หน้าแรก › บทความ › ผลงานและแบบบ้าน

2021-10-26 · อาคารธุรกิจ · จากคลิป YouTube @architectiseasy

ที่ดินตาบอด 3 ไร่ ทำหมู่บ้านขาย: คิดทุน 34 หลัง และ 3 ทางออกให้มีกำไร

กรณีศึกษาที่ดินตาบอด 3 ไร่ 2 งาน แพงกว่าที่ควรซื้อ 3 เท่า คิดทุนหมู่บ้าน 34 หลังจากที่ดิน 50 ล้าน ทำไมขายไม่ได้ และทางออกแบ่งไม่เกิน 9 แปลง กำไร 4.5–9.3 ล้าน

โจทย์: ที่ดินตาบอด ราคาสูง เศษที่ดินเยอะ

ที่ดินแปลงนี้ขนาด 3 ไร่ 2 งาน 8 ตร.วา เป็นที่ตาบอด เจ้าของประกาศขายมาหลายปีแต่ขายไม่ได้ เพราะตั้งราคาสูง และรูปแปลงมีหลืบมีบ่อเยอะ ราคาที่บ้านจัดสรรย่านนั้นควรซื้อที่ดินไม่ควรเกินหลักหมื่น แต่แปลงนี้แพงกว่าราว 3 เท่า

เมื่อลองตัดถนนและแบ่งแปลง จะเหลือเศษที่ดินมุมแหลมที่สร้างบ้านไม่ได้และขายลูกค้าไม่ได้ เศษทุกตารางวาคือต้นทุนที่กินกำไร ทางแก้คือรวมแปลง ขยายแปลง หรือตัดเศษให้แปลงเป็นรูปทรง ปัญหาต่อมาคือที่ดินยังไม่ได้ถม ค่าถมเป็นต้นทุนอีกก้อน ส่วนซอยลึกไม่ใช่ปัญหาหลัก เพราะคนซื้อบ้านชอบความปลอดภัยของย่านพักอาศัยที่ลึกเข้ามา

สมการหมู่บ้าน 4 หมวด ใช้กับแปลงนี้อย่างไร

สถาปนิกแยกต้นทุนเป็น 4 หมวด คือค่าที่ดิน ค่าก่อสร้าง ค่าบริหารโครงการ และกำไรสุทธิ เพื่อไม่ให้ทุ่มกับหมวดใดมากหรือน้อยเกินไป สิ่งแรกที่ต้องตั้งคือกำไร กรณีนี้ตั้งเป้า 20% บางโครงการที่ได้ที่ดินถูกมากไปได้ถึง 25–30%

ค่าที่ดินแปลงนี้ 50 ล้านบาท ถ้าให้ค่าที่ดินเป็น 30% ของมูลค่าโครงการ มูลค่าโครงการต้องไปถึงราว 166 ล้าน ถ้า 40% ราว 125 ล้าน ถ้า 50% ราว 100 ล้าน

• ค่าก่อสร้างแบ่งเป็นสาธารณูปโภคราว 30% (ไฟฟ้า ท่อระบายน้ำ ประปา สุขาภิบาล ป้ายโครงการ) และค่าก่อสร้างบ้านราว 70%
• ถ้าค่าก่อสร้างรวม 50 ล้าน ส่วนที่เป็นค่าบ้านทั้งโครงการราว 35 ล้าน แล้วหารด้วยจำนวนแปลงเป็นงบต่อหลัง
• กำไร 20% ของมูลค่า 166 ล้าน คือราว 33 ล้าน เป็นโมเดลที่ดีที่สุด
• ถ้าเหลือกำไรแค่ราว 10% จะได้ราว 10–12 ล้าน เหนื่อยมาก และไม่รู้ว่าโครงการต้องใช้เวลานานแค่ไหน

วางผังได้มากสุด 34 หลัง แต่ทำไมยังไปต่อไม่ได้

สถาปนิกทดลองวางผัง 3 แบบ ได้ 34, 31 และ 28 หลัง ผังที่ได้มากสุดคือ 34 หลัง ผสมทาวน์โฮมกับบ้านเดี่ยว ตัวเลขฝั่งต้นทุนทุกแบบเป็นไปได้ แต่สิ่งที่เป็นไปไม่ได้คือราคาขายต่อหลัง

โครงการข้างเคียงที่ไปสำรวจขายหมดทั้งโครงการ ถ้าแปลงนี้ต้องขายแพงกว่าเพราะต้นทุนที่ดินสูงและเศษเยอะ ก็เท่ากับมี supply แต่ไม่มี demand การจะไปต่อได้ต้องขายบ้านได้ไม่เกินราว 3 ล้าน และต้องทำของให้ดีกว่าตลาดทั้งที่ต้นทุนสูงกว่า

ทางออก: ไม่ซื้อทั้งแปลง ทำไปขายไป

แทนที่จะซื้อที่ดินตาบอดทั้งแปลง ให้ขอซื้อเฉพาะส่วนที่จำเป็นก่อน เจ้าของที่ดินได้ราคาที่ต้องการ ผู้พัฒนาได้ทางออกถนน ทำบ้านไม่เข้าจัดสรรแล้วทำไปขายไป ผังเตรียมไว้ 3 ทางเลือก

• ทางเลือก 1: แบ่งไม่เกิน 9 แปลง ไม่ต้องขออนุญาตจัดสรร ทำถนนยาวฝั่งเดียว บ้านและพื้นที่ใหญ่กว่าโครงการข้างเคียง ขายราว 2.8–2.9 ล้าน ไม่ถึง 3 ล้าน กำไรประมาณ 4.5 ล้าน เพราะเปลืองถนนและเปลืองที่ดิน
• ทางเลือก 2: ใช้ที่ดินส่วนที่ติดถนนสาธารณะ ทำถนนกลาง ขายบ้านได้ 2 ฝั่ง ใช้ที่ดินน้อยกว่าทางเลือกแรก ทำถนนให้กว้างหน่อยเพื่อต่อยอด กำไรประมาณ 9.3 ล้าน
• ทางเลือก 3: ร่วมกับเจ้าของที่ดินด้านหน้าทำเป็นถนนสาธารณะและลานสนามหญ้าหน้าโครงการ ช่วงแรกกำไรน้อย แต่เมื่อถนนเป็นของโครงการ ต่อยอดสร้างได้อีก 16 หลัง

เมื่อด้านหน้ากลายเป็นชุมชนแล้ว ที่ดินด้านหลังจะไม่ตาบอดอีก มูลค่าเพิ่ม ต่อยอดเป็นหมู่บ้านบ้านเดี่ยวหรือคอนโดได้ เพราะย่านนั้นมีทาวน์เฮาส์ขึ้นแล้วและเป็นที่พักอาศัย การออกแบบช่วยแก้ปัญหา ส่วนเวลาช่วยเพิ่มมูลค่าที่ดิน

แบบบ้าน 9 หลังแรกต้องเด่นกว่าตลาด

บ้านในโครงการเป็นทาวน์เฮาส์ที่ต้นทุนต่อหลังค่อนข้างสูง สถาปนิกจึงคุมให้เรียบ สะอาด เก๋ ด้วยองค์ประกอบสถาปัตยกรรม ช่องเปิดและช่องแสง มีมุมโต๊ะทำงาน และใช้สีตกแต่งให้ลูกค้าเห็นว่าใช้งานได้อย่างไร ราคาอาจสูงกว่าตลาดเล็กน้อย แต่โครงการต้องการลูกค้าแค่ 9 คนแรกเพื่อเดินต่อ

สถาปนิกเคยออกแบบทาวน์โฮมแบบผนังไม่ติดกันซึ่งอยากทำที่เชียงใหม่ แต่ที่ดินแปลงนี้ยังไม่มีศักยภาพพอสำหรับแบบนั้น

หาลูกค้า 9 คนแรกด้วยการตลาด 2 ทาง

ก่อนลงมือ ต้องสำรวจโครงการใกล้เคียงทั้งหมด ทั้งขนาดพื้นที่ ขนาดที่ดิน ราคาขาย จำนวนห้องนอน ห้องน้ำ ที่จอดรถ เพราะโครงการต้องเหนือกว่าทุกโครงการในพื้นที่ จากนั้นจึงทำสื่อขาย

• ออนไลน์: ภาพ 3 มิติ แอนิเมชันจำลองของจริง โฆษณา Facebook โลโก้โครงการ และแผนที่ส่งถึงมือลูกค้า
• ออฟไลน์: ป้ายไวนิล บูท วิทยุท้องถิ่น และรถแห่