หน้าแรก › บทความ › สินเชื่อและการเงิน

2022-10-26 · ดอกเบี้ยและรีไฟแนนซ์ · จากคลิป YouTube @architectiseasy

ดอกเบี้ยบ้าน MLR MRR MOR ต่างกันยังไง ลอยตัวหลังปี 3 กระทบผ่อนแค่ไหน

MLR MOR ใช้กับลูกค้าธุรกิจรายใหญ่ MRR ใช้กับรายย่อยและสินเชื่อบ้าน ตัวอย่าง MRR 5.95% ลบ 1.5 เหลือราว 4.45% หลังหมดโปรคงที่ 3 ปี และผลของดอกเบี้ยขาขึ้นต่อค่างวด

MLR MOR MRR คืออะไร ใช้กับลูกค้ากลุ่มไหน

ทั้งสามตัวเป็นอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงที่ธนาคารใช้คิดดอกเบี้ยเงินกู้ แยกตามกลุ่มลูกค้า สินเชื่อที่ลูกค้าใช้จะถูกจัดอยู่ในเรตใดเรตหนึ่ง แล้วบวกหรือลบตามโปรโมชันและเกรดของลูกค้า

• MLR: ดอกเบี้ยสำหรับลูกค้าธุรกิจรายใหญ่ชั้นดี
• MOR: ใช้กับลูกค้าธุรกิจรายใหญ่ชั้นดี มักเกี่ยวกับวงเงินเบิกเกินบัญชี (OD)
• MRR: retail rate สำหรับลูกค้ารายย่อย สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่อ้างอิงตัวนี้

การจับคู่นี้ไม่ตายตัวเสมอไป บางธนาคารให้วงเงิน OD ของลูกค้าธุรกิจอ้างอิง MRR แล้วบวก 1 หรือบวก 2 ขึ้นกับเงื่อนไขและวงเงินของแต่ละราย วิธีคำนวณ MRR ของแต่ละธนาคารก็ไม่เท่ากัน แต่มีเกณฑ์คล้ายกัน

ดอกเบี้ยบ้านเทียบกับสินเชื่อธุรกิจ สินเชื่อบุคคล และเงินฝาก

อัตราดอกเบี้ยเงินฝากและเงินกู้อ้างอิงประกาศของ ธปท. ธนาคารไม่ได้กำหนดเองได้ทั้งหมด จึงไม่มีธนาคารไหนประกาศให้ดอกเบี้ยเงินฝากสูงเกินเกณฑ์ได้

• สินเชื่อที่อยู่อาศัย: ประมาณ 3–4% บางธนาคารเคยเห็นถึง 7% ช่วงที่รัฐสนับสนุนจะมีแคมเปญดอกเบี้ยต่ำเพื่อให้คนเข้าถึงมากขึ้น
• สินเชื่อธุรกิจ: เริ่มอ้างอิง MRR/MLR ขึ้นกับประเภทธุรกิจและเกรดลูกค้า ราว 6–7% ไปจนถึง 9–10%
• สินเชื่อบุคคล (personal loan) ที่อนุมัติเร็ว: อาจสูงถึงประมาณ 20%
• ดอกเบี้ยเงินฝาก: ประมาณ 1%

ดอกเบี้ยบ้านคงที่ 3 ปีแรก แล้วลอยตัวเป็น MRR ลบเท่าไร

สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่ธนาคารให้โปรโมชันช่วงแรกประมาณ 3 ปี เป็นดอกเบี้ยคงที่ เช่น 3% หรือ 4% แล้วแต่ธนาคาร พอพ้นช่วงโปรโมชันจะถูกปรับเป็นดอกเบี้ยลอยตัวที่อ้างอิง MRR ณ ปัจจุบัน

ตัวอย่างในคลิป: MRR ของธนาคารหนึ่งอยู่ที่ 5.95% ถ้าสัญญาเป็นลอยตัว MRR ลบ 1.5 ดอกเบี้ยจะอยู่ประมาณ 4.45% เพิ่มขึ้นจากช่วงโปรไม่มาก แต่ถ้าไม่สังเกต ดอกเบี้ยจะถูกปรับอัตโนมัติ หลายคนลืมว่าครบ 3 ปีแล้ว

บางสัญญาเริ่มลอยตัวตั้งแต่ปีที่สอง จึงต้องกลับไปอ่านสัญญาของตัวเองว่าเริ่มลอยตัวเมื่อไรและลบเท่าไร

หมดโปรแล้วทำอะไรได้บ้าง: รับดอกเบี้ยลอยตัว รีเทนชัน หรือรีไฟแนนซ์

เมื่อครบช่วงคงที่ ให้คำนวณว่าดอกเบี้ยลอยตัวยังรับได้หรือไม่ ถ้ารับได้ก็ผ่อนต่อ ถ้าไม่คุ้ม ให้ลองขอรีเทนชัน (ขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม) หรือรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่น ซึ่งอาจได้ดอกเบี้ยถูกกว่า

ผลลัพธ์ต่างกันตามสัญญาและธนาคาร ต้องดูสัญญาแล้วเข้าไปคุยเป็นกรณีไป

ดอกเบี้ยขึ้น กระทบคนซื้อบ้านยังไง

ดอกเบี้ยขาขึ้นกระทบทั้งผู้ซื้อบ้านหลังแรกและผู้ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า เพราะค่างวดสูงขึ้น เดิมโปรโมชันมักเป็นดอกเบี้ยคงที่ปีที่ 1–3 แต่ช่วงหลังเป็น MRR ลบตามโปรโมชัน ซึ่งเป็นดอกเบี้ยลอยตัว ดอกเบี้ยขึ้นเมื่อไรค่างวดก็ขึ้นตาม

ตัวอย่าง: บ้าน 3 ล้านบาท เดิมผ่อนประมาณ 14,000–15,000 บาทต่อเดือนแบบคงที่ เมื่อดอกเบี้ยปรับขึ้น ค่างวดเพิ่มขึ้น ซึ่งกระทบคนทำงานเงินเดือนประจำค่อนข้างมาก