หน้าแรก › บทความ › ผลงานและแบบบ้าน

2021-10-26 · อาคารธุรกิจ · จากคลิป YouTube @architectiseasy

แบ่งขายที่ดิน 10 ไร่ เขาใหญ่ EP.2: ต้นทุนถนน รั้ว ประปา ไฟฟ้า รวม 3.8 ล้าน

ต่อจาก EP.1 ที่ดิน 10 ไร่เขาใหญ่แบ่ง 9 แปลง: ค่าตัดแบ่งโฉนด ถนน 12 ม. 1.5 ล้าน รั้ว 780 ม. 1.5 ล้าน ท่อ PE เสาไฟ รวมสาธารณูปโภค 3.8 ล้าน และบ้านตัวอย่าง 6 ล้าน

ขายที่ดินเปล่า หรือขายที่ดินพร้อมบ้าน

โครงการนี้คือที่ดินประมาณ 10 ไร่แถวเขาใหญ่ที่แบ่งเป็น 9 แปลง เพื่อไม่ต้องเข้าจัดสรร ทางเลือกแรกคือขายที่ดินเปล่าที่มีส่วนกลาง ให้ลูกค้าไปหาสถาปนิกและผู้รับเหมาสร้างเอง คล้ายหมู่บ้านที่ขายเฉพาะที่ดิน เจ้าของโครงการปวดหัวน้อยกว่า

ทางเลือกที่สองคือขายที่ดินพร้อมปลูกสร้าง เจ้าของคุมภาพรวมโครงการได้ ไม่ให้บ้านหน้าตาหลากหลายเกินไป แต่ต้องควบคุมงานก่อสร้างเองทั้งหมด ซึ่งยากกว่า สถาปนิกมองว่าทางเลือกแรกเหมาะกับโครงการนี้มากกว่า

บ้านตัวอย่าง 300–400 ตร.ม. ค่าก่อสร้างประมาณ 6 ล้าน

แปลงหนึ่งทำเป็นบ้านพักตัวอย่าง 4 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ มีห้องแม่บ้าน ห้องครัว และที่จอดรถ 2 คัน ประเมินพื้นที่ไว้ประมาณ 300–400 ตร.ม.

ถ้าคิดแบบเร็ว ๆ ค่าก่อสร้างประมาณ 15,000 บาทต่อ ตร.ม. บ้านหลังนี้จะตกประมาณ 6 ล้านบาท เมื่อรู้ต้นทุนแล้วจึงตั้งราคาขายที่ดินหรือบ้าน และวางแผนการตลาดต่อ

ถนนโครงการวางยังไง

แปลงด้านหน้าซึ่งเป็นแปลงใหญ่เก็บไว้ก่อน แล้วขยับถนนโครงการไปไว้ถัดจากแปลงนั้น ถนนวิ่งเข้าไปด้านในและมีจุดตัด พื้นที่ถนนรวมตั้งไว้ประมาณ 3,000 ตร.ม.

ถนนเป็นคอนกรีต เขตทางประมาณ 12 เมตร ให้มีจังหวะระหว่างถนนกับบ้าน ไม่อึดอัด มีรางระบายน้ำและรางวีระบายน้ำในโครงการ

ค่าตัดแบ่งโฉนด 9 แปลง จ่ายเท่าไร ใช้เวลานานแค่ไหน

ถ้าไม่ต้องเข้าจัดสรร ไม่ต้องทำแบบยื่น เจ้าของไปที่สำนักงานที่ดินแจ้งว่าจะแบ่งแปลงแบบไหน กี่แปลง แปลงละกี่ตารางวา ค่าใช้จ่ายไม่แพง อยู่ระดับหลักพันถึงหลักหมื่นต้น ๆ ในการคำนวณตั้งไว้ประมาณ 30,000 บาท

เจ้าหน้าที่นัดวันมาดูที่ดิน วันรังวัดจริงจะเรียกเจ้าของไปอีกรอบ แล้วจึงตัดแบ่ง ใช้เวลาประมาณ 3 เดือนที่ดินจึงแบ่งเสร็จ นี่คือค่าใช้จ่ายงวดแรก

ต้นทุนสาธารณูปโภคแต่ละรายการ

• ค่าตัดแบ่งโฉนด: ประมาณ 30,000 บาท
• ถนนคอนกรีตพร้อมรางระบายน้ำ ประมาณ 3,000 ตร.ม. ราคา 500–800 บาทต่อ ตร.ม. คิดที่ 500 บาท ประมาณ 1.5 ล้านบาท
• ท่อระบายน้ำ: ประมาณ 150,000 บาท
• รั้วรอบโครงการยาวประมาณ 780 เมตร คิดเมตรละ 2,000 บาท ประมาณ 1.5 ล้านบาท
• ท่อประปา PE สีดำ เดินรอไว้ทั้งโครงการ เมตรละประมาณ 350 บาท ประมาณ 150,000 บาท
• เสาไฟฟ้าห่างกันประมาณ 15 เมตร ต้นละประมาณ 10,000 บาท ราว 20 ต้น ประมาณ 200,000 บาท

รวมค่าตัดแบ่งและสาธารณูปโภคประมาณ 3.5 ล้านบาท

ทำไมต้องทำรั้วรอบโครงการ ทั้งที่ขายแค่ที่ดิน

แม้จะขายที่ดินเปล่า โครงการควรมีรั้วรอบขอบชิดก่อน เวลาลูกบ้านมาดูจะรู้สึกปลอดภัยและเป็นส่วนตัวมากขึ้น รั้วเป็นต้นทุนก้อนใหญ่ระดับเดียวกับถนน คือประมาณ 1.5 ล้านบาท

รวมต้นทุนพัฒนาที่ดิน 10 ไร่ ประมาณ 3.8 ล้าน

ถ้าเพิ่มงานจัดสวนหน้าโครงการ ปรับขอบดิน และปลูกหญ้าให้ดูเขียวสะอาด เหลือเผื่อไว้อีกส่วนหนึ่ง ต้นทุนรวมของโครงการที่ดินจะอยู่ประมาณ 3.8 ล้านบาท

งบนี้ได้ที่ดินประมาณ 10 ไร่ที่แบ่งแปลงเรียบร้อย มีถนน ท่อระบายน้ำ ท่อประปารอลูกบ้าน และเสาไฟฟ้า ขั้นต่อไปคือตั้งราคาขายที่ดินให้คุ้มทุนตามที่ตั้งใจ