องละประมาณ 26.5 ตร.ม.
• ที่ดิน 1 ไร่ 2 งาน กว้างราว 31 ม. ลึกราว 85 ม. วางผังได้ 4 แบบ แบบหนึ่งได้ 14 ยูนิต ถนนด้านซ้ายและอาคารพาณิชย์หน้าโครงการ

ขออนุญาตจัดสรร และความเสี่ยงที่ต้องรู้

ถ้าแบ่งแปลงขายเกิน 9 แปลงต้องขออนุญาตจัดสรร ขนาดโครงการแบ่งเป็นเล็ก กลาง ใหญ่ (ใหญ่คือมากกว่า 500 แปลง) ข้อกำหนดต่างกัน เช่นโครงการเล็กไม่ต้องมีสโมสร แต่ทุกขนาดมีถนน ท่อระบายน้ำ เสาไฟ ป้อมยาม ซึ่งเป็นต้นทุนของผู้พัฒนาทั้งหมด กรณีศึกษาหนึ่งเป็นที่ดิน 7 ไร่ 3 งาน 84 ตร.วา ที่พนัสนิคม ชลบุรี

ความเร็วสำคัญ เพราะทำไปแล้วอาจมีคู่แข่งเข้ามาตัดราคา โครงการควรขายให้หมดเร็วแล้วไปทำโครงการใหม่ ถ้าทำโดยไม่รู้ว่าขายได้ไหม เงินทุนจะจม

• ปัญหาคลาสสิกของผู้พัฒนามือใหม่ 2 เรื่อง: ผู้รับเหมา (หาจากไหน ทิ้งงานไหม สร้างทันไหม) และเงินทุน (ธนาคารปล่อยวงเงินไหม ถ้าไม่ได้ทำอย่างไร)
• สินเชื่อสร้างบ้านขาย ธนาคารจ่ายเป็นงวดตามงานที่สร้างจริง ขายได้หลังไหนผู้พัฒนาต้องไถ่ถอนแปลงนั้นให้ผู้ซื้อแล้วคืนเงินธนาคาร โครงการที่ขายดีปิดวงเงินได้ใน 1–2 ปี ต่างจากสินเชื่อสร้างอพาร์ตเมนต์ที่ผ่อนได้ราว 10 ปี ดอกเบี้ยแพงกว่าและระยะผ่อนสั้นกว่าสินเชื่อบ้าน
• กู้ในนามบุคคลใช้เอกสารแสดงตนแค่บัตรประชาชน ส่วนนิติบุคคลต้องใช้หนังสือรับรอง รายงานการประชุม และเอกสารจดทะเบียน

จากนายหน้าสู่เจ้าของโครงการ ต่างกันอย่างไร

เส้นทางหนึ่งที่ใช้ได้จริงคือเริ่มจากนายหน้า (ค่าคอมมิชชันราว 3%) ต่อด้วยซื้อบ้านเก่ามารีโนเวตขาย (กำไรราว 15–20% หมุนเงินเร็ว แต่ต้องประเมินค่าซ่อมให้แม่น) แล้วจึงเป็นผู้พัฒนาโครงการ งานนายหน้าทำให้รู้กระบวนการขาย การตลาด สินเชื่อ และได้คอนเนกชัน ความรู้สำคัญกว่าเงิน เพราะเมื่อโอกาสอย่างที่ดินดีมาถึง คนที่ไม่พร้อมจะช้ากว่าคนอื่น

ความต่างอยู่ที่ความรับผิดชอบและความเสี่ยง นายหน้าไม่ต้องลงเงินซื้อทรัพย์ งานจบเร็ว ส่วนเจ้าของโครงการต้องรับผิดชอบหุ้นส่วน ผู้รับเหมา และลูกบ้าน สร้างแล้วขายไม่ได้เงินจม มีปัญหาก็ต้องรับผิดชอบ และแต่ละโครงการใช้เวลา 1–3 ปีตามขนาด

สร้างความเชื่อมั่นให้แบรนด์ และหมัดสุดท้ายคือทีมขาย

ลูกค้าบางคนซื้อบ้านหลังเดียวในชีวิต ผู้พัฒนาจึงให้ความสำคัญกับเกรดวัสดุและงานก่อสร้างตามงบและราคาขาย พร้อมบริการหลังการขายที่ส่งช่างเข้าไปแก้ไขเมื่อมีปัญหา ผลงานที่มองเห็นได้จะบอกต่อเอง

เมื่อทำเลใกล้กันและดีไซน์ใกล้เคียงกัน สิ่งที่ตัดสินคือพนักงานขาย ลูกค้าหลายรายเลือกไม่ซื้อโครงการที่บ้านสวยเพียงเพราะเซลส์พูดไม่ดี