หน้าแรก › บทความ › ผลงานและแบบบ้าน

2022-10-26 · อาคารธุรกิจ · จากคลิป YouTube @architectiseasy

ค่าใช้จ่ายวันโอนที่นายหน้าต้องรู้ EP.6: ค่าธรรมเนียม 2% อากร 0.5% ธุรกิจเฉพาะ 3.3%

สรุปค่าใช้จ่ายวันโอน 4 รายการ ค่าธรรมเนียม 2% ราคาประเมิน อากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ค่าจดจำนอง 1% และนายหน้าใหม่ใช้เวลากี่เดือนกว่ารายได้นิ่ง

ค่าใช้จ่ายวันโอนมีกี่รายการ

EP.6 ปิดซีรีส์นายหน้าด้วยขั้นตอนสุดท้ายคือวันโอนที่สำนักงานที่ดิน แขกในคลิปสรุปค่าใช้จ่ายไว้ 4 รายการ สองรายการแรกเสียทุกกรณี รายการที่สามเลือกเสียอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่างอากรแสตมป์กับภาษีธุรกิจเฉพาะ และรายการสุดท้ายเกิดเมื่อผู้ซื้อกู้ธนาคาร

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้ของผู้ขาย คิดจากราคาประเมินตามอัตราฐานภาษี
• อากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขาย (เลือกอย่างใดอย่างหนึ่งตามเงื่อนไข)
• ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ (เฉพาะกรณีกู้ธนาคาร)

ราคาประเมินคืออะไร ต่างจากราคาตลาดแค่ไหน

ราคาประเมินที่ดินจัดทำโดยกรมธนารักษ์ สำนักงานที่ดินใช้ประเมินมูลค่าทรัพย์ในวันโอน ค่าธรรมเนียมการโอนคิดจากราคานี้ ซึ่งปกติต่ำกว่าราคาตลาด

แต่ไม่เสมอไป แขกยกตัวอย่างพื้นที่ที่ราคาตลาดตารางวาละ 80,000 บาท ขณะที่ราคาประเมินอยู่ราวตารางวาละ 10,000 บาท และเล่าว่าต่อไปจะมีบริษัทประเมินเอกชนเดินสำรวจราคาเพื่อปรับราคาประเมินให้ใกล้ราคาจริงมากขึ้น

เมื่อไหร่เสียอากรแสตมป์ 0.5% เมื่อไหร่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

อากรแสตมป์คิด 0.5% ของราคาซื้อขายตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ใช้ยื่นกู้ธนาคาร ผู้ขายจะเสียอากรแสตมป์เมื่อเข้าเงื่อนไข คือเจ้าของปัจจุบันมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังนั้นครบ 1 ปี หรือมีชื่อในโฉนดถือครองเกิน 5 ปี

ถ้าไม่เข้าเงื่อนไขนี้ ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขายแทน ส่วนต่างระหว่าง 0.5% กับ 3.3% จึงมาก นายหน้าควรเช็กวันที่เจ้าของได้ทรัพย์มาและการย้ายเข้าทะเบียนบ้านตั้งแต่ตอนรับฝากขาย

ค่าจดจำนอง 1% ใครจ่าย

ค่าจดจำนองเกิดเมื่อผู้ซื้อกู้ธนาคาร โดยทั่วไปผู้ซื้อเป็นผู้จ่าย คิด 1% ของวงเงินกู้ ไม่ใช่ราคาซื้อขาย ตัวอย่างในคลิป สัญญาซื้อขายลงราคา 4 ล้านบาท แต่ธนาคารอนุมัติวงเงิน 3.5 ล้านบาท ค่าจดจำนองคิดจาก 3.5 ล้านบาท เท่ากับ 35,000 บาท

คำนวณค่าโอนเองได้จากเว็บกรมที่ดิน

เดิมต้องคำนวณเองหรือไปถามที่สำนักงานที่ดิน ปัจจุบันค้นใน Google ว่าคำนวณค่าโอนกรมที่ดิน จะเจอหน้าคำนวณออนไลน์ กรอกข้อมูลโฉนด วันที่เจ้าของได้ทรัพย์มา และวันที่ขาย ระบบคำนวณออกมาให้ แขกบอกว่าตัวเลขใกล้เคียงกับที่สำนักงานที่ดินคิดจริงราว 99%

นายหน้าใหม่ใช้เวลากี่เดือนกว่ารายได้มั่นคง

ถ้าลงมือจริงจัง ช่วง 3 เดือนแรกยังไม่ค่อยเห็นผล หลังจากนั้นเริ่มขายได้ และราวเดือนที่ 6–8 รายได้เริ่มนิ่ง แขกเล่าถึงนักเรียนที่ไม่มีประสบการณ์เลย 3 เดือนแรกยังขายไม่ได้ จึงแนะนำให้สร้างพอร์ตลิสติ้งให้มากพอเพื่อมีทางเลือกให้ลูกค้า ผ่านไปราว 7 เดือน มีลูกค้าติดต่อผ่าน Facebook แทบทุกวัน

นักเรียนคนนี้ทำงานอยู่ที่ลพบุรี แขกใช้เป็นตัวอย่างว่าไม่จำเป็นต้องอยู่กรุงเทพฯ พัทยา หรือภูเก็ต ทำได้ทุกพื้นที่ ปัจจัยความสำเร็จคือทำต่อเนื่อง ไม่ยอมแพ้ และเติมลิสติ้งเข้าพอร์ตเสมอ

ขั้นต่อไป: จากนายหน้าไปสู่การรีโนเวทและทำโครงการ

แขกไม่ได้ตั้งใจเป็นเจ้าของโครงการตั้งแต่วันแรก แต่ตั้งเป้าหมายสูงสุดในงานอสังหาฯ ไว้ว่าจะเป็นเจ้าของโครงการ ระหว่างทางจึงซื้อบ้านมารีโนเวทขาย ได้กำไรราว 15–20% แต่ไม่ง่าย บางหลังเจอปัญหาที่ต้องซ่อมเกินกว่าที่ประเมินไว้ รายละเอียดการขยับเป็นนักพัฒนาอยู่ในตอนถัดไปของซีรีส์