หน้าแรก › บทความ › สินเชื่อและการเงิน

2022-10-26 · ดอกเบี้ยและรีไฟแนนซ์ · จากคลิป YouTube @architectiseasy

ดอกเบี้ยบ้านมือ 1 vs มือ 2: ทำไมโครงการมหาชนได้เรทพิเศษ และทำไมต้องลอยตัว

สินเชื่อบ้านมือ 1 กับมือ 2 ต่างที่ดอกเบี้ยและการอนุมัติ โครงการบริษัทมหาชนได้ดอกเบี้ยพิเศษ เช็กมือ 1 จากหลังโฉนด ทำไมธนาคาร fix ดอกเบี้ย 30 ปีไม่ได้ และรีเทนชั่นหลัง 3 ปี

บ้านมือ 1 กับมือ 2 สินเชื่อต่างกันตรงไหน

ต่างกัน 2 เรื่อง คือดอกเบี้ย และการอนุมัติ บ้านมือ 1 ในโครงการของบริษัทมหาชนจำกัดรายใหญ่มักได้ดอกเบี้ยพิเศษ เพราะโครงการมีบ้านเป็นพัน ๆ หลัง มีอำนาจต่อรองกับธนาคาร ถ้าธนาคารไม่ให้เรทพิเศษ โครงการก็ไปใช้ธนาคารอื่น

บ้านมือ 2 มักไม่มีเรทพิเศษ ใช้ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านทั่วไป ซึ่งอาจแพงกว่าเล็กน้อย

ดอกเบี้ยพิเศษของโครงการมหาชน ต่างจากปกติแค่ไหน

ตัวอย่างในคลิป ถ้าดอกเบี้ยปกติของบ้านหลังแรกอยู่ราว 4% บ้านในโครงการบริษัทมหาชนอาจได้เรทพิเศษลดลงเหลือ 2% กว่า ส่วนช่วงที่ถ่ายทำ บ้านมือ 1 ทั่วไปอยู่ราว 3–4% และบ้านมือ 2 ราว 4% ต่างกันไม่มาก ขึ้นกับวงเงินกู้ด้วย

สร้างบ้านขายเอง จะรู้ได้อย่างไรว่าเป็นบ้านมือ 1

ดูที่หลังโฉนด ถ้าไม่มีการเปลี่ยนมือ ไม่เคยมีการซื้อขาย ถือเป็นบ้านมือ 1 ถ้าออกโฉนดใหม่แล้วขายให้ผู้ซื้อคนแรกก็ยังเป็นมือ 1 แต่ถ้ามีการเปลี่ยนมือซื้อขายแล้ว จะนับเป็นบ้านมือ 2

ทำไมธนาคาร fix ดอกเบี้ยตลอด 30 ปีไม่ได้

สินเชื่อบ้านเป็นสินเชื่อระยะยาว ธนาคารจึงอ้างอิงดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งมีหลายแบบ เช่น MLR, MRR, MOR แล้วแต่ธนาคารเลือกใช้

อัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นลงตามภาวะเงินเฟ้อและเศรษฐกิจ ธนาคารนำดอกเบี้ยที่เก็บจากผู้กู้ไปจ่ายดอกเบี้ยให้ผู้ฝากเงิน ถ้าธนาคาร fix ไว้ 5% แต่อนาคตดอกเบี้ยตลาดขึ้นไปถึง 10% ต้นทุนธนาคารจะสูงกว่ารายได้และขาดทุน จึงบริหารกำไรระยะยาวแบบดอกเบี้ยคงที่ตลอดสัญญาไม่ได้

ครบ 3 ปี รีเทนชั่นหรือรีไฟแนนซ์ ต้องดูทิศดอกเบี้ย

เพราะดอกเบี้ยลอยตัวขยับตลอด ธนาคารจึงมีรีเทนชั่นและรีไฟแนนซ์ให้ลูกค้าใช้เมื่อครบ 3 ปี ถ้าช่วงนั้นดอกเบี้ยขาลง ลูกค้าจะได้ดอกเบี้ยถูกลงตามตลาด ใครไม่สนใจอาจเสียประโยชน์

แต่ถ้าช่วงนั้นดอกเบี้ยขาขึ้น การรีเทนชั่นหรือรีไฟแนนซ์อาจได้ดอกเบี้ยแพงกว่าที่เคยได้ ต้องคำนวณยอดเปรียบเทียบก่อนตัดสินใจ