หน้าแรก › บทความ › ผลงานและแบบบ้าน

2021-10-26 · อาคารธุรกิจ · จากคลิป YouTube @architectiseasy

อยากเป็นนายหน้าอสังหา EP.1: นายหน้ามืออาชีพต่างจากมือสมัครเล่นยังไง

นายหน้า 100 คนรอดไม่ถึง 10 คน ทำไมค่าคอม 3% ไม่ง่าย มือสมัครเล่นพลาดตรงไหน ไม่รู้เจ้าของตัวจริง บวกราคาหลายทอด ไม่มีสัญญา จนทำงานฟรี

ซีรีส์นี้คืออะไร: จากนายหน้าสู่นักพัฒนาอสังหาฯ

แขกในคลิปเป็นเจ้าของบริษัทนายหน้าอสังหาฯ ที่ยังทำงานนายหน้าอยู่ และต่อยอดมาเป็นเจ้าของโครงการหมู่บ้านบ้านเดี่ยว 2 ชั้นที่จังหวัดสุราษฎร์ธานี ขนาดประมาณ 17 ยูนิต

ซีรีส์นี้ถอดเส้นทางตั้งแต่วันแรกที่เป็นนายหน้า การหาทรัพย์ การทำการตลาด การเดินเรื่องกับธนาคาร ไปจนถึงการขยับเป็นนักพัฒนาโครงการ EP.1 ตอบคำถามพื้นฐานว่าคนที่อยากเป็นนายหน้าควรเข้าใจอะไรก่อนเริ่ม

ค่าคอม 3% ดึงคนเข้าวงการ แต่ 100 คนรอดไม่ถึง 10 คน

แขกประเมินว่าคนเข้าวงการนายหน้าเกิน 90% เริ่มจากการเห็นตัวเลขค่าคอมมิชชัน 3% ของราคาอสังหาฯ บ้านราคา 5 ล้านบาท ค่าคอม 3% เท่ากับ 150,000 บาท ขณะที่เด็กจบใหม่ทำงานประจำได้เดือนละราว 15,000 บาท ปิดดีลได้หนึ่งเคสจึงได้เงินมากกว่าเงินเดือนหลายเท่า

แต่ถ้ามีคนตั้งใจเป็นนายหน้า 100 คน แขกมั่นใจว่าคนที่ไปต่อได้จริงไม่ถึง 10 คน เพราะหลายคนคิดว่าหาทรัพย์มาแล้วจะขายได้เลย ทั้งที่ยังไม่มีคอนเนกชัน ไม่รู้วิธีเก็บข้อมูล และไม่รู้ขั้นตอนขอสินเชื่อของลูกค้า

เป็นนายหน้ายากไหม

แขกตอบว่าไม่ได้ยาก แต่ต้องใส่พลังและความพยายามเยอะ นายหน้ามืออาชีพต้องรู้ขั้นตอนทั้งหมดก่อนว่าทำอะไรเป็นลำดับ ตั้งแต่การหาทรัพย์ การทำการตลาด ไปจนถึงการประสานธนาคารให้ลูกค้ากู้ผ่าน จึงจะขายได้จริง

• เก็บข้อมูลทรัพย์และราคาในพื้นที่ให้แม่น
• หาทรัพย์มาขายโดยคุยกับเจ้าของตัวจริง
• ทำการตลาดให้ทรัพย์
• ช่วยลูกค้าเดินเรื่องสินเชื่อกับธนาคาร
• ตกลงเงื่อนไขกับเจ้าของทรัพย์เป็นลายลักษณ์อักษร

นายหน้ามือสมัครเล่นพลาดตรงไหนบ่อยที่สุด

นายหน้ามือสมัครเล่นที่พบบ่อยคือคนที่หารายได้เสริม รับข้อมูลต่อกันมาแบบบอกขายบอกผ่าน แล้วหวังค่าคอม 3% ปัญหาแรกคือไม่รู้ว่าเจ้าของทรัพย์ตัวจริงเป็นใคร เพื่อนบอกต่อมาว่ามีที่ดินแปลงนี้จะขาย ถ้าขายได้จะแบ่งค่านายหน้ากัน โดยที่ไม่เคยคุยกับเจ้าของเลย

ปัญหาที่สองคือไม่รู้ว่าราคาที่ได้มาเป็นราคาที่ขายได้จริงหรือไม่ เพราะผ่านมาหลายทอด แต่ละทอดบวกราคาเพิ่มเพื่อให้ตัวเองได้ส่วนแบ่ง เมื่อถึงมือผู้ซื้อราคาจึงแพงเกินตลาด ผู้ซื้อที่รู้ว่าทรัพย์ผ่านนายหน้าหลายต่อก็ไม่อยากคุยต่อ ทั้งเพราะราคาแพงและกลัวว่านายหน้าจะทะเลาะกันเองในวันโอน

ทำงานฟรีเพราะเจ้าของเปลี่ยนใจหรือขายไปแล้ว

นายหน้าที่ไม่ได้คุยกับเจ้าของตรงมักมโนเองว่าทรัพย์ยังขายอยู่ ความจริงเจ้าของบางคนวันนี้จะขาย พรุ่งนี้เปลี่ยนใจ เช่น พ่อแม่หรือญาติไม่ยอมให้ขาย บางแปลงเจ้าของขายให้คนอื่นไปแล้ว แต่นายหน้าที่รับข้อมูลต่อมายังไม่รู้ ยังพาลูกค้าไปดูอยู่ จึงกลายเป็นทำงานฟรี

อีกแบบคือแค่ส่งรูปโฉนดต่อให้คนอื่น แล้วคาดว่าถ้าขายได้จะได้ 3% แขกชี้ว่าเมื่อทำงานน้อยแต่ขอเงินมาก ก็ไม่มีใครอยากจ่าย ทรัพย์ที่เจอแบบนี้ส่วนใหญ่เป็นที่ดินราคาหลายสิบล้านถึงหลักร้อยล้าน ที่ดิน 100 ล้านบาท ค่าคอม 3% คือ 3 ล้านบาท ยิ่งเงินก้อนใหญ่และไม่มีสัญญา ยิ่งเกิดการเบี้ยวกันหน้างาน หรือทะเลาะกันหน้าสำนักงานที่ดิน

นายหน้ามืออาชีพปิดช่องโหว่ด้วยสัญญาและขั้นตอน

นายหน้าแบบเฟิร์มหรือมืออาชีพวางแผนและออกแบบขั้นตอนไว้ก่อนเจอลูกค้า ตกลงกับเจ้าของทรัพย์เป็นลายลักษณ์อักษรด้วยการทำสัญญา จึงปลอดภัยกว่าการทำเป็นจ๊อบเสริม

เมื่อมีนายหน้าอีกรายติดต่อมาว่ามีผู้ซื้อ นายหน้าที่ทำสัญญากับเจ้าของไว้แล้วจะอยู่ฝั่งผู้ขายชัดเจน ส่วนกรณีที่นายหน้าฝั่งผู้ซื้อบอกว่าสนิทกับผู้ซื้อมาก ผู้ซื้อไม่ต้องมาดูเองก็ตัดสินใจซื้อที่ดินร้อยล้านได้ แขกถือว่าเป็นสัญญาณเสี่ยงว่าอาจทำงานฟรี จึงใช้วิธีตั้งคำถามกลับไปเพื่อเช็กว่ามีผู้ซื้อจริง (รายละเอียดคำถามอยู่ใน EP.2)