หน้าแรก › บทความ › ผลงานและแบบบ้าน

2020-10-26 · อาคารธุรกิจ · จากคลิป YouTube @architectiseasy

ตลาดนัด คอมมูนิตี้มอลล์ อพาร์ตเมนต์ บนที่ดิน 29 ไร่: วางผังและคืนทุน

วางผังตลาดนัดชุมชนบนที่ดินยาวลึก 29 ไร่ ลงทุนราว 24 ล้าน คืนทุน 2 ปีครึ่งถึง 3 ปี ต่อด้วยคอมมูนิตี้มอลล์ 14,000 ตร.ม. ค่าเช่า 900 บาท/ตร.ม. และอพาร์ตเมนต์

คนซื้อออนไลน์มากขึ้น แล้วพื้นที่ค้าขายแบบไหนยังอยู่ได้

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาทุกคนมีโทรศัพท์ ติดต่อกันผ่าน LINE ซึ่งมีผู้ใช้ในไทยกว่า 40 ล้านคนภายในราว 8 ปี สั่งอาหารผ่านแอปเดลิเวอรี และซื้อของในเทศกาลออนไลน์อย่าง 11.11 หรือ 12.12 ร้านขายของใช้ในห้างจึงยอดขายลดลง เพราะคนเดินห้างแล้วกลับไปสั่งออนไลน์

แต่คนไม่ได้อยากอยู่บ้านตลอด ยังต้องการที่พักผ่อน เดินตากแอร์ หรือนั่งในสวน สิ่งที่ออนไลน์ยังทำแทนไม่ได้คืองานบริการที่ต้องมีอุปกรณ์และต้องไปที่ร้าน เช่น สปา คอสเมติก ฟิตเนส และร้านอาหารดีๆ ที่ขายบรรยากาศมากกว่าความสะดวก

สถาปนิกจึงเลือกตลาดนัดชุมชนเป็นแกนของโครงการ เพราะลงทุนง่ายที่สุด และเปลี่ยนธีมตามซีซันได้บ่อย ทั้งตลาดมือสอง ตลาดแฟชั่น ตลาดออร์แกนิก แบบที่เห็นในเชียงใหม่และหัวหิน ทุกวันนี้กระแสเปลี่ยนในไม่กี่เดือน พื้นที่ที่ปรับได้ตลอดจึงเรียกคนได้มากกว่าอาคารใหญ่สวยแต่ตกแต่งเปลี่ยนแปลงไม่ได้

อาหารเรียกคน แต่ต้องมีที่นั่งกิน

ร้านอาหารดึงคนเข้าโครงการได้ดีกว่าร้านเสื้อผ้าหรือของใช้ แต่ถ้ามีร้านอาหารโดยไม่มีที่นั่ง คนจะซื้อกลับบ้าน ไม่อยู่ต่อ และไม่กลับมา โครงการจึงต้องมีลานอเนกประสงค์ให้ซื้ออาหารจากตลาดมานั่งกินได้

ลานเดียวกันใช้เล่นดนตรีและจัดคอนเสิร์ตได้ ทำให้ตลาดดูคึกคักและกลายเป็นที่รวมของชุมชน ทั้งคนที่พักในโครงการและคนในพื้นที่รอบๆ

ที่ดินเส้นก๋วยเตี๋ยว 29 ไร่ ใช้หน้าที่ดินอย่างไร

ที่ดินแปลงนี้แคบและลึก รวมประมาณ 29 ไร่ ด้านหน้าเปิดกว้างให้คนขับรถผ่านมองเห็นกิจกรรมข้างในและเลี้ยวเข้าได้สะดวก หน้าที่ดินเป็นส่วนที่แพงที่สุด ถ้าใช้เป็นลานจอดรถทั้งหมดจะไม่คุ้ม

ทางในโครงการเป็นวันเวย์ รถเลี้ยวเข้าลานจอดแรก แล้ววิ่งผ่านตลาดและแผงอาหารให้เห็นว่ามีร้านเยอะและคึกคัก ก่อนไปจอดลานจอดหลักด้านหลัง

• ลานจอดแรก (หน้าโครงการ): จำนวนไม่มาก ตั้งใจให้เต็มเร็ว คนขับผ่านเห็นที่จอดเต็มตลอดจะสงสัยว่าข้างในมีอะไรและอยากแวะ
• ลานจอดที่ 2: สำหรับชั่วโมงเร่งด่วน แวะจอดสั้นๆ แล้ววิ่งต่อทางเดียว
• ลานจอดหลัก: อยู่ด้านหลัง จอดแล้วเดินเข้าตลาด
• ที่จอดพ่อค้าแม่ค้า: วางรอบตลาด เพราะต้องขนของมาก ถ้าเดินไกลจะไม่อยากมาขาย

เรียงโซนตลาดให้คนเดินผ่านร้านของใช้ทุกร้าน

อาหารคือหัวใจของโครงการ ต้องมองเห็นจากระยะไกลแต่เข้าถึงเป็นลำดับสุดท้าย คนจอดรถไกลแล้วเดินผ่านโซนเสื้อผ้าและของใช้ ต่อด้วยลานกิจกรรม แล้วจึงถึงโซนอาหาร ทั้งขาไปและขากลับจึงผ่านร้านของใช้ทุกร้าน ซึ่งเป็นสินค้าที่คนหันไปซื้อออนไลน์มากที่สุด ถ้าไม่วางให้คนเดินผ่าน ร้านกลุ่มนี้จะอยู่ไม่ได้ และตลาดก็อยู่ไม่ได้

แผงในตลาดเรียงสลับกันในมุมทแยง เมื่อมองจากทางรถจะเห็นตลาดแน่นและคึกคักตลอด ไม่ต้องมุงหลังคาคลุมทั้งตลาดก็ยังดูเต็ม

โซนอาหารแบ่งเป็นแผงติดลานคอนเสิร์ต ร้านคีออสด้านหลัง และร้านอาหารจริงจังที่ปิดได้ซึ่งวางติดห้องน้ำ ข้อดีของร้านกลุ่มหลังคือลูกค้านั่งกินแล้วเข้าห้องน้ำได้สะดวก ลานกิจกรรมด้านหน้าใช้หมุนเวียนธีม เช่น ตลาดแบกะดิน ตลาดออร์แกนิก หรือ street food

ขยะ หนู แมลงสาบ และห้องน้ำ: เรื่องที่ตลาดอาหารต้องวางแผน

• ตลาดที่เน้นของกินมาพร้อมขยะ สิ่งปฏิกูล หนู และแมลงสาบ ความสะอาดจึงสำคัญที่สุด
• เตรียมจุดทิ้งขยะหลายจุดให้พอ เพราะเปลี่ยนพฤติกรรมให้คนเดินไปทิ้งที่จุดเดียวไม่ได้ คนเหนื่อยและร้อนจะทิ้งตรงที่ใกล้ตัว
• เตรียมพื้นที่พักขยะไว้มุมหนึ่งด้านในโครงการ วันที่รถขยะไม่มาเก็บจะได้แยกขยะพักไว้ก่อน ไม่ให้เน่าเสียในตลาด
• คนเยอะห้องน้ำต้องเยอะ และควรกระจายหลายจุด ใช้งานออกแบบทำให้ดูดีเหมือนหน้าบ้าน เข้าถึงง่าย และต้องมีแม่บ้านดูแลตลอด
• งานที่ต้องเตรียมเพิ่ม: งานไฟฟ้า และงานท่อระบายน้ำที่ไม่ให้พื้นที่สกปรก

ตลาดทั้งหมดประกอบด้วยลานคอนกรีต ร้านอาหาร ห้องน้ำ ห้องเก็บขยะ และถนน พื้นที่ที่ออกแบบไว้ราว 14,000 ตร.ม. เป็นลานคอนกรีตเกือบทั้งหมด

ลงทุนตลาดนัดราว 24 ล้าน คืนทุนเมื่อไร

สถาปนิกประเมินงบตลาดนัดราว 24 ล้านบาท ถ้าเก็บค่าเช่าได้เพียงครึ่งหนึ่งของแผงทั้งหมด จะคืนทุนได้ในราว 2 ปีครึ่งถึง 3 ปี โดยไม่ต้องกังวลเรื่องอาคารขายไม่ออก เพราะตลาดเปลี่ยนซีซันได้ตลอด

วันเปิดตลาดจัดอีเวนต์ เช่น คอนเสิร์ตฟรีจากนักร้องดัง เพื่อดึงคนให้มาเต็ม ถ้าตลาดติดและมีคนเช่าแผงใกล้ 100% อาจคืนทุนได้ตั้งแต่ปีแรก

คอมมูนิตี้มอลล์: กฎ 1,000 ตร.ม. ต่อแปลง ทำให้ต้องแบ่งที่ดิน

กฎหมายในย่านนั้นกำหนดให้ที่ดิน 1 แปลงสร้างอาคารได้ไม่เกิน 1,000 ตร.ม. และสูงไม่เกิน 12 เมตร จึงต้องแบ่งที่ดินเป็นหลายแปลง เมื่อหักทางเดิน พื้นที่เซอร์วิส บันได ลิฟต์ และทางหนีไฟออกไป 30–40% แต่ละอาคารเหลือพื้นที่ขายราว 600–700 ตร.ม.

ผลศึกษาตลาดพบว่าความต้องการพื้นที่คอมมูนิตี้มอลล์ในย่านนั้นมากกว่า 14,000 ตร.ม. ถ้าสร้างครบราว 20–24 แปลง ใช้เงินลงทุนประมาณ 350–400 ล้านบาท พื้นที่ขายราว 14,000 ตร.ม. ค่าเช่า 900 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน ถ้าเช่าเต็ม 100% จะมีรายได้มากกว่า 12 ล้านบาทต่อเดือน

มอลล์ควรเชื่อมทางเดินกับตลาดให้เป็นโครงการเดียวกัน กลางวันที่ร้อนคนใช้บริการในมอลล์ เช่น สปา คอสเมติก ฟิตเนส แล้วเดินต่อไปตลาดได้ ทำให้โครงการมีคนทั้งวัน แนวคิดการออกแบบใช้ลวดลายไทยและเส้นโค้งที่ซุ้มทางเข้า ให้ทางเดินไหลต่อเนื่องไม่มีจุดอับ

อพาร์ตเมนต์หลังสุดของโครงการ: ตัวเลขต่ออาคาร

• ตำแหน่ง: หลังสุดของที่ดิน ซึ่งเงียบที่สุด
• ข้อจำกัดเดียวกัน: อาคารละไม่เกิน 1,000 ตร.ม. สูงไม่เกิน 12 เมตร
• อาคารละ 28–29 ห้อง ห้องละ 25–35 ตร.ม. มีบันได ทางหนีไฟ และโถงล็อบบี้ พื้นที่ก่อสร้างราว 960–1,000 ตร.ม.
• ค่าก่อสร้างประมาณ 12,000 บาท/ตร.ม. ตกอาคารละราว 12 ล้านบาท 4 อาคารราว 48 ล้านบาท ไม่รวมลานจอดรถ
• ค่าเช่าเฉลี่ยในย่านราว 5,000 บาท ตั้งไว้ 6,000 บาท ถ้ามีคนเช่า 18 ห้องต่ออาคาร ได้ 108,000 บาทต่อเดือน 4 อาคารราว 432,000 บาทต่อเดือน หรือกว่า 5 ล้านบาทต่อปี
• ระยะคืนทุนที่สถาปนิกประเมินราว 8 ปี แต่ในย่านนั้นห้องพักมีคนเช่าเกือบเต็ม อัตราเข้าพักจริงอาจใกล้ 100%

ทำไมต้องเริ่มที่ตลาดก่อน แล้วค่อยขยาย

ไม่ควรลงทุนทั้ง 3 ส่วนพร้อมกัน เริ่มจากตลาดนัดที่ลงทุน 20 กว่าล้านและคืนทุนเร็วที่สุด เมื่อตลาดเปิด คนที่มาเดินจะเห็นมอลล์ที่กำลังก่อสร้างฝั่งตรงข้าม กลายเป็นการโฆษณามอลล์โดยไม่ต้องซื้อสื่อโซเชียลหรือจ้างรถแห่

ทุกการลงทุนต้องมีเงินสำรอง ลงทีละส่วน ดูว่าส่วนไหนคุ้มที่สุดในราว 3 ปีแรก แล้วค่อยขยายส่วนนั้น จะได้ไม่เจ็บตัวมากถ้าบางส่วนไม่เป็นไปตามแผน