หน้าแรก › บทความ › ผลงานและแบบบ้าน

2021-10-26 · อาคารธุรกิจ · จากคลิป YouTube @architectiseasy

ทำบ้านขายให้ขายเร็ว EP.2: สำรวจตลาด จัดเกรดโครงการ ตั้งราคาตามประเมิน

ขั้นตอนก่อนทำบ้านขาย ปักหมุดสำรวจโครงการรอบที่ดิน 5–10 กม. เก็บข้อมูลยูนิต ราคา โปรโมชัน ค่าเช่า จัดเกรด A–D แล้วตั้งราคาให้ใกล้หรือต่ำกว่าราคาประเมินของธนาคาร

รู้ได้อย่างไรว่าที่ดินแบบไหนเหมาะกับโครงการแบบไหน

คำตอบคือลงสำรวจพื้นที่ให้มากที่สุด ยิ่งลงมากยิ่งรู้ว่าย่านนั้นมีอะไร เช่นย่านที่มีแรงงานเยอะมักมีหอพักเยอะ คนเช่าหอเพิ่มเงินอีกนิดก็ผ่อนทาวน์โฮมเป็นของตัวเองได้ ทาวน์โฮมจึงเป็นโจทย์ที่น่าสนใจในย่านแบบนี้

ระหว่างสำรวจให้จดว่าโครงการแถวนั้นทำแบบไหนแล้วขายหมด ทำแบบไหนแล้วขายไม่หมด และศึกษาเหตุผล

ทำเลไม่ใช่ อย่าฝืนลงทุน

ถ้าเจอที่ดินที่ชอบมาก แต่อยู่ในแหล่งเสื่อมโทรม หรือลึกเกินจนความเจริญยังเข้าไม่ถึง ถึงซื้อและลงทุนสร้างไปก็อาจขายไม่ได้ ถ้าไม่อยากให้บ้านติดมือ ต้องตัดสินจากข้อมูล ไม่ใช่จากความชอบ

ปักหมุดแล้วเก็บข้อมูลอะไรบ้าง

ปักหมุดที่ดินของเรา แล้วสำรวจโครงการรอบ ๆ อย่างน้อยรัศมี 5–10 กิโลเมตร ยิ่งมากยิ่งดี ทำเป็นตารางข้อมูลตลาด

• จำนวนยูนิต ประเภทอาคาร จำนวนชั้น 1–3 ชั้น
• ขนาดที่ดินน้อยสุดและมากสุด (ตร.วา) และพื้นที่ใช้สอยน้อยสุด-มากสุด
• จำนวนห้องนอน ห้องน้ำ ที่จอดรถ
• ราคา จุดเด่น ของแถม โปรโมชันเด็ด เช่นกู้ได้ 100%
• เปิดขายมากี่ปี ปิดไปกี่เฟส ตอนนี้กำลังทำอะไร
• ค่าเช่าในย่าน สำหรับลูกค้าที่ซื้อลงทุน
• ความกว้างถนนหน้าโครงการและหน้าบ้าน คุณภาพปั๊มน้ำ แอร์ และการดูแลหลังการขาย

จัดเกรดโครงการ A–D แล้วสรุปว่าจะทำอะไร

• A: ขายหมดเร็ว
• B: ขายได้เรื่อย ๆ ยังไม่หมด ยังเปิดสำนักงานขาย
• C: ขายได้น้อย
• D: แทบขายไม่ได้ โครงการกำลังจะมีปัญหา

เมื่อจัดลำดับแล้วจะเห็นข้อดีข้อเสียของแต่ละโครงการ จากนั้นสูตรง่าย ๆ คือทำให้เด่นกว่า ใหญ่กว่า หรือถูกกว่าเขาเล็กน้อย และทำให้ผ่านเกณฑ์ธนาคาร ขั้นตอนนี้ผ่านแล้วจึงให้สถาปนิกเข้ามาวางผังโครงการ เพราะจะรู้แล้วว่าราคาที่ต้องการขายเท่าไหร่ ราคาที่ขายได้จริงเท่าไหร่ ต้องมีโปรโมชันอะไร และถ้าขายไม่ได้จะปล่อยเช่าได้เท่าไหร่

ทำไมโครงการคุณภาพสูงไม่ได้แปลว่าสำเร็จ

โครงการคุณภาพสูง หลังใหญ่ ถนนสวย ไม่ได้รับประกันความสำเร็จ ความสำเร็จวัดที่ขายได้หรือไม่ ถ้าใช้วัสดุดีแต่ลูกค้าในย่านซื้อไม่ได้ ก็ไม่เกิดประโยชน์ ต้องทำการบ้านให้ละเอียดก่อนลงทุน

ตั้งราคาบ้านอย่างไรให้ขายได้และปลอดภัย

ถ้าตั้งราคาบ้านสูงกว่าที่ธนาคารประเมินในย่านนั้นมาก ลูกค้าต้องหาเงินมาเติมส่วนต่างเอง เป็นปัญหาสูง ก่อนตั้งราคาจึงต้องดูราคาประเมินบ้านในละแวก แล้วตั้งให้ใกล้เคียงหรือน้อยกว่า ถ้าตั้งสูงกว่าจะเพิ่มความเสี่ยงบ้านติดมือ

โจทย์ง่าย ๆ คือ ถ้าลูกค้ากู้แล้วมีเงินเหลือ แปลว่าราคาน่าพอใจ ถ้าลูกค้าต้องเติมเงินเยอะ จะขายยาก ถ้าตั้งใจทำโครงการคุณภาพสูงในย่านที่แหล่งงานยังโต อาจต้องให้ลูกค้าผ่อนดาวน์นานขึ้นเป็นทางรองรับ