หน้าแรก › บทความ › ผลงานและแบบบ้าน

2022-10-26 · อาคารธุรกิจ · จากคลิป YouTube @architectiseasy

จากนายหน้าสู่เจ้าของโครงการหมู่บ้าน: เตรียมตัวอะไร เสี่ยงต่างกันแค่ไหน

เจ้าของโครงการหมู่บ้านที่เริ่มจากนายหน้าค่าคอม 3% ต่อด้วยรีโนเวทกำไร 15–20% เล่าว่าความรู้สำคัญกว่าเงิน ความรับผิดชอบที่เพิ่มขึ้น และปัญหาผู้รับเหมากับเงินทุน

เส้นทาง 3 ขั้น: นายหน้า รีโนเวท แล้วจึงพัฒนาโครงการ

แขกในคลิปเป็นเจ้าของโครงการหมู่บ้านและผู้เขียนหนังสือเรื่องอสังหาออนไลน์ เริ่มเข้าวงการจากการเป็นนายหน้า ได้ค่าคอมมิชชันราว 3% ซึ่งทำให้อยู่สบายระดับหนึ่ง แต่ตั้งเป้าสูงสุดไว้ตั้งแต่ต้นว่าจะเป็นเจ้าของโครงการ

ขั้นต่อมาคือซื้อบ้านเก่ามารีโนเวทขาย กำไรราว 15–20% หมุนเงินเร็ว แต่ไม่ง่าย บางหลังเจอปัญหาที่ต้องซ่อมเกินจากที่ประเมินไว้ ต้องคำนวณค่าซ่อมให้ดีตั้งแต่หาทรัพย์ เมื่อมีประสบการณ์รู้วิธีหาทรัพย์และรู้ความต้องการลูกค้าแล้ว จึงขยับมาเป็นผู้พัฒนาเต็มตัว

ทำไมอยากเป็นเจ้าของโครงการ ทั้งที่นายหน้าก็อยู่สบาย

แขกคิดย้อนจากเป้าหมายระยะยาวว่าเมื่ออายุ 70–80 ปีอยากมีชีวิตแบบไหน ซึ่งต้องมีรายได้มากพอ รายได้จากนายหน้าใช้ได้แต่ยังไม่ตอบโจทย์ ขณะที่การทำโครงการให้รายได้มากกว่าธุรกิจอื่นในแขนงอสังหา และลงล็อกกับแผน 5 ปีและ 10 ปีที่วางไว้

สิ่งที่ต้องเตรียมก่อนเงิน คือความรู้

คำตอบของแขกคือการเตรียมความรู้สำคัญกว่าเงิน งานนายหน้าเป็นศูนย์รวมความรู้ที่ได้มาฟรี และยังมีคนจ้างให้ทำ ทุกปัญหาทุกขั้นตอนต้องแก้เอง จึงได้รู้กระบวนการขาย การตลาด การดูเรื่องสินเชื่อ และได้คอนเนกชันกว้าง

ถ้ามีความรู้ การหาเงินมาทำโครงการไม่ยาก แต่ถ้ามีเงินแต่ไม่มีความรู้จะยาก ความรู้เปรียบเหมือนอาวุธที่ต้องเตรียมไว้ก่อน วันที่มีคนประกาศขายที่ดินดีๆ คนที่เพิ่งเริ่มอ่านหนังสือจะไม่ทัน ทรัพย์จะถูกคนที่พร้อมกว่าเอาไป และถ้าความรู้ไม่แน่นก็ต้องรับความเสี่ยงสูงขึ้น

นายหน้ากับเจ้าของโครงการ ต่างกัน 2 เรื่องหลัก

• นายหน้า: รับผิดชอบเจ้าของทรัพย์ที่รับมาขายกับลูกค้าผู้ซื้อ ดูเรื่องธนาคาร แก้ปัญหาจนกู้ผ่านและส่งมอบ แล้วงานก็จบ
• นายหน้า: แทบไม่มีความเสี่ยงด้านเงิน เพราะไม่ต้องลงเงินซื้อทรัพย์ มีแค่ชื่อเสียงที่ต้องรักษา งานจบเร็ว ความกดดันน้อย
• เจ้าของโครงการ: ต้องรับผิดชอบหุ้นส่วนที่ร่วมทุน ถ้าโครงการเจ๊งอาจทะเลาะจนขึ้นศาล
• เจ้าของโครงการ: ต้องคัดผู้รับเหมาที่ทำงานไปในแนวทางเดียวกัน เพื่อส่งมอบบ้านที่ลูกค้าพอใจ
• เจ้าของโครงการ: สร้างแล้วขายไม่ได้ เงินจม สร้างแล้วมีปัญหาก็ยังต้องรับผิดชอบ
• แต่ละโครงการใช้เวลา 1–3 ปีตามขนาด

ภาพเศรษฐีขับรถสปอร์ตที่คนมองเจ้าของโครงการ มาหลังจากผ่านทุกขั้นตอนที่ใช้ความพยายามมาก ผลตอบแทนที่ใหญ่มากับความรับผิดชอบที่ใหญ่เสมอ

ปัญหาคลาสสิกของผู้พัฒนามือใหม่

ปัญหาแรกคือผู้รับเหมา หาจากที่ไหน จะทิ้งงานไหม งานดีหรือเปล่า และสร้างทันไหม ปัญหาที่สองคือการเงิน หาเงินได้จากไหน ธนาคารจะปล่อยวงเงินไหม ถ้าสินเชื่อไม่ผ่านจะทำอย่างไร ปัญหาที่ตามมาคือบ้านสร้างไม่ทันขาย

ฤดูฝน คือผู้รับเหมาใหญ่ของวงการ

คนในวงการก่อสร้างรู้กันว่าฝนเป็นตัวกำหนดว่าวันไหนทำงานได้หรือไม่ได้ ทั้งที่บางแสนซึ่งฝนตกทุกวันในช่วงนั้น และภาคใต้ที่วันเทคอนกรีตมักมีฟ้าครึ้ม แผนงานก่อสร้างจึงต้องเผื่อช่วงฝนไว้เสมอ