หน้าแรก › บทความ › ผลงานและแบบบ้าน

2021-10-26 · อาคารธุรกิจ · จากคลิป YouTube @architectiseasy

นายหน้าอสังหามือใหม่ EP.2: นายหน้าติดทุน vs ติดเจ้าของทรัพย์ และคำถามคัดผู้ซื้อ

นายหน้าติดเจ้าของทรัพย์ต่างจากนายหน้าติดทุนยังไง สัญญาเปิด-ปิดล็อกราคาขาย และ 3 คำถามเช็กว่ามีผู้ซื้อจริง: ซื้อทำอะไร งบเท่าไหร่ ต้องการโซนไหน

นายหน้าติดเจ้าของทรัพย์คือใคร

นายหน้าติดเจ้าของทรัพย์คือคนที่ได้รับมอบหมายจากเจ้าของให้ดำเนินการขาย โดยทั่วไปทำสัญญากันไว้ มีสองแบบ คือสัญญาปิดที่ให้นายหน้าขายรายเดียว และสัญญาเปิดที่ให้นายหน้าหลายรายช่วยขาย

ในสัญญาต้องตกลงค่าตอบแทนหรือค่าคอมมิชชันให้ชัด และกำหนดราคาขายให้ชัด สัญญาไม่ได้มีไว้ล็อกค่าคอมอย่างเดียว แต่ล็อกราคาขายและระยะเวลาที่ให้นายหน้าขายด้วย

ทำไมต้องล็อกราคาขายด้วยสัญญา

แขกในคลิปเล่าเคสที่ยังไม่ได้ทำสัญญา วันแรกโทรไปถามราคาบ้านหลังหนึ่งแบบผู้ซื้อ เจ้าของบอกว่าขาย 3.5 ล้านบาท อีกวันโทรไปสำรวจซ้ำด้วยอีกเบอร์ ราคาขยับขึ้นเป็น 3.7 ล้านบาท

นี่คือธรรมชาติของเจ้าของทรัพย์ เมื่อมีคนโทรมาถามเยอะก็รู้สึกว่าทรัพย์ขายดีและขึ้นราคา นายหน้าทำงานยากเพราะราคาเปลี่ยนไปเรื่อย จึงต้องทำสัญญาเพื่อล็อกราคาขายและระยะเวลาที่ให้ขาย

นายหน้าติดทุน (ติดผู้ซื้อ) คือใคร

นายหน้าติดทุนคือคนที่ติดผู้ซื้อ ได้รับออเดอร์จากบริษัทหรือคนที่ต้องการซื้อที่ดินหรืออสังหาฯ ประเภทต่างๆ โดยกำหนดสเปกและงบมาชัดเจน แล้วนายหน้าไปหาทรัพย์ให้ตรงสเปก

จากที่แขกเจอ คนที่ติดผู้ซื้อจริงส่วนใหญ่ไม่ได้เป็นนายหน้า แต่เป็นพนักงานของบริษัทที่ส่งตัวแทนมาซื้อที่ดินโดยเฉพาะ เช่น บริษัทมหาชน แล้วติดต่อเข้ามาหานายหน้าที่ติดเจ้าของทรัพย์

3 คำถามเช็กว่านายหน้าที่บอกว่ามีผู้ซื้อ มีผู้ซื้อจริงไหม

ช่วงแรกที่ทำงาน แขกยอมรับว่าดีใจทุกครั้งที่มีคนบอกว่ามีผู้ซื้อ คิดไปถึงค่าคอม 3% ล่วงหน้า แต่หลายดีลไม่จบ จึงเปลี่ยนมาตั้งคำถามกลับทุกครั้ง หลักคือนักลงทุนทุกคนไม่ตัดสินใจซื้อที่ดินโดยไม่มีตัวเลขในใจ เขาคำนวณไว้แล้วว่าปลายทางได้กำไรเท่าไหร่ และต้นทางต้องซื้อที่ดินไม่เกินราคาเท่าไหร่

• ผู้ซื้อซื้อไปทำอะไร: หมู่บ้าน โรงงาน โกดัง อพาร์ทเมนต์ หรือคอนโด แต่ละประเภทมีข้อกำหนดตามกฎหมายควบคุมอาคาร ผังสี และระยะร่นต่างกัน
• งบประมาณหรือราคาในใจเท่าไหร่ต่อหน่วย
• ต้องการโซนไหน: ถนนเส้นไหน จากจุดไหนถึงจุดไหน เข้าซอยได้กี่เมตร ต้องมีไฟ 3 เฟสหรือไม่ ต้องทำประชาพิจารณ์หรือไม่

ถ้านายหน้าอีกฝั่งตอบคำถามเหล่านี้ไม่ได้ ให้ตั้งข้อสังเกตไว้ก่อนว่าเขาอาจไม่ได้ติดผู้ซื้อจริง

ผู้ซื้อที่ตั้งใจจริง มีตัวเลขโครงการมาครบ

ผู้ซื้อที่จะทำหมู่บ้านต้องรู้แล้วว่าจะเข้าจัดสรรหรือไม่เข้าจัดสรร เป็นโครงการเล็ก กลาง ใหญ่ หรือพิเศษ เพราะขอบเขตการใช้ที่ดินไม่เหมือนกัน ถ้าเขาบอกว่าจะทำหมู่บ้าน 39 หลัง ไม่เกิน 40 หลัง นายหน้าก็พอรู้ว่าเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรือทาวน์โฮม และต้องใช้ที่ดินประมาณ 3–5 ไร่หรือถึง 10 ไร่

นักลงทุนที่ใช้เงินจำนวนมากผ่านการสำรวจพื้นที่มาก่อน จึงมีโซนในใจเสมอ ไม่มีใครต้องการทุกอำเภอทุกโซน แขกใช้วิธีเปิด Google Map แล้ววงพื้นที่กับผู้ซื้อทีละถนน

วันแรกที่จะเป็นนายหน้า เริ่มจากเลือกพื้นที่

ปิดท้ายคลิปแขกแนะนำว่าถ้าตั้งใจแล้วจะทำแน่ๆ ขั้นแรกคือเลือกทำเลหรือพื้นที่ทำงานของตัวเอง เปรียบเหมือนปลูกผักในแปลงเดิมและใส่ปุ๋ยดีๆ ในอนาคตจึงเก็บผลผลิตได้ เมื่อเชี่ยวชาญพื้นที่มากพอ รายได้จะเข้ามาหาเอง รายละเอียดการเลือกพื้นที่และสำรวจราคาอยู่ใน EP.3