หน้าแรก › บทความ › สินเชื่อและการเงิน

2020-10-26 · สินเชื่อสร้างบ้าน · จากคลิป YouTube @architectiseasy

กู้ซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้าง: ที่ดิน 1 ล้าน ต้องเตรียมเงินเท่าไหร่

กู้ที่ดินพร้อมสร้างบ้านก้อนเดียว ที่ดินได้ไม่เกิน 80% ราคาซื้อขาย ค่าก่อสร้างได้ 100% ที่ดิน 1 ล้านต้องเตรียม 2 แสน ค่าโอน 2% จำนอง 1% และธนาคารตรวจงวดงานอย่างไร

กู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้านในก้อนเดียวได้ไหม

ได้ ไม่ต้องซื้อที่ดินก่อนแล้วค่อยกู้สร้าง ถ้ามีที่ดินที่อยากซื้อแล้ว ยื่นกู้ซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างไปพร้อมกันได้ โดยธนาคารคิดวงเงินสองส่วนต่างกัน

ส่วนที่ดิน: ไม่เกิน 80% ของราคาซื้อขาย และไม่เกินราคาประเมิน

• ที่ดินราคาซื้อขาย 1 ล้านบาท: ธนาคารให้ไม่เกิน 80% คือ 800,000 บาท
• ส่งประเมินแล้วราคาประเมินออกมา 700,000 บาท: ได้ไม่เกิน 700,000 บาท เพราะต้องไม่เกิน 100% ของราคาประเมิน
• ราคาประเมินสูงกว่าราคาซื้อขายมาก: ยังได้แค่ 80% ของราคาซื้อขาย ผู้กู้ต้องหาส่วนต่างอีก 20% เอง

ส่วนมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง ธนาคารให้กู้ได้เต็ม 100% เช่นค่าสร้างบ้าน 1 ล้านบาทก็กู้ได้ 1 ล้านบาท

ที่ดิน 1 ล้าน ต้องเตรียมเงินสดเท่าไหร่

ต้องเตรียมส่วนต่าง 200,000 บาท บวกค่าโอนที่ดิน 2% ของราคาซื้อขาย และค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ ซึ่งจดครั้งเดียวรวมทั้งวงเงินที่ดินและวงเงินปลูกสร้าง ค่าธรรมเนียมส่วนนี้ในตัวอย่างรวมราว 4–5 หมื่นบาท

ค่าโอน 2% คิดจากราคาซื้อขายที่ดินเท่านั้น ผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงกันได้ว่าใครจ่าย บางเคสผู้ขายจ่ายหมด บางเคสผู้ซื้อจ่ายหมด บางเคสแบ่งครึ่ง รวมกับค่าจดจำนองแล้วเสียแน่นอนราว 3% อยู่ที่ว่าใครรับส่วนไหน

ทำไมต้องมีเงินสำรองแม้กู้ค่าก่อสร้างได้ 100%

ไม่ว่าซื้อบ้านใหม่หรือบ้านมือสองควรมีเงินสำรอง ยิ่งสร้างบ้านเองยิ่งต้องมี เพราะต้องสำรองจ่ายผู้รับเหมาบางส่วน เช่น ค่าของที่ต้องสั่งก่อนเริ่มงาน และมีค่าใช้จ่ายงอกระหว่างทาง

ธนาคารจ่ายเงินอย่างไร: เช็คที่ดินก่อน แล้วจ่ายตามงวดงาน

เงินกู้ก้อนแรกจ่ายเป็นเช็คให้เจ้าของที่ดินก่อนเสมอ ส่วนที่สองจ่ายตามสัญญาว่าจ้างผู้รับเหมา สองฝ่ายจึงได้เช็คคนละใบ เมื่อโอนแล้วที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้กู้โดยจดจำนองไว้กับธนาคาร

ค่าก่อสร้างจ่ายเป็นงวดตามงานที่เสร็จจริง อ้างอิงงวดในสัญญาผู้รับเหมาเป็นหลัก เช่น งวดแรกจ่ายเมื่อเทพื้นเสร็จ งวดถัดไปจ่ายเมื่อขึ้นหลังคาเสร็จ

ธนาคารตรวจงวดในสัญญาผู้รับเหมาด้วย

ธนาคารจะดูสัญญาที่ผู้รับเหมาเขียนมาก่อน ถ้างวดแรกขอเบิก 5 แสนบาทเพียงเพราะเทพื้นเสร็จ ธนาคารอาจมองว่าเกินเนื้องาน แต่ถ้าเทพื้นแล้วเบิก 2 แสนดูสมเหตุสมผล บ้าน 1 ล้านบาทแบ่ง 10 งวด งวดละ 1 แสนมักไม่มีปัญหา ถ้าแบ่งน้อยงวดแต่ก้อนใหญ่ ธนาคารจะให้ลูกค้ากลับไปแก้สัญญากับผู้รับเหมา

เจ้าหน้าที่ประเมินดูแบบบ้านเพื่อกำหนดวงเงินปลูกสร้าง

ตอนส่งประเมินที่ดินให้ส่งแบบบ้านไปพร้อมกัน เจ้าหน้าที่จะดูแบบโครงสร้างว่าบ้านขนาดนั้นมีมูลค่าตามที่ขอจริงไหม เช่น บ้านชั้นเดียวขนาด 5 x 7 เมตรที่ขอ 1 ล้านบาทดูสมเหตุสมผลก็อนุมัติ แต่ถ้าบ้านหลังเล็กขอ 3 ล้าน ธนาคารจะให้เท่าที่ประเมินได้

ถ้าลูกค้าระบุวัสดุเกรดดีมากและแนบรายการวัสดุมา ธนาคารจะพิจารณาเป็นรายกรณี