หน้าแรก › บทความ › ผลงานและแบบบ้าน

2020-10-26 · อาคารธุรกิจ · จากคลิป YouTube @architectiseasy

แบ่งขายที่ดิน 10 ไร่ไม่เข้าจัดสรร: ต้นทุนถนน รั้ว ประปา เสาไฟ 3.8 ล้าน

ที่ดินจัดสรร EP.2: ตัดแบ่งโฉนดราว 3 หมื่น 3 เดือน ถนน 12 ม. 3,000 ตร.ม. 1.5 ล้าน รั้ว 780 ม. 1.5 ล้าน ประปา PE เสาไฟทุก 15 ม. รวมจัดสวน 3.8 ล้าน

ขายที่ดินเปล่า หรือขายพร้อมบ้าน

ทางเลือกแรกคือขายที่ดินอย่างเดียว คล้ายหมู่บ้านที่จัดสรรที่ดินมีส่วนกลางแล้วขายแปลง ลูกค้าไปหาสถาปนิกและผู้รับเหมามาสร้างเอง เจ้าของโครงการปวดหัวน้อยกว่า

ทางเลือกที่สองคือขายที่ดินพร้อมปลูกสร้าง เจ้าของคุมภาพรวมโครงการได้ ไม่ให้บ้านหน้าตาหลากหลายเกินไป แต่ต้องควบคุมงานเองทั้งหมด ซึ่งเพิ่มภาระมากกว่าการตัดขายที่ดิน

บ้านตัวอย่างหลังแรก ค่าก่อสร้างเท่าไหร่

บ้านตัวอย่างเป็นบ้านพัก 4 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ มีห้องแม่บ้าน ห้องครัว และที่จอดรถ 2 คัน พื้นที่ประมาณ 300–400 ตร.ม. คิดเร็ว ๆ ที่ค่าก่อสร้างราว 15,000 บาทต่อ ตร.ม. หลังหนึ่งตกประมาณ 6 ล้านบาท

แปลงใหญ่ด้านหน้าเก็บไว้ก่อน แล้วขยับถนนโครงการไปไว้ถัดจากแปลงนั้น

ค่าตัดแบ่งโฉนดเมื่อไม่ต้องเข้าจัดสรร

ถ้าแบ่งแปลงโดยไม่เข้าจัดสรร ให้ทำแบบแบ่งแปลงไปยื่นที่สำนักงานที่ดินว่าจะแบ่งแบบไหน กี่แปลง แปลงละกี่ตารางวา เจ้าหน้าที่นัดวันมาดู วันจริงเรียกเจ้าของไปชี้แนวอีกรอบ หลังรังวัดเสร็จใช้เวลาราว 3 เดือนได้โฉนดแปลงย่อย

ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ไม่แพง อยู่หลักพันถึงหลักหมื่นต้น ๆ ในตัวอย่างตั้งไว้ราว 30,000 บาท

ต้นทุนสาธารณูปโภคแต่ละรายการ

• ถนนคอนกรีต: เขตทางประมาณ 12 เมตร ให้ถนนและบ้านมีจังหวะ ไม่อึดอัด มีรางระบายน้ำและรางวี พื้นที่ถนนราว 3,000 ตร.ม. ค่าก่อสร้างรวมท่อระบายน้ำ 500–800 บาทต่อ ตร.ม. คิดที่ 500 บาทได้ประมาณ 1.5 ล้านบาท
• ท่อระบายน้ำ: ประมาณ 150,000 บาท
• รั้วรอบโครงการ: ทำให้รอบขอบชิดก่อนขาย ลูกบ้านรู้สึกปลอดภัยและเป็นส่วนตัว ยาวราว 780 เมตร คิดเมตรละ 2,000 บาท ประมาณ 1.5 ล้านบาท
• ท่อประปา PE สีดำ: เดินรอลูกบ้านไว้ก่อน เมตรละราว 350 บาท ประมาณแสนกว่าถึง 150,000 บาท
• เสาไฟฟ้า: ห่างกันต้นละประมาณ 15 เมตร ต้นละราว 10,000 บาท 10–20 ต้น ประมาณ 200,000 บาท

รวมแล้วใช้เงินเท่าไหร่กับที่ดิน 10 ไร่

ค่าตัดแบ่งที่ดินพร้อมทำสาธารณูปโภค ทั้งถนน ท่อระบายน้ำ รั้ว ประปา และเสาไฟ รวมประมาณ 3.5 ล้านบาท ได้ที่ดินที่แบ่งเรียบร้อย มีน้ำไฟรอลูกบ้าน

ถ้าเพิ่มงานภูมิทัศน์หน้าโครงการ ปรับดิน ปลูกหญ้าให้ดูเขียวและสะอาด ตั้งงบเพิ่ม จะรวมเป็นต้นทุนโครงการประมาณ 3.8 ล้านบาทสำหรับที่ดินราว 10 ไร่ ขั้นต่อไปคือตั้งราคาขายต่อตารางวาให้คุ้มทุน