หน้าแรก › บทความ › ผลงานและแบบบ้าน

2022-10-26 · อาคารธุรกิจ · จากคลิป YouTube @architectiseasy

ขั้นตอนลงทุนอสังหาแบบมืออาชีพ EP.11: จัดสรรเล็ก ปรับผัง 20 รอบ มีแผนสำรอง

บทสรุปซีรีส์นายหน้าสู่นักพัฒนา: โครงการจัดสรรขนาดเล็ก ปรับผังโครงการ 20 รอบ เทียบ 7 ผัง คู่แข่งเพิ่ม 7 โครงการ ที่ดินแปลงยาวที่ไม่เข้าจัดสรร และเรื่องนิติบุคคล

กรณีศึกษา: โครงการจัดสรรขนาดเล็กไม่เกิน 99 แปลง

ตอนสุดท้ายของซีรีส์ สถาปนิกพาดูโครงการจัดสรรขนาดเล็กที่ทีมงานออกแบบ ขนาดไม่เกิน 99 แปลง บ้านเลือกสไตล์ที่ช่วยให้ต้นทุนงานก่อสร้างประหยัดลง แต่ยังใช้วัสดุที่ดี

ตัวอย่างคือหลังคา ถ้าเทียบเมทัลชีทกับหลังคากระเบื้อง กระเบื้องราคาสูงกว่า แต่เป็นส่วนเสริมที่ทำให้บ้านดูดีขึ้นในสายตาลูกค้า และเมื่อเลือกวัสดุที่ดี ราคาประเมินของบ้านก็สูงขึ้นด้วย

ทำไมผังโครงการต้องปรับถึง 20 รอบ

ผังที่เห็นในหน้าแรกไม่ได้ได้มาครั้งเดียว ทีมงานทำทางเลือกที่ 1, 2, 3 แต่ละทางแตกย่อยอีก เช่น 1.1, 1.2, 1.3 และ 2.1, 2.2 วิเคราะห์ว่าแต่ละผังได้กี่แปลง เนื้อที่แปลงเท่าไหร่ พื้นที่สีเขียวเท่าไหร่ ข้อดีข้อเสียต่างกันยังไง ผังโครงการนี้ปรับเป็น 20 รอบ แล้วคัดเหลือ 7 ผังเพื่อเลือกผังที่เหมาะที่สุด

แขกในคลิปซึ่งเป็นเจ้าของโครงการหมู่บ้าน มองว่าการทำการบ้านละเอียดแบบนี้เป็นเหตุผลที่โครงการของแขกสร้างไม่ทันขาย

ที่ดิน 1 แปลง ออกแบบโครงการได้หลายแบบ

หลายคนเข้าใจว่าแบ่งแปลงให้ได้จำนวนมากที่สุดแล้วจบ หรือให้รังวัดแบ่งแปลงตามโฉนดแบบติดมือ แต่ที่ดินแปลงเดียวออกแบบได้หลายแบบ ต้องดูตั้งแต่บ้านหันหน้าทิศไหน ถนนในโครงการเป็นอย่างไร ลูกบ้านมองจากหน้าต่างจะเห็นอะไร บรรยากาศในโครงการแออัดเกินไปหรือไม่

ทุกผังต้องมีเหตุผลรองรับ ผ่านการคิดเรื่องการขายประกอบด้วย ไม่ใช่จ้างคนวางผังแล้วรับมาใช้ทันที

ผังดีอย่างเดียวไม่พอ ต้องชนะคู่แข่งที่เกิดใหม่

การออกแบบเป็นแค่ปัจจัยหนึ่ง อีกปัจจัยคือข้อมูลตลาดว่าทำการบ้านละเอียดพอไหม ทันเวลาไหม และชนะคู่แข่งที่เกิดขึ้นใหม่ได้หรือไม่ ตัวอย่างในคลิป ทีมวิเคราะห์ตลาดไว้เมื่อปลายปีก่อน เมื่อกลับไปดูอีกครั้งมีคู่แข่งเกิดใหม่อีก 7 โครงการ ซัพพลายในพื้นที่เพิ่มขึ้นมาก ต้องวิเคราะห์ใหม่ก่อนเดินหน้า

ที่ดินแปลงยาวแคบ ทำมากกว่า 9 แปลงโดยไม่เข้าจัดสรรได้ไหม

อีกกรณีเป็นที่ดินแปลงยาวลักษณะเส้นก๋วยเตี๋ยว หน้าแคบ ถ้าแบ่งตรงๆ จะได้ไม่เกิน 9 แปลงแล้วเหลือเศษ ถ้าขอจัดสรรก็ไม่คุ้ม แต่ถ้าไม่เข้าจัดสรรก็ทำได้จำกัด ทางออกคือแบ่งที่ดินเป็นหลายส่วนและใช้หลายรูปแบบในโครงการเดียว

ตัวอย่างที่สถาปนิกเปิดให้ดู ด้านหน้าติดถนนทำอาคารพาณิชย์ ด้านหลังทำบ้านขาย มีทั้งบ้านแฝดชั้นเดียว และทาวน์โฮมแบบผนังไม่ติดกัน ซึ่งทำได้ถูกต้องตามกฎหมาย บางส่วนอาจแบ่งเก็บไว้รอ 3 ปีเพื่อทำเป็นทางเลือกอื่น

ต้องมีแผน A B C D เสมอ

แขกเปรียบว่าทางกลับบ้านที่สุราษฎร์ธานีมีหลายทาง ทำอสังหาฯ ก็ต้องมีแผน A, B, C, D ไม่มุ่งทางเดียวจนไม่มีทางถอย ถ้าทางหนึ่งติดขัด โครงการจะไม่ชะงัก เพราะมีแผนสำรองให้เปลี่ยนทาง

เริ่มโครงการเล็กหรือใหญ่ เข้าจัดสรรดีไหม

คำตอบของแขกคือให้ดูตัวเองก่อน มีความพร้อม ประสบการณ์ เงินทุน คอนเนกชัน และพาร์ตเนอร์มากแค่ไหน บางคนเพิ่งเริ่มแต่มีหุ้นส่วนที่มีประสบการณ์ ถ้าพร้อมทั้งความรู้และทีมงานจะกระโดดทำโครงการใหญ่ก็ได้ แต่ถ้าเพิ่งเริ่ม ไม่ต้องรีบ ค่อยๆ สะสมประสบการณ์และคอนเนกชัน วันที่พร้อมจะกระโดดได้สูงกว่า

เรื่องเข้าจัดสรร แขกมองว่าไม่ได้ยาก ถ้าทำให้ถูกต้องก็สบายใจและต่อยอดธุรกิจได้ ช่วงที่ใช้เวลามากคือเตรียมเอกสารและรอใบอนุญาตจัดสรร ถ้าคิดจะทำโครงการต่อไปเรื่อยๆ ควรวางแผนให้รอบคอบตั้งแต่โครงการแรก

จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านยุ่งยากไหม

เมื่อโอนบ้านถึงเกณฑ์ราวครึ่งหนึ่ง (50%) ของโครงการ เจ้าของโครงการนัดประชุมลูกบ้านเพื่อจัดตั้งนิติบุคคลและแต่งตั้งคณะกรรมการหมู่บ้านได้ ถ้าลูกบ้านไม่ต้องการมีนิติบุคคลและไม่อยากจ่ายค่าส่วนกลาง ยังมีทางเลือกยกถนนและสาธารณูปโภคให้เป็นทางสาธารณะ ลูกบ้านเป็นผู้เลือกว่าจะไปทางไหน

ข้อคิดปิดซีรีส์

แขกเล่าว่าเริ่มจากวันที่อ่านโฉนดยังไม่เป็นและฐานะทางบ้านไม่ได้ดี แต่เรียนรู้ทุกวันและต่อยอดตัวเองมาเรื่อยๆ จนเป็นเจ้าของโครงการ จุดเริ่มต้นของแต่ละคนไม่เท่ากัน แต่ต้องยึดเป้าหมาย ย้อนดูตัวเอง วางแผน และลงมือทำต่อเนื่อง เพราะมีเป้าหมายแต่ไม่ลงมือก็ไปไม่ถึง