หน้าแรก › บทความ › สินเชื่อและการเงิน

2022-10-26 · สินเชื่อสร้างบ้าน · จากคลิป YouTube @architectiseasy

สินเชื่อสร้างบ้านขาย อพาร์ทเมนต์ และ OD: บุคคลธรรมดา vs นิติบุคคล

กู้ทำโครงการบ้านขายต้องมียอดพรีเซลคุ้มจุดคุ้มทุน เช่น กู้ 10 ล้าน ขายหลังละ 2 ล้าน ต้องมีคนจอง 5 หลัง พร้อมวงเงิน OD สินเชื่ออพาร์ทเมนต์ 7–10 ปี และเอกสารที่ใช้

ธนาคารดูอะไรก่อนปล่อยสินเชื่อโครงการ 5 ข้อ

วิธีคิดง่ายที่สุดคือสลับที่ ถ้ามีคนมาขอยืมเงินเรา เราจะดูอะไรจากเขา ธนาคารก็ดูแบบเดียวกัน คำถามหลักที่ต้องตอบให้ได้มี 5 ข้อ

• มีศักยภาพในการคืนเงินหรือไม่
• ยืมไปทำอะไร
• จะใช้เงินเมื่อไหร่
• ธนาคารจะได้อะไรจากการปล่อยกู้ครั้งนี้ (ดอกเบี้ย)
• ยืมไปแล้วมีโอกาสได้เงินคืนจริงหรือเปล่า

สินเชื่อธุรกิจมีลักษณะเหมือนธนาคารเข้ามาเป็นพาร์ตเนอร์ของโครงการ โครงการที่แค่ขึ้นป้ายยังไม่พอให้ปล่อยกู้ ธนาคารจะดูต่อว่าทำเลดีไหม มีลูกค้ารองรับหรือไม่ และหลังทำโฆษณาทำการตลาดแล้วมีคนสนใจจองมากแค่ไหน

ยอดพรีเซลต้องเท่าไหร่ ถึงจะขอวงเงินทำบ้านขายได้

ข้อมูลที่ธนาคารอยากได้มากที่สุดในช่วงนี้คือยอดพรีเซล หรือจำนวนลูกค้าที่จองบ้านแล้วจริง และยอดจองต้องครอบคลุมจุดคุ้มทุน (Break-even Point) ของเงินที่ขอกู้

ตัวอย่าง: ขอกู้ 10 ล้านบาท ขายบ้านหลังละ 2 ล้านบาท ต้องขาย 5 หลังจึงคืนเงินธนาคารได้ครบ วันที่ไปยื่นขอวงเงินจึงควรมีลูกค้าจองแล้ว 5 หลัง

• ลูกค้าที่จองต้องผ่านการเช็กเครดิตบูโรแล้ว
• ต้องมี statement รายได้ของลูกค้าแต่ละรายประกอบ
• ใส่รายชื่อพ่อแม่พี่น้องเพื่อให้ยอดดูเยอะไม่ได้ ธนาคารตรวจจริง

นอกจากยอดจอง สิ่งที่ช่วยให้ผ่านคือกลุ่มลูกค้าที่ชัดเจน แผนการตลาด แผนงาน และแผนการเงินที่ชัดเจน ถ้าเจ้าของโครงการมีประสบการณ์มาก่อนก็ยิ่งได้เปรียบ ธนาคารยังปล่อยวงเงินอยู่แม้ช่วงเศรษฐกิจชะลอ ถ้าผู้กู้แสดงความสามารถได้

ต้องทำแผนโครงการ (Feasibility) เป็นเล่มหรือไม่

ไม่มีแบบฟอร์มตายตัว ไม่ต้องเข้าเล่มหนา เล่มหนาเกินไปเจ้าหน้าที่ก็ไม่อยากอ่าน ให้สรุปเฉพาะใจความที่ธนาคารอยากรู้: จะทำอะไร ทำไปเพื่ออะไร ใช้เงินเท่าไหร่ ใช้อย่างไร และธนาคารจะได้ดอกเบี้ยอย่างไร

วิธีที่ง่ายคือเดินเข้าไปถามธนาคารก่อนว่าถ้าจะยื่นขอวงเงิน เขาต้องการข้อมูลอะไรบ้าง แล้วกลับมาทำการบ้านส่งให้ตามนั้น การวิเคราะห์โครงการและส่งข้อมูลครบตามที่ธนาคารต้องการทำให้เจ้าหน้าที่ทำงานง่ายขึ้นและพิจารณาเร็วขึ้น

สินเชื่อธุรกิจมีแบบไหนบ้าง: วงเงินกู้ระยะยาว vs วงเงิน OD

สินเชื่อธุรกิจมีหลายประเภท ทีมสินเชื่อธุรกิจจะคุยกับลูกค้าก่อนว่าจะเอาวงเงินไปใช้กับธุรกิจแบบไหน แล้วจึงเลือกประเภทที่ตรงกับธุรกิจ ไม่มีสูตรตายตัว ตัวอย่างพื้นฐาน 2 แบบคือ

• วงเงินกู้แบบก้อน: รับเงินเป็นก้อนเดียว ใช้ตามวัตถุประสงค์ที่แจ้งธนาคาร ผ่อนชำระคืนเป็นรายงวดตามปกติ
• วงเงิน OD (เบิกเกินบัญชี): ธนาคารตั้งวงเงินไว้ให้ เบิกใช้เมื่อต้องการ คิดดอกเบี้ยตามจำนวนวันที่ใช้จริง ถ้าไม่ได้เบิกใช้ก็ไม่เสียดอกเบี้ย เหมาะกับเงินหมุนเวียนในธุรกิจ

OD ที่สาขา ใช้หลักประกันอะไรได้

วงเงิน OD ที่สาขาเป็นผู้พิจารณาเอง หลักทรัพย์ที่นำมาจดจำนองต้องเป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้น เช่น บ้านหรือคอนโด

ถ้าหลักประกันเป็นที่ดินเปล่า หรือต้องการวงเงินไปหมุนเวียนในธุรกิจ สาขาจะส่งต่อ (refer) ให้ทีมสินเชื่อธุรกิจโดยเฉพาะเป็นผู้ดูแล

กู้ปลูกบ้าน กับ กู้สร้างอพาร์ทเมนต์ ต่างกันอย่างไร

กู้เพื่อปลูกบ้าน ธนาคารจะจ่ายเงินเป็นงวดตามมูลค่างานที่ก่อสร้างไปจริง ไม่ได้จ่ายครั้งเดียวทั้งก้อน

กู้เพื่อสร้างอาคารให้เช่า เช่น อพาร์ทเมนต์ ระยะเวลากู้อาจอยู่ราว 7–10 ปี ขึ้นกับประเภทลูกค้า ว่าเป็นลูกค้าเดิมหรือลูกค้าใหม่ ซึ่งมีผลต่อจำนวนปีที่อนุมัติ

เอกสารขอสินเชื่อ: บุคคลธรรมดา vs นิติบุคคล

บุคคลธรรมดาเตรียมเอกสารน้อยกว่า ส่วนนิติบุคคลต้องแสดงทั้งตัวบริษัทและผู้มีอำนาจ เอกสารจึงมากกว่าและยุ่งยากกว่า

• เอกสารแสดงตน บุคคลธรรมดา: บัตรประชาชนใบเดียว
• เอกสารแสดงตน นิติบุคคล: หนังสือรับรองบริษัท รายการจดทะเบียนต่างๆ และเอกสารของผู้มีอำนาจลงนาม
• เอกสารรายได้ บุคคลธรรมดา: statement รายการเดินบัญชี บัญชีรับจ่าย
• เอกสารรายได้ นิติบุคคล: งบการเงิน บัญชีลูกหนี้ และรายการรับจากบัญชีของบริษัท