หน้าแรก › บทความ › สินเชื่อและการเงิน

2022-10-26 · สินเชื่อสร้างบ้าน · จากคลิป YouTube @architectiseasy

กู้ที่ดินพร้อมปลูกสร้างอนุมัติแล้ว: จดจำนอง เบิกงวด เริ่มเสียดอกเบี้ย

กู้สร้างบ้านผ่านแล้วยังสร้างทันทีไม่ได้: เซ็นสัญญา นัดจดจำนองที่สำนักงานที่ดิน รับค่าที่ดิน 80% เบิกงวดตามงาน ผ่อนเดือนถัดไป ดอกเบี้ยคิดเฉพาะยอดที่เบิก

หลังธนาคารอนุมัติ ต้องทำอะไรต่อ

• เจรจาเงื่อนไขกับธนาคารให้จบ เมื่อลูกค้าตกลงแล้ว ธนาคารออกสัญญาเงินกู้ให้เซ็น
• นัดวันที่ลูกค้าสะดวกไปจดจำนองและทำธุรกรรมที่สำนักงานที่ดิน
• ธนาคารส่งเจ้าหน้าที่นิติกรรมไปจดจำนองพร้อมลูกค้า และจ่ายเงินกู้งวดแรก
• ลูกค้าเสียค่าธรรมเนียมจดจำนองในวันนั้น

กู้ซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้าง เงินจ่ายแยกเป็นงวด

ในสัญญาเงินกู้ระบุไว้ชัดว่าจ่ายเงินงวดไหนเมื่อไหร่ งวดแรกจ่ายในวันจดจำนอง เป็นค่าที่ดินส่วนที่อนุมัติ งวดถัดไปจ่ายตามความคืบหน้างานก่อสร้าง เช่น ตอกเสาเข็มเสร็จ เทพื้น ขึ้นหลังคา

ส่วนที่ดินธนาคารให้ 80% ของราคาซื้อขาย ตัวอย่างซื้อที่ดิน 10 ล้านบาท ธนาคารจ่าย 8 ล้าน ผู้ซื้อต้องนำเงินตัวเองอีก 2 ล้านไปจ่ายผู้ขายส่วนที่เหลือ ธนาคารจ่ายเฉพาะส่วนที่อนุมัติเท่านั้น

จดจำนองแล้ว ใครเป็นเจ้าของที่ดิน

ผู้ซื้อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่นำที่ดินไปจดจำนองไว้กับธนาคาร หลังโฉนดจะมีรายการจดจำนองกับธนาคารระบุอยู่

งวดงานมาจากไหน และเบิกเงินงวดอย่างไร

งวดงานทั้งหมดอ้างอิงจากสัญญาผู้รับเหมาและแบบบ้านที่ลูกค้ายื่นให้ธนาคาร ตกลงกันตั้งแต่ตอนทำสัญญา วันเซ็นสัญญาลูกค้าจึงเห็นแล้วว่าธนาคารจะจ่ายงวดไหน เท่าไหร่

ตัวอย่าง: ซื้อที่ดิน 10 ล้าน สร้างบ้านอีก 10 ล้าน งวดเสาเข็มกำหนดไว้ 1 ล้าน เมื่อผู้รับเหมาตอกเสาเข็มเสร็จ ลูกค้าแจ้งธนาคารขอเบิกงวดที่ 2 ธนาคารส่งเจ้าหน้าที่ไปดูว่าตอกเสาเข็มครบตามแบบจริง ถ้าครบก็โอน 1 ล้านให้ การเบิกงวดเกินเนื้องาน เช่น ขอ 3 ล้านทั้งที่งานเสาเข็มเพิ่งเสร็จ ทำไม่ได้

เริ่มผ่อนเมื่อไหร่ ทั้งที่บ้านยังไม่เสร็จ

ผ่อนงวดแรกเดือนถัดจากวันจดจำนองและรับเงิน ลูกค้าระบุวันชำระที่สะดวกได้เอง เช่น วันที่ 20 ของทุกเดือน ธนาคารไม่รอให้บ้านเสร็จ ขอเว้นผ่อน 6–8 เดือนไม่ได้

ดอกเบี้ยระหว่างสร้างคิดจากยอดไหน

ดอกเบี้ยเริ่มทันทีที่ใช้วงเงิน แต่คิดเฉพาะยอดที่เบิกไปแล้ว ไม่ได้คิดจากวงเงินทั้งหมด ตัวอย่างวงเงินรวม 18 ล้าน (ที่ดิน 8 ล้าน ปลูกสร้าง 10 ล้าน) วันจดจำนองเบิกค่าที่ดินไป 8 ล้าน ธนาคารคิดดอกเบี้ยจาก 8 ล้านก่อน เมื่อเบิกงวดก่อสร้างเพิ่ม ยอดที่คิดดอกเบี้ยก็เพิ่มตาม

ข้อที่ต้องเตรียมใจคือช่วงก่อสร้างยังไม่มีบ้านอยู่ แต่ต้องจ่ายดอกเบี้ยแล้ว และควรทำประกันควบคู่ไปด้วย