หน้าแรก › บทความ › สินเชื่อและการเงิน

2022-10-26 · สินเชื่อสร้างบ้าน · จากคลิป YouTube @architectiseasy

พนักงานออฟฟิศสร้างพูลวิลล่าจันทบุรี EP.1: เลือกที่ดินและสินเชื่อ

EP.1 พนักงานเงินเดือนอยากสร้างพูลวิลล่าใกล้หาดเจ้าหลาว ห่างหาดราว 1 กม. ศึกษาคู่แข่งจากเพจ เลือกสินเชื่อบ้านหรือธุรกิจ ที่ดินเปล่ากู้ได้ 80% ต้องมีเงินสด 20%

โจทย์: บ้านให้ลูกชาย ที่ปล่อยเช่าได้ด้วย

ผู้ร่วมรายการเป็นพนักงานออฟฟิศที่อยากสร้างบ้านมีสระว่ายน้ำให้ลูกชาย วันที่ไม่ได้อยู่ก็ปล่อยเช่าเป็นพูลวิลล่า และถ้ามีคนสนใจก็ขายต่อได้ แนวคิดเริ่มจากการถามตัวเองว่าแทนที่จะผ่อนบ้านไป 30 ปี ทำไมไม่ลองหาที่ดินแล้วกู้ปลูกสร้าง เช่น สร้าง 2 หลังแล้วขาย 1 หลังเพื่อลดหนี้ทั้งหมด

เลือกทำเล: ห่างหาด 1 กม. ฝั่งที่ยังไม่มีคู่แข่ง

ที่ดินที่เล็งไว้อยู่จันทบุรีแถวหาดเจ้าหลาว ที่ดินติดทะเลหรือใกล้หาดมากราคาสูงจนซื้อไม่ไหว จึงเลือกแปลงที่ห่างหาดราว 1 กม. ราคาถูกกว่า พูลวิลล่าส่วนใหญ่อยู่อีกฝั่งที่ต้องข้ามเขาและสะพานไป ฝั่งนี้ยังไม่มีเลย

ก่อนลงทุนเขาศึกษาตลาดจากเพจ Facebook ของพูลวิลล่าแต่ละแห่ง ดูค่าเช่ารายวัน จำนวนคนเข้าพัก และโปรโมชั่น แล้วจึงมาคุยแผนการเงินกับเจ้าหน้าที่สินเชื่อ

สินเชื่อบ้าน หรือสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารตัดสินจากอะไร

สินเชื่ออสังหามี 2 แบบ คือสินเชื่อบ้านกับสินเชื่อธุรกิจ เงื่อนไขการผ่อนและดอกเบี้ยต่างกัน ธนาคารแห่งประเทศไทยกำกับให้ธนาคารปล่อยกู้ตรงวัตถุประสงค์จริง ถ้าแจ้งว่าจะสร้างรีสอร์ทเพื่อทำธุรกิจ จะไม่เข้าเกณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย

ถ้าจะใช้สินเชื่อบ้าน ธนาคารดูว่ามีที่อยู่อาศัยแล้วหรือยัง เป็นบ้านหลังแรกไหม และอยู่ในภูมิลำเนานั้นจริงหรือไม่ ทำงานอยู่กรุงเทพฯ แต่จะสร้างบ้านที่จันทบุรีโดยไม่มีเหตุผลสนับสนุน ธนาคารจะจัดเป็นสินเชื่อธุรกิจ

• กู้เพื่ออยู่อาศัยจริงไปแล้ว ภายหลังย้ายที่อยู่ นำบ้านไปใช้ทำกิจการอื่นได้
• บ้านหลังที่ 2: เกณฑ์ LTV ผ่อนคลายแล้ว กู้ได้ถึง 100% แต่ขึ้นกับศักยภาพรับหนี้เพิ่มและความจำเป็น เช่น หลังแรกอยู่กับพ่อแม่ แล้วแยกครอบครัว

กู้ซื้อที่ดินเปล่าได้แค่ 80%

ที่ดินเปล่าธนาคารให้กู้ 80% ผู้กู้ต้องมีเงินสำรอง 20% ส่วนสิ่งปลูกสร้างกู้ได้ 100% ของมูลค่า แต่ต้องมีใบประเมินราคาแบบที่จะสร้าง ตัวอย่างเจ้าของขายที่ดิน 750,000 บาท ถ้าธนาคารประเมินได้ต่ำกว่านั้น วงเงินคิดจากราคาประเมิน ผู้กู้ต้องเตรียมเงินสดเพิ่ม จึงต้องรู้ราคาประเมินก่อนรู้ว่าต้องยืมเท่าไหร่

ราคาประเมินธนาคารต่างจากราคากรมธนารักษ์

แต่ละธนาคารมีหน่วยประเมินของตัวเองหรือใช้บริษัทภายนอก เกณฑ์ต่างกันเล็กน้อยแต่ราคาใกล้กัน เจ้าหน้าที่ดูภาวะเศรษฐกิจ ความเจริญในพื้นที่ และราคาซื้อขายข้างเคียง ราคาประเมินกรมธนารักษ์มักต่ำกว่า เพราะไม่ได้ตามความเจริญที่เพิ่งบูม

ต้องถามผู้ขายด้วยว่าถือครองที่ดินมานานเท่าไหร่ ถ้าถือไม่นานแล้วขายเปลี่ยนมือ กรมที่ดินจะมองว่าเป็นการประกอบธุรกิจ มีภาษีเพิ่มจากค่าโอน