หน้าแรก › บทความ › ผลงานและแบบบ้าน

2021-10-26 · อาคารธุรกิจ · จากคลิป YouTube @architectiseasy

วันแรกของนายหน้าอสังหา EP.3: เลือกพื้นที่ สำรวจราคา และโทรหาเจ้าของทรัพย์

นายหน้ามือใหม่เริ่มวันแรกยังไง: เลือกพื้นที่ใกล้บ้าน ไล่เก็บราคาประกาศขายทุกซอยทั้งบ้าน คอนโด ที่ดิน ค่าเช่า ฝึกโทรกับทรัพย์เกรด C และรับมือป้าย งดรับนายหน้า

ขั้นแรก: เลือกพื้นที่ทำงานใกล้ตัว

แขกในคลิปแนะนำให้เลือกทำเลทำงานก่อนอย่างอื่น โดยเลือกพื้นที่ที่สะดวกและอยู่ใกล้บ้าน เช่น บ้านอยู่บางแสนก็เริ่มที่บางแสน ไม่ใช่ข้ามไปพัทยา เหตุผลคือทำงานง่ายและต้นทุนต่ำที่สุด

พัทยาอาจมีทรัพย์ซื้อขายมากกว่าและมีผู้ซื้อต่างชาติ แต่ถ้าบ้านอยู่บางนา ต้องขับรถไปดูทรัพย์และเปิดประตูให้ลูกค้าทุกครั้ง พลังจะหมดไปกับการเดินทาง เมื่อเชี่ยวชาญพื้นที่ใดมากพอ รายได้จะกลับเข้ามาเอง

ในพื้นที่เดียวกัน เลือกโซนไหนดี

ไม่ใช่ทุกจุดในพื้นที่จะน่าทำ แขกแนะนำให้เลือกโซนที่คึกคัก ติดห้าง ติดร้านสะดวกซื้อ อยู่ถนนเส้นใหญ่ มีตลาด ไม่จำเป็นต้องเป็นทำเลกลางเมืองที่ราคาสูงและแข่งขันหนัก ระดับกลางก็ได้

โซนที่ดูรกร้างและไม่มีคนซื้อให้เลี่ยง เพราะทำงานเหนื่อยและมีคนขายน้อย

ขั้นที่สอง: สำรวจราคาทุกประเภททีละซอย

เมื่อได้ทำเลแล้ว ให้วางแผนไล่เก็บข้อมูลทีละถนนทีละซอย ไม่เก็บเฉพาะทรัพย์ที่ตัวเองจะขาย แต่เก็บทุกประกาศขาย ทั้งคอนโด บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ ที่ดิน รวมถึงราคาค่าเช่า แล้วบันทึกไว้ทั้งหมด

ตัวอย่างในคลิป ถ้าซอยหนึ่งมีบ้านเดี่ยวและอาคารพาณิชย์ราว 100 หลัง ให้โทรถามทุกหลังที่ติดป้ายขาย หลังนี้ 3 ล้าน หลังนั้น 3.5 ล้าน อีกหลัง 4 ล้าน จะรู้ระดับราคาของพื้นที่ ถ้ามีเจ้าของมาฝากขายในราคา 6 ล้าน ก็รู้ทันทีว่าแพงกว่าตลาดและมีโอกาสขายยาก จะได้ไม่เสียเวลา

แขกถือว่านายหน้าที่ตอบไม่ได้ว่าบ้านเดี่ยวในพื้นที่ตัวเองขายกันราคาเท่าไหร่ ยังไม่พร้อมทำงาน ต้องรู้ทั้งราคาและเส้นทางหลัก ทางลัด ซอยย่อยในโซนที่เลือก ต้นทุนช่วงนี้มีแค่ค่าโทรศัพท์

ไม่มีคอนเนกชัน หาทรัพย์ได้ยังไง

มือใหม่ที่ยังไม่มีคอนเนกชันใช้วิธีโทรตามป้ายประกาศขายที่เห็น หรือจากประกาศบนอินเทอร์เน็ต แขกแบ่งทรัพย์เป็นเกรด A B C และต่ำกว่า แล้วแนะนำให้มือใหม่ฝึกโทรกับทรัพย์เกรด C ก่อน คือทรัพย์ที่ราคาสูงเกินไปหรือไม่ได้อยากรับงานจริง

เหตุผลคือช่วงแรกจะถูกปฏิเสธเยอะและพูดไม่มั่นใจ การซ้อมคุยกับทรัพย์ที่ไม่เสียดายช่วยให้พร้อมก่อนโทรหาทรัพย์ที่อยากได้จริง

โทรหาเจ้าของทรัพย์ครั้งแรก พูดอะไร

เริ่มด้วยการแนะนำตัวว่าเห็นป้ายประกาศขายหรือเห็นประกาศบนอินเทอร์เน็ต แล้วบอกว่าเป็นนายหน้าที่ดูแลโซนนี้ หรือดูแลเฉพาะบ้านเดี่ยว มีลูกค้าสนใจ และอยากช่วยทำการตลาดให้

เทคนิคที่แขกใช้คือบอกเจ้าของว่าทำการตลาดให้ฟรี ถ้าขายไม่ได้ก็ไม่มีค่าใช้จ่าย คิดเฉพาะค่าคอมมิชชันเมื่อขายได้

เจอป้าย งดรับนายหน้า ทำยังไง

ถ้าทรัพย์สวยและราคาดีแต่ติดป้ายงดรับนายหน้า มีสองทางเลือก คือไปหาทรัพย์อื่น หรือเข้าไปคุยกับเจ้าของ เจ้าของที่ติดป้ายแบบนี้ส่วนใหญ่เคยได้ยินข่าวลบว่านายหน้าปั่นราคาหรือบวกราคา หรือไม่อยากจ่ายค่านายหน้า

ถ้าจะเข้าไปคุยต้องมีผลงานยืนยัน เช่น พอร์ตโฟลิโอที่ขายได้ การดูแลลูกค้าจนถึงวันโอน และยืนยันว่าไม่บวกราคา มีขั้นตอนทำงานที่ชัดเจน เจ้าของจะรู้สึกถึงความเป็นมืออาชีพและอาจฝากขายทรัพย์อื่นต่อในอนาคต

นายหน้าเลือกเจ้าของทรัพย์ได้เหมือนกัน

แขกย้ำว่าไม่จำเป็นต้องรับทุกเจ้าของ ถ้าเจ้าของดูแล้วน่าจะเบี้ยวค่านายหน้าหรือคุยกันไม่เข้าใจ ให้ผ่านไป แล้วเอาพลังไปทุ่มกับเจ้าของที่ไว้ใจ ช่วงแรกแขกเองถูกปฏิเสธเยอะ ต่อมาใช้ Facebook และโซเชียลมีเดียสร้างแบรนด์ จนปัจจุบันมีเจ้าของติดต่อมาฝากขายเองทุกวัน

ทรัพย์ขายเร็วสุดกี่วัน และแบบไหนขายนาน

ทรัพย์ที่ขายเร็วที่สุดของแขกใช้เวลาไม่ถึงหนึ่งสัปดาห์ เป็นทรัพย์สำหรับอยู่อาศัย เมื่อทำงานนานพอจะรู้ได้ว่าทรัพย์ไหนขายได้แน่ ทรัพย์ไหนต้องรอ

ทรัพย์ที่ขายนานส่วนใหญ่เป็นที่ดินแปลงใหญ่ เช่น 300 ไร่หรือพันไร่ ซึ่งธนาคารปล่อยกู้ให้ผู้ซื้อยาก ต้องขายให้คนที่ซื้อไปทำโปรเจกต์หรือเสนอนักลงทุน มีแปลงหนึ่งที่หมดสัญญาไปแล้ว ผู้ซื้อที่เคยดูกลับมาติดต่อหลังผ่านไป 2 ปี แขกติดต่อเจ้าของอีกครั้ง เจ้าของบวกราคาเพิ่มเล็กน้อยตามเวลา แล้วก็ปิดการขายได้