หน้าแรก › บทความ › ผลงานและแบบบ้าน

2020-10-26 · อาคารธุรกิจ · จากคลิป YouTube @architectiseasy

แบ่งที่ดิน 10 ไร่ เขาใหญ่ ขาย 9 แปลงไม่ต้องขอจัดสรร: วางผังอย่างไร

กรณีศึกษาที่ดิน 10 ไร่เศษ หนองสาหร่าย เขาใหญ่ แบ่งไม่เกิน 9 แปลงเพื่อไม่ต้องเข้าจัดสรร ขายบ้านพักตากอากาศแปลงละ 200–300 ตร.ว. ให้คะแนนที่ดิน 4 ข้อ และเลือกแปลงคลับเฮาส์

โจทย์: ที่ดิน 10 ไร่เศษ หนองสาหร่าย เขาใหญ่

เจ้าของที่ดินมีที่ 10 ไร่เศษแถวหนองสาหร่าย เขาใหญ่ อยากทำหมู่บ้านหรือที่ดินจัดสรรขาย ตั้งใจขายให้เพื่อนและพี่น้องที่รู้จักกัน และจะอยู่ในโครงการด้วย จึงไม่ต้องการให้โครงการใหญ่ คำถามคือควรวางผังอย่างไรและมีต้นทุนอะไรบ้าง

แบ่งที่ดินขายมีกี่แบบ แบบไหนไม่ต้องเข้าจัดสรร

• ตัดแบ่งโฉนดไม่เกิน 9 แปลง: ไม่ต้องเข้าจัดสรร ขั้นตอนง่ายที่สุด
• จัดสรรขนาดเล็ก: ต้องมีป้ายโครงการ เขตทางที่เป็นสาธารณะชัดเจน จุดทิ้งขยะ รางระบายน้ำ ขั้นตอนยุ่งยากกว่าการตัดแบ่ง 9 แปลง
• จัดสรรขนาดใหญ่: สำหรับโครงการที่จำนวนแปลงมากกว่านั้น ข้อกำหนดเพิ่มขึ้นตามขนาด

โครงการนี้เลือกแบบแรก เพราะขายในกลุ่มคนรู้จัก ไม่ต้องการโครงการใหญ่ และไม่ต้องรับภาระขั้นตอนจัดสรร

กลุ่มลูกค้าเขาใหญ่ต้องการที่ดินแบบไหน

ลูกค้าที่ซื้อที่ดินเขาใหญ่เป็นกลุ่มกำลังซื้อค่อนข้างสูง ซื้อไว้ทำบ้านพักตากอากาศหรือบ้านพักวันหยุดเสาร์อาทิตย์ บ้านจะเป็นแนวรีสอร์ท พื้นที่กว้าง ไม่เล็กแบบที่ดินในกรุงเทพฯ 50 หรือ 80 ตร.ว. แต่ต้องการราว 150, 200 หรือ 300 ตร.ว.

สิ่งที่ลูกค้ากลุ่มนี้ดูก่อนตัดสินใจคือสาธารณูปโภคในโครงการ ต้องมีถนน ท่อระบายน้ำ เสาไฟ และโครงการต้องเข้าถึงง่าย

ให้คะแนนที่ดิน 4 ข้อ ก่อนแบ่งแปลง

• ติดถนน: โซนติดถนนราคาสูงกว่าโซนที่ไม่ติดถนน
• มองเห็นชัด: แปลงที่มองเห็นจากถนนได้ชัดขายได้ราคาดีกว่า
• วิวดี: บ้านพักตากอากาศซื้อเพราะวิวและบรรยากาศ
• สงบ: แปลงที่ลึกเข้าไปท้ายโครงการเงียบที่สุด

ที่ดินแปลงนี้ค่อนข้างเป็นสี่เหลี่ยม ด้านหนึ่งขนานกับถนน ท้ายโครงการเป็นเนินติดเขา แปลงยิ่งลึกยิ่งได้ทั้งวิวดีและความสงบ ส่วนด้านติดถนนเปิดหน้าโครงการให้กว้าง ให้สายตามองทะลุเข้าไปถึงท้ายโครงการ

แบ่ง 9 แปลง แปลงละ 200–300 ตร.ว. จัดอย่างไร

เป้าหมายคือไม่เกิน 9 แปลงเพื่อไม่ต้องเข้าจัดสรร ทุกแปลงต้องได้วิวดีและอยู่ในมุมสงบ ด้านหลังโครงการซอยเป็นแปลงเล็กลงเพื่อให้ทุกแปลงเห็นวิว และเก็บพื้นที่หน้าโครงการไว้จัดสวนภูมิทัศน์ดึงดูดลูกค้า

มีทั้งแปลงใหญ่และแปลงเล็กให้เลือก ลูกค้าที่ต้องการพื้นที่มากซื้อ 2 แปลงรวมกันได้ ลูกค้าที่งบจำกัดเลือกแปลงเล็กซึ่งราคาถูกลง

แปลงไหนควรเก็บไว้เป็นบ้านเจ้าของและคลับเฮาส์

แนะนำให้ใช้แปลงหน้าสุดที่มองเห็นชัดจากถนนเป็นแปลงของเจ้าของ ทำได้ทั้งบ้าน คลับเฮาส์ และจุดเจรจาซื้อขายหรือรับคนมาชมโครงการ อยู่หน้าโครงการจึงควบคุมดูแลง่าย และจัดสวนให้ร่มรื่นเป็นหน้าตาของโครงการได้

ทางเลือกการขายคือขายเฉพาะที่ดิน ตัดขาย 7–8 แปลง เก็บไว้เป็นของโครงการ 1–2 แปลง แล้วค่อยเพิ่มทางเลือกอื่นในภายหลัง