หน้าแรก › บทความ › ผลงานและแบบบ้าน

2021-10-26 · อาคารธุรกิจ · จากคลิป YouTube @architectiseasy

ดูที่ดินทำหมู่บ้านหางดง เชียงใหม่: ที่ตาบอดเหมาะไหม เช็กตลาดยังไง

สถาปนิกลงพื้นที่หางดง เชียงใหม่ ดูที่ดินตาบอดทำหมู่บ้าน: ทำไมที่ตาบอดเหมาะกับหมู่บ้าน วิธีเช็กโครงการข้างเคียง แบ่ง 9 แปลงทดลองก่อน และเรื่องพื้นไม้และสระผ้าใบ

ทริปนี้ไปทำอะไรที่เชียงใหม่

ช่วงปีใหม่ที่ออฟฟิศปิด ทีมสถาปนิกเดินทางไปเชียงใหม่เพื่อดูงานลูกค้า 2 ราย หนึ่งในนั้นเป็นลูกค้าใหม่ที่ต้องการทำหมู่บ้านบ้านเดี่ยวแถวหางดง จึงนัดลงพื้นที่ดูที่ดินด้วยกัน

ระหว่างทางทีมได้พักโรงแรมและแวะสถานที่ท่องเที่ยว ซึ่งให้ข้อสังเกตด้านวัสดุก่อสร้างหลายเรื่อง ทั้งพื้นระเบียงไม้ สระว่ายน้ำผ้าใบ และโครงสร้างอาคารสูงกลางที่โล่ง

ที่ดินตาบอด ควรถูกกว่าที่ติดถนนแค่ไหน

ที่ดินที่ลูกค้าพาไปดูเป็นที่ตาบอด คือไม่มีทางเข้าออกของตัวเอง แต่ราคาต่อตารางวาสูงกว่าที่คาดไว้มาก ที่ตาบอดต้องซื้อทางเข้าเพิ่ม ต่างจากที่ติดถนนที่ซอยแบ่งแปลงขายได้เลยเพราะมีทางเข้าออกตลอดแนว

หลักคิดคือ ถ้าที่ติดถนนราคาเริ่มต้นระดับหนึ่ง ที่ที่ลึกเข้าไป 10 เมตร 20 เมตร ควรได้ราคาถูกกว่าที่ติดถนน เพราะไม่มีทางเข้า ถ้าที่ตาบอดได้ราคาถูกจริงและมีแผนถนนตัดผ่าน ก็ถือว่าคุ้ม

ทำไมที่ตาบอดเหมาะกับการทำหมู่บ้าน

การเลือกที่ดินต้องดูว่าเหมาะกับโครงการแบบไหน บางโครงการต้องอยู่ติดถนน แต่หมู่บ้านพักอาศัยที่อยู่ลึกจากถนนกลับได้เปรียบ เพราะผู้อยู่อาศัยต้องการความเงียบสงบ ไม่ต้องการเสียงรถยนต์ และต้องการความเป็นส่วนตัว

ที่ตาบอดที่อยู่หลังแนวถนนจึงเหมาะกับการทำหมู่บ้าน ขอเพียงแก้เรื่องทางเข้าออกให้ได้

เช็กยังไงว่าทำหมู่บ้านตรงนี้แล้วจะขายได้

วิธีง่ายที่สุดคือดูหมู่บ้านข้างเคียงที่เป็นโครงการคล้ายกัน ว่าขายหมดไหม มีบ้านประกาศขายต่อเยอะไหม ถ้าประกาศขายเยอะแสดงว่ามีปัญหา ถ้าโครงการเต็มและแทบไม่มีประกาศขาย ถือเป็นสัญญาณดี

ในพื้นที่หางดงที่ไปดู โครงการรอบๆ มีคนอยู่เต็ม เดินดูแล้วพบประกาศขายเพียง 1–2 หลัง และมีบางหลังปล่อยเช่าในราคาที่ค่อนข้างดี แสดงว่าความต้องการทาวน์เฮ้าส์และทาวน์โฮมในย่านนี้สูง และกำลังซื้อสูง

• โครงการข้างเคียงขายหมดหรือยัง
• มีบ้านในโครงการประกาศขายต่อมากน้อยแค่ไหน
• มีบ้านปล่อยเช่าไหม ค่าเช่าเท่าไรเมื่อเทียบกับราคาซื้อ
• ข้อมูลต้องเก็บจากของจริง ว่ามีการซื้อขายเกิดขึ้นจริงในย่านนั้น

ที่ดินแปลงใหญ่ราคาสูง ต้องคิดจุดคุ้มทุนก่อน

อีกแปลงที่ไปดูเป็นที่ดินแปลงใหญ่หลายสิบไร่ มูลค่ารวมหลายสิบล้านบาท ก่อนตัดสินใจทำหมู่บ้านต้องวางตัวเลขให้ครบ ทั้งต้นทุนที่ดิน ต้นทุนทำสาธารณูปโภค และราคาขายบ้าน เพื่อดูว่าจุดคุ้มทุนอยู่ตรงไหน

ข้อมูลตลาดที่เก็บอย่างละเอียดคือเครื่องป้องกันความเสี่ยง เมื่อได้โฉนดมาแล้ว ทีมจึงนำไปวางผังโครงการต่อ

ขายกระดาษแบบเดิมยังใช้ได้ไหม

สมัยก่อน ผู้ทำโครงการนิยมสร้างสำนักงานขายสวยๆ ติดป้ายโฆษณา แล้วเก็บยอดจองไปยืนยันกับธนาคาร ธนาคารตรวจ statement ของผู้จอง ถ้ายอดจองเกินความต้องการ ธนาคารก็อนุมัติเงินมาทำโครงการ บางโครงการขายดาวน์ ผ่อนดาวน์ไปพร้อมกับก่อสร้าง

ปัจจุบันโครงการเกิดขึ้นเป็นดอกเห็ด ลูกค้าไม่กล้าวางเงินในโครงการที่ยังไม่มีบ้านจริง การขายกระดาษจึงไม่ได้ผลเหมือนเมื่อก่อน

เริ่มเล็ก: แบ่ง 9 แปลงทดลองตลาดก่อน

อีกวิธีคือเริ่มโดยยังไม่ต้องเข้าจัดสรร เช่น แบ่งแยกที่ดินด้านหน้าออกมา 9 แปลง ส่วนที่เหลือเก็บเป็นแปลงใหญ่ไว้ก่อน แล้วสร้างขาย 9 แปลงนี้เพื่อชิมลางตลาด

ถ้า 9 แปลงแรกขายได้ จึงทำส่วนที่เหลือต่อ ถ้าไม่เวิร์กก็หยุดโครงการไว้แค่นั้น ความเสียหายจำกัดอยู่ในส่วนที่ลงทุนไป

ข้อสังเกตวัสดุจากโรงแรม: พื้นระเบียงไม้จริงและสระผ้าใบ

ระเบียงไม้จริงของโรงแรมที่พัก ใช้งานไปนานสีย้อมจะเสื่อมและลอก ต้องย้อมไม้ซ้ำเป็นระยะ หรือปล่อยเป็นผิวไม้ธรรมชาติก็ได้ ไม้จริงจะผุเมื่อมีน้ำขังหรือแช่น้ำบ่อยๆ ถ้าระเบียงยกสูงและน้ำไม่ขัง ไม้ก็อยู่ได้ ส่วนพื้นไม้เทียมสีไม่ซีด แต่ผิวสัมผัสต่างจากไม้จริง

สระว่ายน้ำของโรงแรมเป็นสระผ้าใบ รอยต่อเชื่อมด้วยความร้อนจึงไม่มีรอยต่อให้น้ำซึมเหมือนรอยต่อกระเบื้อง และพิมพ์ลายกระเบื้องได้ มองไกลๆ ดูเหมือนสระกระเบื้อง ข้อเสียคือเศษใบไม้และขยะที่ตกลงไปจะเห็นชัดมาก ทางแก้คือใช้หุ่นยนต์ทำความสะอาดวิ่งเก็บในสระ

อาคารสูงกลางที่โล่ง ลมแรงต้องระวังอะไร

ที่จุดชมวิวบนเขาที่แวะไป มีอาคารสูงโดดเดี่ยวกลางที่โล่ง ตัวโครงสร้างถ้าออกแบบให้แข็งแรงพอจะไม่ล้มแม้ลมแรง สิ่งที่ต้องระวังคือวัสดุที่แปะติดภายนอก เช่น แผ่นหลังคาและโคมไฟ ซึ่งอาจหลุดปลิวเมื่อโดนลมแรง