หน้าแรก › บทความ › ผลงานและแบบบ้าน

2021-10-26 · อาคารธุรกิจ · จากคลิป YouTube @architectiseasy

ออกแบบโรงแรมพัทยา 79 ยูนิต บนที่ดิน 68 ตร.วา: ผังห้องพัก และกฎหมาย

โรงแรมกลางซอยพัทยาบนที่ดิน 22 x 27 ม. พื้นที่ก่อสร้าง 3,200 ตร.ม. พื้นที่ขาย 57% ห้องสแตนดาร์ด 41 ห้อง สวีท ห้องติดสระ โฮสเทล จอดรถ 13 คัน สูงไม่เกิน 23 ม.

โจทย์: โรงแรมกลางซอยพัทยา ที่ดิน 22 x 27 เมตร

โรงแรมอยู่กลางซอยในพัทยาที่ถนนรถติด ที่ดินหน้ากว้างประมาณ 22 เมตร ลึก 27 เมตร รวมราว 68 ตร.วา ราคาที่ดินแถวนั้นค่อนข้างแพง ทุกตารางเมตรจึงต้องใช้ให้คุ้ม

แนวคิดหน้าตาอาคารคือให้เหมือนกำลังเต้นระบำ ดึงคลื่นทะเลพัทยามาทำหน้ากากอาคาร ผสมกับเนินเขาและหน้าผาที่สลับกันในพัทยา ระเบียงด้านหน้าบิดไปมา ส่วนด้านหลังทำเรียบตามที่กฎหมายกำหนด

ห้องพัก 79 ยูนิต มีแบบไหนบ้าง

• ห้องสแตนดาร์ดประมาณ 41 ห้อง เตียงเดี่ยวครึ่งหนึ่ง เตียงคู่ครึ่งหนึ่ง
• ห้องดีลักซ์วิวเขา ระเบียงยื่นออกมาเหมือนบ้านเกาะหน้าผา
• ห้องสวีทขนาดใหญ่ประมาณ 5 ห้อง
• ห้องที่ระเบียงกระโดดลงสระได้ 3 ห้อง ให้บรรยากาศเหมือนมีสระส่วนตัว แต่ถัดออกไปเป็นสระรวม
• โฮสเทลประมาณ 28 เตียง มีห้องน้ำในตัว แบ่งเป็นห้องรวมและห้องแยกเตียง

พื้นที่ขายได้ 57% ของพื้นที่ก่อสร้าง ดีหรือไม่

พื้นที่ก่อสร้างรวมราว 3,200 ตร.ม. เมื่อหักส่วนกลาง ทางเดิน และงานระบบ เหลือพื้นที่ที่ขายได้ราว 1,800 ตร.ม. คิดเป็นประมาณ 57% ของพื้นที่ที่ลงทุนก่อสร้าง ซึ่งถือว่าค่อนข้างโอเคสำหรับโรงแรม

ชั้น 1: ล็อบบี้ ร้านอาหาร และทางลงที่จอดใต้ดิน

ชั้น 1 เปิดหน้าโครงการให้กว้างที่สุดเป็นล็อบบี้ แบ่งส่วนหนึ่งเป็นทางลาดลงที่จอดรถชั้นใต้ดิน หน้าโครงการจัดสวน ปลูกต้นไม้ และมีที่จอดส่งคนสั้น ๆ 2 คัน

ล็อบบี้นั่งได้ 7–8 คน หลังรีเซปชันเป็นออฟฟิศและห้องน้ำ ด้านซ้ายเป็นร้านอาหาร โต๊ะใหญ่ราว 20 ที่นั่ง แทรกโต๊ะเล็กอีก 7–8 ที่ ต่อเนื่องกับครัว ซักล้าง และห้องงานระบบ บันไดหนีไฟอยู่ซ้าย บันไดหลักอยู่ขวา ลิฟต์อยู่หลังออฟฟิศส่งคนขึ้นถึงชั้นบนสุด

ชั้น 2: บาร์ บันไดวน และสระน้ำล้นหน้าอาคาร

บันไดวนจากด้านนอกขึ้นชั้น 2 ซึ่งเป็นบาร์ คนนอกเข้ามาใช้บาร์ได้ สระว่ายน้ำกว้าง ทำน้ำล้นไหลตกลงด้านหน้าโครงการ คนที่ผ่านไปมาเห็นกิจกรรมว่าโรงแรมมีสระ ช่วยดึงดูดสายตา

ห้องติดสระแยกโซนจากสระส่วนที่คนทั่วไปใช้ซึ่งอยู่ติดถนน โดยใช้เสาเป็นแนวกั้นความเป็นส่วนตัว ชั้นถัดไปจนถึงชั้นบนเป็นห้องสแตนดาร์ดและห้องอื่นตามแผน

กฎหมายที่กำหนดรูปร่างโรงแรม

• พื้นที่สีเขียว: กฎหมายกำหนดราว 139 ตร.ม. โครงการทำ 142 ตร.ม. อยากทำมากกว่านี้แต่ราคาที่ดินสูง
• ที่จอดรถ: คิดพื้นที่ก่อสร้างหาร 240 ตร.ม. ต่อรถ 1 คัน 3,205 ÷ 240 ได้ราว 13 คัน จัดไว้ชั้นใต้ดิน
• ความสูงและระยะร่น: อาคารสูงไม่เกิน 23 เมตร และมีระยะร่นแนวเฉียง 2 เท่าของระยะถึงฝั่งตรงข้ามถนน
• สิ่งแวดล้อม: พัทยาอยู่ในเขตระเบียงเศรษฐกิจ ต้องทำรายงาน IEE ซึ่งเป็นรายงานสิ่งแวดล้อมขนาดเล็กกว่า EIA ก่อนเปิดโรงแรม และมีข้อกำหนดพื้นที่เปิดโล่งด้วย

5 เรื่องที่สถาปนิกสรุปจากโครงการนี้

ทำเลกำหนดลูกค้า ลูกค้ากำหนดพฤติกรรมการใช้งาน เช่น ขนาดห้อง เตียงเดี่ยวหรือคู่ สระ ร้านอาหาร ฟิตเนส ต่อด้วยอัตลักษณ์ที่อยากให้ลูกค้าจำ ซึ่งกำหนดสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ร้านกาแฟ โฮสเทล ห้องประชุม ทุกข้อส่งต่อกันเป็นโดมิโน

ห้องราคา 800 บาทกับ 3,000 บาทต่างกันตั้งแต่ขนาดห้องไปจนถึงเตียง ผ้าขนหนู น้ำยาสระผม และแปรงสีฟัน ต้นทุนต้องรวมที่ดิน การบริหาร การตลาด และค่าเปลี่ยนของเสื่อมอย่างผ้าปูเตียง สุดท้ายคือกฎหมายควบคุมอาคาร ว่าต้องทำ EIA หรือ IEE หรือไม่