หน้าแรก › บทความ › ผลงานและแบบบ้าน

2022-10-26 · อาคารธุรกิจ · จากคลิป YouTube @architectiseasy

นายหน้าอสังหาต้องลงทุนอะไรบ้าง EP.5: ป้ายขาย เขียนป้าย และช่วยลูกค้ากู้ผ่าน

เริ่มเป็นนายหน้าใช้เงินแค่ 500–1,000 บาท: ค่าโทร ค่าน้ำมัน ป้ายฟิวเจอร์บอร์ด ปากกากันน้ำ เขียนป้ายให้คนโทรใน 3 วินาที และแก้เคสลูกค้ากู้ไม่ผ่าน

ต้นทุนช่วงแรก: ค่าโทรศัพท์และค่าน้ำมัน

คำถามของ EP.5 คือถ้าเป็นพนักงานประจำที่อยากทำนายหน้าแบบมืออาชีพโดยยังไม่ลาออก ต้องใช้เงินเท่าไหร่กว่าจะขายทรัพย์ชิ้นแรกได้ ช่วงเตรียมตัวและสำรวจข้อมูล ต้นทุนมีแค่ค่าโทรศัพท์และค่าน้ำมันรถ

การไปคัดลิสติ้งยังไม่มีค่าใช้จ่าย ค่าใช้จ่ายเริ่มเกิดเมื่อเจ้าของตกลงฝากขาย คือค่าป้าย

ป้ายฟิวเจอร์บอร์ดกับปากกาที่ทนแดดฝน

แขกในคลิปเตรียมป้ายฟิวเจอร์บอร์ดเปล่าไว้ล่วงหน้า เมื่อเจ้าของเซ็นสัญญาก็เขียนป้ายและติดได้ทันที เทคนิคคือใช้ปากกาเคมีชนิดกันน้ำสีดำ ราคาราว 70 บาท แพงกว่าปากกาทั่วไปที่ราคา 10–20 บาท แต่ทนแดดทนฝน

ไม่จำเป็นต้องทำป้ายพิมพ์เฉพาะ เพราะป้ายไม่ได้อยู่กับทรัพย์นาน ถ้าทรัพย์ขายเร็วก็เปลี่ยนไปใช้กับทรัพย์ต่อไป

ทรัพย์หนึ่งชิ้นต้องติดป้ายกี่จุด

ขึ้นกับทำเล แต่ทุกหลังต้องมีป้ายหน้าทรัพย์อย่างน้อย 1 ป้าย ยกเว้นเจ้าของไม่อยากให้ใครรู้ว่าขาย ซึ่งทำให้ขายยากขึ้นมาก ถ้าบ้านอยู่ในซอย ต้องติดที่ปากซอยและทุกจุดเลี้ยว ให้ลูกค้าที่ขับรถผ่านเห็นในองศาที่เลี้ยว

อีกวิธีคือขอติดป้ายที่ร้านอาหารตามสั่งหรือร้านขายของชำ ซึ่งต้องใช้มนุษยสัมพันธ์ ป้ายออฟไลน์ทำงานร่วมกับโฆษณาออนไลน์ที่ยิงเข้ามือถือ แขกสรุปว่าถึงขั้นนี้มีเงิน 500–1,000 บาทก็เริ่มได้แล้ว

เจ้าของเป็นสามีภรรยา ต้องคุยให้ครบทั้งสองคน

ถ้าเจ้าของทรัพย์เป็นสามีภรรยา แขกขอคุยกับทั้งสองฝ่าย เพราะเคยมีกรณีที่คนหนึ่งแอบขาย อีกคนมารู้ทีหลัง งานที่นายหน้าทำมาจึงสูญเปล่า และอาจมีปัญหาครอบครัวจนทะเลาะกันในวันโอน

เขียนป้ายขายบ้านยังไงให้คนโทรภายใน 3 วินาที

ป้ายต้องทำให้คนขับรถผ่านชะลอรถ ถ่ายรูปเบอร์ หรือหยิบโทรศัพท์ขึ้นมาโทร นายหน้าต้องรู้ก่อนว่าจุดเด่นของบ้านหลังนั้นคืออะไร แล้วใช้เป็นจุดนำสายตาของป้าย

• บอกประเภทและขนาด: บ้านเดี่ยว 88 ตร.วา 3 ห้องนอน
• บอกตำแหน่งเด่น: หัวมุมหมู่บ้าน
• บอกประโยชน์ที่ผู้ซื้อได้: เฟอร์นิเจอร์ครบทั้งหลัง ภายในแต่งสวย
• ถ้าราคาเป็นจุดขาย: ราคาถูกที่สุดในโซน

แขกเล่าว่าเคยเขียนคำโปรยที่โดนใจคนในพื้นที่ แล้วมีคนโทรเข้ามาทันที คำบนป้ายจึงควรสั้นและตรงกับสิ่งที่ผู้ซื้อในโซนนั้นสนใจ

ลูกค้าซื้อสดกับลูกค้ากู้ธนาคาร นายหน้าทำอะไรต่างกัน

ลูกค้าบางคนซื้อเงินสด บางคนต้องกู้ธนาคาร นายหน้าช่วยเลือกธนาคารตามความสะดวกของลูกค้า และเดินเรื่องให้ เมื่อตกลงราคาได้ก็ทำสัญญาจะซื้อจะขาย แล้วยื่นกู้ แขกจะประเมินลูกค้าก่อนว่าน่าจะกู้ได้ เพื่อไม่ให้เสียเวลาทั้งสองฝ่าย

การซื้อสดของแขกคือโอนภายใน 7 วัน ถ้าลูกค้าบอกว่าซื้อสดแต่ต้องรอเงินอีก 2 เดือน ไม่นับว่าเป็นการซื้อสด ต้องเก็บเงินมัดจำไว้ก่อน เพราะระหว่างรอเจ้าของเสียโอกาสขายให้คนอื่น

รายได้ไม่พอผ่อน แก้ยังไง

ลูกค้าหลายคนไม่รู้ว่าตัวเองกู้ได้วงเงินเท่าไหร่ ตัวอย่างในคลิป ลูกค้าอยากซื้อบ้าน 5 ล้านบาทซึ่งผ่อนราวเดือนละ 30,000 บาท แต่เงินเดือน 20,000 บาท กู้คนเดียวไม่ได้ ต้องดูว่ามีคนกู้ร่วมได้ไหม เช่น พี่สาวหรือภรรยา และตรวจเครดิตก่อน

ถ้าลูกค้าวางมัดจำแล้วแต่กู้ไม่ผ่าน อย่าเพิ่งริบมัดจำ ให้หาสาเหตุที่ไม่ผ่าน แล้วลองธนาคารอื่น เพราะธนาคารพาณิชย์มีหลายแห่ง รูปแบบดอกเบี้ยและเงื่อนไขต่างกัน

อาชีพไหนกู้ผ่านง่าย อาชีพไหนยาก

อาชีพที่มีเงินเดือนประจำชัดเจนกู้ง่าย แขกเคยมีเคสคุณหมอที่อนุมัติเร็วที่สุด ปกติเร็วสุดราว 3 สัปดาห์ เคสที่ยากคือเจ้าของกิจการที่ไม่ได้จดทะเบียนการค้า ธนาคารต้องเห็นที่มาของรายได้ชัดเจน มีเงินเข้าสม่ำเสมอ และต้องวิเคราะห์หักต้นทุนอย่างละเอียด

อีกเคสคือลูกค้าติดหนี้บัตรเครดิต 20,000 บาท ธนาคารให้ปิดบัตรก่อนจึงจะอนุมัติ ทางออกที่แขกใช้คือคุยตรงๆ กับเจ้าของ บางคนยอมลดราคาให้ บางคนให้เงินลูกค้าไปปิดบัตรก่อนแล้วหักคืนตอนโอน

ทางสุดท้าย: แบ่งจ่ายส่วนต่างนอกธนาคาร

ถ้าวงเงินกู้ไม่ถึงราคาที่เจ้าของต้องการ บางเคสผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงทำบันทึกสัญญากู้ยืมส่วนต่างกันเอง แล้วผ่อนคืนเป็นงวด เช่น เดือนละ 5,000 บาท แขกย้ำว่าเป็นทางออกสุดท้ายเมื่อยอดค้างไม่มาก และเจ้าของรับความเสี่ยงได้

ฝั่งผู้ซื้อต้องประเมินขอบเขตตัวเองก่อน อย่าพยายามทุกวิถีทางเพื่อให้ได้บ้าน เช่น ไปกู้เงินนอกระบบ เพราะสุดท้ายถ้าผ่อนไม่ไหว บ้านก็ถูกยึดอยู่ดี

ทำไมต้นทุนต่ำแต่รอดแค่ 10 คนจาก 100

ตลอดขั้นตอนแทบไม่ต้องลงเงิน แต่ต้องลงแรงและเวลามาก ตั้งแต่เก็บข้อมูล ฝึกจนไม่กลัวการถูกปฏิเสธ รอให้เจ้าของฝากขาย ทำการตลาด รอลูกค้ามาดู ยื่นกู้ และถ้ากู้ไม่ผ่านก็ต้องเริ่มใหม่ กว่าจะได้ค่าคอม 3% จึงใช้เวลานาน แขกเปรียบว่าเป็นการจับเสือมือเปล่า ไม่ใช้เงินแต่ต้องใช้ความพยายามแลกมา