หน้าแรก › บทความ › สินเชื่อและการเงิน

2022-10-26 · ดอกเบี้ยและรีไฟแนนซ์ · จากคลิป YouTube @architectiseasy

กู้บ้านมือ 1 vs มือ 2: ดอกเบี้ย วงเงิน LTV ต่างกันยังไง ยากกว่าไหม

บ้านหลังแรกจะมือ 1 หรือมือ 2 เกณฑ์ LTV ให้กู้ได้ถึง 100% เท่ากัน ต่างที่ดอกเบี้ยโครงการมหาชน ราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อขาย และสิ่งที่ต้องเช็กในบ้านเก่าก่อนซื้อ

บ้านมือ 1 กับมือ 2 นับจากอะไร

ดูที่หลังโฉนด บ้านมือ 1 คือยังไม่มีการเปลี่ยนมือ ผู้ซื้อเป็นเจ้าของคนแรกต่อจากผู้สร้าง ไม่ว่าจะซื้อจากบริษัทมหาชนหรือโครงการเล็กที่สร้างขายเอง ถ้าหลังโฉนดมีการซื้อขายเปลี่ยนมือแล้ว ถือเป็นบ้านมือ 2

กู้บ้านมือ 2 ยากกว่ามือ 1 จริงไหม

เจ้าหน้าที่สินเชื่อยืนยันว่าขั้นตอนพิจารณาของธนาคารไม่ต่างกัน ทั้งการยื่นเอกสารและการส่งพิจารณา สิ่งที่ตัดสินคือเครดิตและฐานะการเงินของผู้กู้

ที่คนรู้สึกว่ากู้มือ 1 สะดวกกว่า เพราะโครงการใหญ่มีทีมเซลล์ที่มีคอนแทคกับธนาคารหลายแห่งและมีประสบการณ์ยื่นสินเชื่อ คอยแนะนำและอำนวยความสะดวกได้มาก ส่วนการซื้อบ้านต่อกันเองระหว่างบุคคล ถ้าทั้งผู้ซื้อและผู้ขายไม่มีความรู้ จะรู้สึกยุ่งยากเพราะไม่มีคนแนะนำ

โครงการมหาชนจำกัดมีบ้านหลายร้อยถึงหลักพันหลัง จะรวบรวมลูกค้ายื่นกับธนาคารและบางแห่งมีเจ้าหน้าที่ธนาคารดูแลโครงการเป็นพิเศษ ผู้กู้ในโครงการแบบนี้จึงอาจได้คะแนนเครดิตดีกว่าโครงการอื่นเล็กน้อย

ดอกเบี้ยบ้านมือ 1 กับมือ 2 ต่างกันเท่าไร

บ้านมือ 1 ในโครงการของบริษัทมหาชนจำกัดมักได้ดอกเบี้ยพิเศษ เพราะผู้พัฒนาโครงการมีอำนาจต่อรอง ถ้าธนาคารไม่ให้เรทพิเศษก็ไปใช้ธนาคารอื่นได้ ตัวอย่างในคลิป ถ้าดอกเบี้ยบ้านหลังแรกปกติราว 4% โครงการมหาชนอาจได้เรทต่ำลงเหลือราว 2% กว่า

บ้านมือ 2 มักไม่มีเรทพิเศษ ใช้ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านทั่วไปซึ่งแพงกว่าเล็กน้อย ช่วงที่บันทึกคลิป มือ 1 อยู่ราว 3–4% มือ 2 สูงกว่าเล็กน้อยราว 4% ส่วนต่างไม่มาก ขึ้นกับวงเงินกู้

ทำไมกู้บ้านมือ 2 บางหลังได้วงเงินน้อยกว่า

ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดเกณฑ์ LTV ให้ผู้ที่ยังไม่เคยมีบ้าน บ้านหลังแรกจะเป็นมือ 1 หรือมือ 2 ก็ปล่อยกู้ได้ถึง 100% เท่ากัน

ขั้นที่สอง ธนาคารดูความเสี่ยงของหลักทรัพย์และตัวผู้กู้ว่าจะให้เต็ม 100% หรือไม่ อาจอนุมัติแค่ 90% ก็ได้ กรณีที่เจอบ่อยในบ้านมือ 2 คือราคาซื้อขายต่างจากราคาประเมินมาก เช่น ทำสัญญาซื้อขาย 3 ล้านบาท แต่เจ้าหน้าที่ประเมินหลักทรัพย์ได้แค่ 2 ล้านหรือไม่ถึง ธนาคารจะมองว่ามีความเสี่ยงและให้วงเงินไม่เต็ม

แต่ละธนาคารมีเกณฑ์ต่างกัน สุดท้ายขึ้นกับว่าทรัพย์มีความเสี่ยงไหมและฐานะการเงินของผู้กู้เป็นอย่างไร

ดอกเบี้ยลอยตัว MRR และการรีไฟแนนซ์หลัง 3 ปี

สินเชื่อบ้านผ่อนยาวได้ถึง 30 ปี ธนาคารจึงล็อกดอกเบี้ยคงที่ตลอดสัญญาไม่ได้ ช่วงแรกมักเป็น Fixed Rate แล้วอ้างอิงดอกเบี้ยลอยตัว เช่น MLR, MRR, MOR แล้วแต่ธนาคาร เช่น MRR ลบ 2, 3 หรือ 4 แล้วแต่ลูกค้า

เหตุผลคือธนาคารต้องเอาดอกเบี้ยที่เก็บจากลูกค้าไปจ่ายผู้ฝากเงิน ถ้าล็อกไว้ 5% แล้วอนาคตต้นทุนขึ้นไป 10% ธนาคารจะขาดทุน

เมื่อครบ 3 ปี ลูกค้าขอ Retention กับธนาคารเดิมหรือรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่นได้ ถ้าช่วงนั้นดอกเบี้ยขาลงจะได้เรทถูกลง ใครไม่สนใจตรงนี้อาจเสียผลประโยชน์ แต่ถ้าดอกเบี้ยขาขึ้น เรทใหม่อาจแพงกว่าเดิม ต้องคำนวณเทียบก่อน

เลือกบ้านมือ 1 หรือมือ 2: ข้อดีข้อเสีย

เริ่มจากเลือกย่านที่ต้องการก่อน เช่น ใกล้ที่ทำงาน ใกล้ตลาด แล้วค่อยเทียบบ้านมือ 1 กับมือ 2 ในย่านนั้น

• บ้านมือ 1: ทุกอย่างใหม่ สุขภัณฑ์ กระเบื้อง สายไฟ แอร์ ถนนในโครงการ แต่ดินเพิ่งถมใหม่ และไม่รู้ว่าเพื่อนบ้านจะสร้างอะไรหรือนิสัยแบบไหน
• บ้านมือ 2: ดินถมมานานแล้ว รู้จักเพื่อนบ้านได้ก่อนซื้อ ราคามักถูกกว่า แต่ต้องรับสภาพของเก่า สายไฟ สุขภัณฑ์ กระเบื้อง ผ้าม่าน
• ชั่งงบ: งบซื้อบ้านใหม่ครอบคลุมความต้องการไหม เทียบกับบ้านมือ 2 ที่ราคาถูกกว่าแต่มูลค่าที่ดินในย่านนั้นเพิ่มขึ้นสูงหรือไม่

ซื้อบ้านมือ 2 ต้องเช็กอะไรก่อนตกลงราคา

ถ้าเลือกบ้านมือ 2 ให้เผื่องบซ่อมไว้ และเช็กสภาพเหล่านี้เพื่อใช้ต่อรองราคา:

• สายไฟของบ้านยังใช้ได้ดีไหม
• สวิตช์และปลั๊กไฟใช้งานได้ปกติหรือต้องซ่อม
• แอร์เก่าต้องเปลี่ยนใหม่หรือไม่
• กระเบื้องเก่าเกินเยียวยาหรือยังใช้ได้

ต้องมีเงินออมในบัญชีก่อนกู้ไหม

ไม่บังคับ แต่ควรมี เงินออมที่เหลือติดบัญชีช่วยเพิ่มความน่าเชื่อถือ แสดงว่าตั้งใจเก็บเงินเพื่อซื้อบ้าน โอกาสกู้ผ่านจึงมากขึ้น