หน้าแรก › บทความ › ผลงานและแบบบ้าน

2022-10-26 · อาคารธุรกิจ · จากคลิป YouTube @architectiseasy

ปัญหาหลักของนักพัฒนาอสังหา EP.8: เลือกผู้รับเหมา 4 ข้อ ราคาเหล็ก และยอดพรีเซล

เจ้าของโครงการหมู่บ้านเล่าปัญหาจริง: เลือกผู้รับเหมา 4 ขั้นโดยไม่เอาราคานำ ผู้รับเหมางูกินหาง ล็อกราคาเหล็กกับพันธมิตร Shop Drawing และธนาคารอยากเห็นยอดพรีเซล

3 ปัญหาคลาสสิกเมื่อขยับจากนายหน้ามาทำโครงการ

แขกในคลิปเป็นเจ้าของโครงการหมู่บ้านที่เริ่มจากนายหน้า ตอนนี้บ้านในโครงการสร้างไม่ทันขาย ลูกค้าจองเยอะจนต้องหาผู้รับเหมาเพิ่ม ปัญหาพื้นฐานที่นักพัฒนาเจอแบ่งเป็นสามกลุ่ม

• ผู้รับเหมา: หาจากที่ไหน งานดีไหม จะสร้างทันไหม
• เงินทุนและสภาพคล่อง: มีทุนแต่ไม่พอ ธนาคารจะปล่อยวงเงินไหม ถ้าสินเชื่อไม่ผ่านทำยังไง
• เวลา: สร้างช้ากว่ากำหนดก็เสียดอกเบี้ย ขายเร็วเกินแต่สร้างไม่ทันเงินก็ไม่หมุน

ทั้งสามเรื่องเกี่ยวกัน นักพัฒนาต้องรักษาสมดุลให้ดี

เลือกผู้รับเหมา 4 ขั้น โดยยังไม่คุยราคา

แขกพักเรื่องราคาไว้ก่อน แล้วไปดูงานจริงที่ผู้รับเหมากำลังสร้างอยู่ คิดจากมุมลูกค้าว่าคนหนึ่งซื้อบ้านทั้งชีวิตอาจแค่หลังเดียว จึงต้องมั่นใจว่าลูกค้าจะได้บ้านที่พอใจ

• ดูงานจริง: งานโครงสร้างถูกหลักวิศวกรรมไหม งานสถาปัตย์จบงานเรียบร้อยไหม งานระบบมีปัญหาไหม
• คุยแล้วถูกจริตไหม: ภาษาและวิธีสื่อสารไปด้วยกันได้ เพราะทำงานกันยาวตามแผนงาน ไม่ใช่วันสองวัน
• คุยราคาเบื้องต้นว่าไปกันได้ไหม
• ทีมงานพร้อมรับงานโครงการหรือไม่

ครบทั้ง 4 ข้อจึงลงรายละเอียด BOQ ต่อรองราคา แล้วทำสัญญา แขกเปรียบว่าเหมือนการจีบ ผู้รับเหมาดีๆ ก็เลือกเจ้าของโครงการเหมือนกัน เพราะต้องมั่นใจว่าจะได้รับเงิน

งานโครงสร้าง งานสถาปัตย์ งานระบบ ดูอะไร

งานโครงสร้างเป็นความรับผิดชอบของวิศวกรโยธา เรื่องการรับน้ำหนัก ขนาดคาน ขนาดเหล็กในเสาและคาน งานสถาปัตย์คือส่วนที่ลูกค้าเห็นและสัมผัส เช่น ฝ้า กระเบื้องปูพื้น ประตู วงกบ ยาแนว และสี ซึ่งเป็นตัวตัดสินว่าลูกค้าในโครงการจะแฮปปี้หรือไม่

งานระบบมีสุขาภิบาล เช่น ตำแหน่งท่อน้ำเสีย การระบายน้ำ ถังดักไขมัน และไฟฟ้า เช่น ดวงโคม สวิตช์ ตำแหน่งไฟเข้าออก ไฟฟ้ายังแยกเป็นไฟฟ้ากำลังกับไฟฟ้าสื่อสาร เช่น อินเทอร์เน็ต Wi-Fi สายโทรศัพท์ สาย LAN และยังมีระบบแก๊สอีก

ผู้รับเหมาตัดราคา เสี่ยงงูกินหาง

ปัญหาคลาสสิกคือผู้รับเหมาที่ตัดราคาต่ำมาก รับงานไว้เยอะ ทำแล้วขาดทุน จึงเปิดงานใหม่เพื่อเอาเงินงวดแรกไปหมุนจ่ายงานเก่า งานสามโปะงานสอง เป็นโดมิโนจนไม่จบ

หลักของแขกคือห้ามเอาราคาเป็นตัวตั้ง ให้เอาคุณภาพเป็นตัวตั้ง แล้วค่อยต่อรองราคา ตามสุภาษิตเสียน้อยเสียยาก เสียมากเสียง่าย

วัสดุขึ้นราคา แก้ด้วยพันธมิตรที่ล็อกราคา

แม้วางแผนปิดช่องโหว่ไว้แล้ว ก็ยังเจอเรื่องไม่ทันตั้งตัว ล่าสุดคือเหล็กขึ้นราคา โครงการของแขกมีร้านเหล็กเป็นพาร์ตเนอร์ที่ตรึงราคาต้นปีไว้ตั้งแต่เริ่มโครงการ จึงได้ราคาเหล็กถูกกว่าเจ้าอื่นพอสมควร

ถ้าไม่มีพันธมิตร ปัญหาจะตกไปที่ความขัดแย้งกับผู้รับเหมา เพราะเจ้าของโครงการกำหนดราคาขายบ้านและค่าก่อสร้างไว้แล้ว ผู้รับเหมาก็ซื้อวัสดุราคาใหม่ไม่ไหว ส่วนการกักตุนวัสดุล่วงหน้าจำนวนมากก็ต้องชั่งน้ำหนัก เพราะถ้าราคาลงก็เสียโอกาส

ปัญหาหน้างานที่แบบไม่ได้บอก และ Shop Drawing

งานฐานรากอาจเจอปัญหาที่ไม่รู้ล่วงหน้า เช่น ออกแบบเสาเข็มไว้ 20 ต้น แต่ตอกจริงไปติดก้อนหิน ต้องออกแบบใหม่เป็น 25 หรือ 30 ต้น ค่าก่อสร้างเพิ่มโดยไม่ได้ประเมินไว้

งานสถาปัตย์อาจออกแบบสวยบนกระดาษ แต่รายละเอียดยังไม่เรียบร้อยเมื่อถึงหน้างาน การแก้แบบหน้างานให้เหมาะสมและสวยงามเรียกว่า Shop Drawing โดยดีไซเนอร์หรือเจ้าของโครงการร่วมกับดีไซเนอร์เป็นผู้อนุมัติ แต่ต้องไม่กระทบโครงสร้าง การมี Shop Drawing เป็นเอกสารช่วยให้ทีมช่างเข้าใจตรงกัน ดีกว่าสั่งงานด้วยปากเปล่า

แขกฝากเจ้าของโครงการที่ไม่ได้ลงหน้างานเองว่า ถ้าปล่อยให้สร้างตามแบบ 100% บ้านจะสร้างได้ แต่ความสวยงามอาจไม่ได้ตามที่ต้องการ

ขอสินเชื่อโครงการ ธนาคารดูอะไร

โครงการของแขกใช้วงเงินจากสถาบันการเงินบางส่วน แขกแนะนำให้คิดกลับด้านว่า ถ้ามีคนมายืมเงินเรา เราจะดูอะไร ธนาคารก็ดูแบบเดียวกัน

• มีความสามารถคืนเงินหรือไม่
• ยืมไปทำอะไร
• ยืมเมื่อไหร่ และคืนเมื่อไหร่
• ธนาคารได้อะไร และมีโอกาสได้เงินคืนแค่ไหน

นักพัฒนาต้องมีบทวิเคราะห์โครงการแสดงให้ธนาคารเห็น แต่สิ่งที่ธนาคารอยากได้ที่สุดในช่วงนี้คือยอดพรีเซล หลักฐานว่ามีลูกค้าเข้ามาจองบ้านแล้วจริง