หน้าแรก › บทความ › ที่ดิน กฎหมาย ฮวงจุ้ย

2026-10-25 · ขออนุญาตและกฎหมาย · จากคลิป YouTube @architectiseasy

ระยะร่น ผังสี และกฎหมายสร้างบ้านที่เจ้าของบ้านต้องรู้ก่อนสร้าง

ระยะร่นผนังมีช่องเปิด 2 เมตร ไม่มีช่องเปิด 50 ซม. ผังสีเขียว/แดงใช้ทำอะไรได้ ขั้นตอนขออนุญาต 45+30 วัน ต่อเติมไม่ขออนุญาตโดนรื้อ และเช็กที่ดินก่อนซื้อ

ระยะร่นด้านข้างบ้าน ต้องห่างเขตที่ดินกี่เมตร

ถ้าผนังด้านข้างบ้านมีช่องเปิด เช่น หน้าต่างหรือประตู กฎหมายกำหนดให้ชั้น 1 และชั้น 2 ห่างจากเขตที่ดินอย่างน้อย 2 เมตร ส่วนชั้น 3 ต้องห่าง 3 เมตร คือต้องร่นถอยจากแนวชั้น 2 เข้ามาอีก 1 เมตร

ถ้าผนังด้านนั้นไม่มีช่องเปิดเลย เว้นระยะได้ 50 ซม. ดังนั้นตำแหน่งหน้าต่างมีผลโดยตรงต่อพื้นที่ใช้สอยที่เหลือบนที่ดิน โดยเฉพาะที่ดินหน้าแคบ

• ผนังมีช่องเปิด ชั้น 1–2: ห่างเขตที่ดินอย่างน้อย 2 เมตร
• ผนังมีช่องเปิด ชั้น 3: ห่าง 3 เมตร
• ผนังทึบไม่มีช่องเปิด: ห่าง 50 ซม.

ระเบียงกับกันสาด ต่างกันตรงไหนในทางกฎหมาย

ระเบียงต้องห่างจากเขตที่ดินตามระยะที่กฎหมายกำหนด ปัญหาที่เจอบ่อยคือขอแบบเป็นกันสาด แล้วไปทำให้คนออกไปยืนตากผ้าได้ ซึ่งในทางปฏิบัติกลายเป็นระเบียงที่ระยะห่างไม่ถึง 2 เมตร

นอกจากผิดระยะร่นแล้วยังเป็นเรื่องน้ำหนัก กันสาดยื่นที่ไม่ได้ออกแบบให้รับคน เมื่อก่ออิฐเพิ่มแล้วนำโซฟาหรือของไปวาง มีโอกาสพังลงมา ถ้าทับคนบาดเจ็บหรือเสียชีวิต ผู้ต่อเติมมีความผิดฐานกระทำโดยประมาท

ผังสีคืออะไร สีเขียว สีแดง สร้างอะไรได้บ้าง

ผังสีคือข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินของแต่ละพื้นที่ ว่าที่ดินแปลงนั้นทำกิจกรรมแบบไหนได้ เช่น สีเขียวเป็นพื้นที่เกษตรกรรม ส่วนสีแดงเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่น นอกจากนี้ยังมีสีเหลือง ส้ม น้ำตาล น้ำเงิน ฯลฯ

ผังสีควบคุมโดยแต่ละจังหวัดหรือท้องถิ่น ข้อกำหนดของสีเดียวกันในแต่ละพื้นที่จึงไม่เหมือนกัน สำหรับกรุงเทพฯ ค้นคำว่าผังสีกรุงเทพฯ จะเห็นแผนที่และข้อกำหนดได้เลย ต่างจังหวัดต้องไปขอดูข้อมูลที่เทศบาลหรือโยธาจังหวัด

• สีเขียว (เกษตรกรรม): สร้างบ้านพักอาศัยได้บางส่วน แต่อาจสร้างโกดังหรืออาคารธุรกิจไม่ได้
• สีแดง (อยู่อาศัยหนาแน่น): ข้อกำหนดเปิดกว้างกว่า ประกอบธุรกิจได้หลายประเภท
• ถ้าสร้างแค่บ้านอยู่เอง โดยทั่วไปทำได้เกือบทุกสี แต่ต้องดูรายละเอียดของพื้นที่นั้น

มีที่ดิน 2 แปลงติดกันแต่ผังสีต่างกัน ควรสร้างบนแปลงไหน

เริ่มจากถามว่าจะใช้ที่ดินทำอะไรในระยะยาว ถ้าสร้างบ้านอยู่เองไม่ขาย จะสร้างบนแปลงไหนก็ได้ แต่ถ้าจะทำโกดังหรือร้านค้าควบคู่ ต้องตรวจก่อนว่าสีของแปลงนั้นอนุญาตอาคารประเภทนั้นหรือไม่

ในมุมราคาขาย ที่ดินสีที่ประกอบธุรกิจได้หลายประเภท เช่น สีแดง มักมีมูลค่าสูงกว่าสีเขียว เพราะผู้ซื้อจะดูว่าที่ดินอยู่บนผังสีอะไรและทำธุรกิจอะไรได้ จึงควรชั่งน้ำหนักว่าแปลงไหนควรเก็บไว้ขาย แปลงไหนใช้สร้าง

ขั้นตอนขออนุญาตก่อสร้างใช้เวลากี่วัน ค่าธรรมเนียมเท่าไร

สถาปนิกเตรียมแบบให้ถูกต้องตามกฎหมายทั้งระยะร่น การใช้ประโยชน์ที่ดิน และพื้นที่สีเขียว แล้วยื่นที่กองช่างของเทศบาล ขอหนังสือรับเอกสารไว้เป็นหลักฐานว่ายื่นครบแล้ว

หลังจากนั้นเจ้าหน้าที่ตรวจแบบภายใน 45 วันทำการ และส่งความเห็นกลับมาเป็นข้อ ๆ เช่น ระยะร่นขาด หรือช่องเปิดใกล้เขตที่ดินเกินกฎหมาย สถาปนิกแก้ตามความเห็นแล้วส่งใหม่ ถ้าผ่าน เจ้าหน้าที่ออกใบอนุญาตก่อสร้างภายใน 30 วัน

• ยื่นแบบที่กองช่าง ขอหนังสือรับเอกสาร
• เจ้าหน้าที่ตรวจและส่งความเห็นภายใน 45 วันทำการ
• สถาปนิกแก้แบบตามความเห็น พิมพ์ส่งใหม่
• ตรวจผ่านแล้วออกใบอนุญาตภายใน 30 วัน

ค่าธรรมเนียมที่จ่ายให้เทศบาลในโครงการล่าสุดที่ทีมงานยื่นอยู่ที่ประมาณ 190 บาท

ต่อเติมบ้านโดยไม่ขออนุญาต ผิดกฎหมายแค่ไหน

งานที่ทำนอกเหนือจากแบบที่ได้รับอนุญาต เช่น ขออนุญาตอาคารพาณิชย์ไว้แบบหนึ่งแล้วต่อโครงเบาทำครัวด้านหลังหรือที่จอดรถด้านหน้า ถือเป็นการต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาตตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ถ้าถูกร้องเรียนและเจ้าหน้าที่ตรวจพบ จะถูกสั่งรื้อถอนและมีโทษทางอาญารวมถึงจำคุก

ความเสี่ยงที่ใหญ่กว่าคือโครงสร้าง การต่อเติมที่เพิ่มน้ำหนักบนอาคารเก่า หรือแก้โครงสร้าง เช่น ตัดเสา แก้ดาดฟ้า ทำระเบียงยื่น โดยใช้ช่างที่ไม่ได้ผ่านการคำนวณ ถ้าตรวจแล้วอาคารไม่มั่นคง อาจต้องรื้อทั้งหลัง และเมื่อปูนเริ่มเสื่อมหลังผ่านไปเกิน 10 ปี ความเสี่ยงจะสูงขึ้น

บ้านพัง ใครรับผิดชอบ สถาปนิก วิศวกร หรือเจ้าของบ้าน

ถ้าผู้ออกแบบคำนวณและเขียนแบบตามหลักวิศวกรรม แล้วเจ้าของบ้านไปต่อเติมแก้ไขภายหลังจนพัง ผู้ออกแบบไม่ผิด ผู้ต่อเติมหรือเจ้าของบ้านต้องรับผิด ถ้ามีคนเสียชีวิตเข้าข่ายกระทำโดยประมาทเป็นเหตุให้ผู้อื่นถึงแก่ความตาย มีโทษจำคุก

ถ้าพังเพราะการก่อสร้าง เช่น อัตราส่วนคอนกรีตหรือเหล็กไม่ได้มาตรฐาน วิศวกรผู้ควบคุมงานต้องรับผิด ถ้าพังเพราะการออกแบบหรือคำนวณน้ำหนักผิด ผู้เขียนแบบรับผิด และผู้อนุมัติแบบอาจถูกพิจารณาร่วมด้วย ส่วนการพังจากวัสดุเสื่อมตามอายุหรือพายุ ในขณะที่ทุกอย่างทำตามแบบ ผู้ออกแบบพ้นความรับผิด

ความรับผิดของผู้เซ็นแบบไม่มีอายุความ อยู่ตลอดอายุอาคาร เว้นแต่จะระบุอายุการใช้งานไว้ ลายเซ็นและใบประกอบวิชาชีพจึงต้องไม่ปล่อยให้ใครนำไปใช้ ถ้าถูกปลอม ควรดำเนินการทางกฎหมาย

ต้นไม้ข้างบ้านล้ำเข้ามา ตัดเองได้ไหม

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1347 กำหนดว่าถ้ากิ่งหรือรากไม้ของเพื่อนบ้านล้ำเข้ามา ให้แจ้งเจ้าของต้นไม้ก่อน ถ้าเขาไม่ตัด เจ้าของที่ดินตัดเองได้ กฎหมายไม่ได้กำหนดรูปแบบการแจ้ง แต่ควรมีหลักฐาน เช่น ส่งเป็นหนังสือ

ผลไม้ที่ยังอยู่บนต้นห้ามสอย แต่ถ้าหล่นลงมาในเขตบ้านเราเก็บได้ ถ้าแจ้งแล้วเขาเพิกเฉยจนเราต้องเสียค่าจ้างตัด หรือต้นไม้ล้มทับทรัพย์สิน เรียกค่าเสียหายฐานละเมิดตามมาตรา 420 ได้

ถ้าต้นไม้ ป้าย หรือกันสาดของเพื่อนบ้านมีแนวโน้มจะล้มลงมา ไม่ต้องรอให้เกิดความเสียหาย ฟ้องศาลให้ปลดเปลื้องเหตุเดือดร้อนรำคาญ สั่งให้ตัดหรือรื้อถอนได้ โดยให้เจ้าของออกค่าใช้จ่าย เสียงดัง สัตว์เลี้ยงข้ามบ้าน หรือกองขยะก็ใช้ช่องทางนี้ได้เช่นกัน โดยต้องเก็บหลักฐานไว้

จอดรถขวางหน้าบ้าน แจ้งความอย่างไรให้ดำเนินคดีได้

การจอดรถขวางหน้าบ้านเข้าข่ายความผิดอาญาฐานก่อความเดือดร้อนรำคาญ มีโทษจำคุกไม่เกิน 1 เดือน ให้ถ่ายภาพไว้ แล้วไปแจ้งที่สถานีตำรวจในเขตนั้น

ต้องแจ้งว่า "แจ้งเพื่อดำเนินคดีเอาผู้กระทำผิดมาลงโทษ" ไม่ใช่ "แจ้งไว้เป็นหลักฐาน" เพราะการแจ้งเป็นหลักฐานจะถูกบันทึกเหมือนแจ้งของหาย ไม่มีการสอบสวน แต่การแจ้งเพื่อดำเนินคดีจะลงเลขคดีอาญา เรียกอีกฝ่ายมารับทราบข้อกล่าวหา และถ้ารถยังจอดขวางอยู่ถือเป็นความผิดซึ่งหน้า

ซื้อที่ดินต้องตรวจอะไรบ้าง กันข้อพิพาทเรื่องแนวเขต

ปัญหาที่ดินที่เจอมากที่สุดคือแนวเขตล้ำกัน การย้ายหมุดหลักเขตเป็นความผิดมีโทษจำคุก ก่อนซื้อควรให้สำนักงานที่ดินรังวัดสอบเขต เพราะเคยมีหมู่บ้านจัดสรรที่สร้างบ้านคลาดจากโฉนดไปทั้งแถว จนบ้านกับโฉนดอยู่คนละแปลง

ตำแหน่งแปลงและราคาประเมินของกรมธนารักษ์ตรวจเบื้องต้นได้จากแอปของกรมที่ดิน โดยใส่เลขโฉนด ปัจจุบันการรังวัดใช้ระบบ RTK พิกัดดาวเทียม ทำให้รูปแปลงแม่นยำขึ้น

• ตรวจระวางและตำแหน่งแปลงให้ตรงกับที่ดินจริง
• ตรวจว่ามีคนอยู่อาศัยในที่ดินหรือไม่ เพราะผู้ครอบครองอาจอ้างสิทธิ์
• ตรวจแนวทางสาธารณะหรือที่สาธารณประโยชน์ที่ติดหรือรุกล้ำ
• ตรวจภาระติดพัน เช่น ภาระจำยอม จำนอง
• ผู้ขายชี้แปลงหนึ่งแต่ขายอีกแปลง เป็นความผิดฐานฉ้อโกง โทษจำคุกไม่เกิน 3 ปี

ระยะเวลาครอบครองปรปักษ์ต่างกันตามเอกสาร ที่ดิน น.ส.3 หรือที่มีสิทธิครอบครอง ถูกแย่งการครอบครองได้ภายใน 1 ปี ส่วนโฉนดต้องครอบครองเกิน 10 ปี ที่ดินที่ซื้อทิ้งไว้จึงควรเข้าไปตรวจเป็นระยะ

ภ.บ.ท.5 ซื้อได้ไหม ต่างจากโฉนดอย่างไร

ภ.บ.ท.5 เป็นเพียงหลักฐานการเสียภาษีท้องถิ่น ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ และไม่มีการรังวัด ซื้อขายกันได้ แต่ต้องตรวจที่สำนักงานที่ดินก่อนว่าไม่อยู่ในเขต ส.ป.ก. อุทยาน ป่าสงวน หรือที่สาธารณะ เช่น ทุ่งเลี้ยงสัตว์ บ่อน้ำเก่า บึงเก่า เพราะที่ประเภทนี้อยู่นานเท่าไรก็ไม่ได้สิทธิ์ และอาจเสียเงินทั้งหมด

ถ้าเป็นที่ตกหล่นที่ไม่อยู่ใน 3 เขตข้างต้น ยื่นขอออกโฉนดเฉพาะแปลงได้ ส่วน น.ส.3 ก. ที่มีระวางแล้ว ยื่นขอออกโฉนดที่สำนักงานที่ดินได้เลย แต่เนื้อที่หลังรังวัดใหม่อาจไม่เท่าเดิม

ซื้อบ้านมือสอง เช็กกฎหมายอะไรก่อน

ตรวจที่สำนักงานเขตหรือเทศบาลว่าบ้านได้รับอนุญาตก่อสร้างถูกต้องและมีวิศวกรเซ็นรับรอง ถ้าเป็นไปได้ให้คุยกับผู้ออกแบบเดิม ตรวจว่าตัวบ้านอยู่ในเขตโฉนดจริง และดูสภาพรอบบ้าน เช่น น้ำรั่ว กิ่งไม้ล้ำ สัตว์เลี้ยงของเพื่อนบ้าน ก่อนตัดสินใจ