ที่ดิน 2 แปลงติดกันแต่คนละผังสี เขียวกับแดง สร้างบ้านและโกดังแปลงไหนดี

ตอบคำถามจากอยุธยา: ที่ดิน 2 แปลงติดกัน ผังสีเขียว (เกษตรกรรม) กับสีแดง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่น) จะสร้างบ้านและโกดังแปลงไหน เช็กผังสีที่ไหน ขายต่อราคาต่างกันไหม และขั้นตอนขออนุญาต

โจทย์: ที่ดิน 2 แปลงติดกัน ฝั่งหนึ่งสีแดง อีกฝั่งสีเขียว

ผู้ชมจากอยุธยามีที่ดินของครอบครัว 2 โฉนดติดกัน รวมประมาณ 2 ไร่ รูปร่างเป็นสามเหลี่ยม เส้นแบ่งเขตชัดเจนว่าแปลงขวาอยู่ในผังสีแดง แปลงซ้ายอยู่ในผังสีเขียว ตั้งใจจะทำบ้านและโกดังร้านค้าติดกัน จึงถามว่าควรสร้างบนแปลงไหน

คำถามแรกที่สถาปนิกถามกลับคือ จะใช้ที่ดินทำอะไร เพราะการเลือกแปลงขึ้นกับประโยชน์ใช้สอยที่ต้องการ และแผนระยะยาวว่าจะเก็บไว้ใช้เองหรือขายต่อ

ผังสีคืออะไร สีเขียวกับสีแดงทำอะไรได้ต่างกัน

ผังสีคือการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินในแต่ละพื้นที่ แต่ละสีบอกว่าที่ดินนั้นใช้ทำอะไรได้บ้าง มีทั้งสีเหลือง สีเขียว สีน้ำตาล สีแดง และสีอื่น ๆ

สีเขียว: พื้นที่เกษตรกรรม ทำเกษตรได้ สร้างบ้านพักอาศัยได้ในบางส่วน แต่อาจสร้างโกดังหรืออาคารธุรกิจไม่ได้ ข้อกำหนดค่อนข้างมาก
สีแดง: พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่น ข้อกำหนดเปิดกว้างกว่า ทำธุรกิจได้หลายประเภทกว่า
ถ้าสร้างแค่บ้านพักอาศัย ทำได้เกือบทุกสี แต่แต่ละพื้นที่มีข้อกำหนดย่อยไม่เหมือนกัน

จะดูผังสีของที่ดินตัวเองได้ที่ไหน

ผังสีของแต่ละจังหวัดถูกควบคุมโดยจังหวัดนั้น อย่างอยุธยาก็มีผังที่จังหวัดกำหนด ให้เข้าไปขอดูข้อมูลและปรึกษาที่เทศบาล หรือที่โยธาจังหวัด ว่าในผังแถวนั้นสร้างอะไรได้บ้าง

กรุงเทพฯ ค้นหาคำว่า ผังสีกรุงเทพ จะเห็นแผนที่ว่าแต่ละพื้นที่เป็นสีอะไร เช่น สีแดง สีส้ม สีน้ำตาล สีน้ำเงิน และใช้ประโยชน์ที่ดินแบบไหนได้

เก็บไว้ใช้เอง หรือขายต่อ: ชั่งน้ำหนัก 2 แปลงยังไง

ถ้าต้องการทำบ้านพักอาศัยและไม่คิดขาย จะทำบนแปลงไหนก็ได้ แต่ส่วนที่เป็นโกดังร้านค้าต้องไปเช็กกับท้องถิ่นก่อนว่าผังสีของแปลงนั้นอนุญาตให้สร้างได้ไหม

ถ้าวันหนึ่งคิดจะขาย ที่ดินผังสีแดงมักขายได้ราคามากกว่าสีเขียว เพราะคนที่ซื้อที่ดินไปทำธุรกิจจะดูว่าที่ดินอยู่บนผังสีอะไรและประกอบธุรกิจอะไรได้ ผังสีที่ทำธุรกิจได้หลายแบบจึงมีมูลค่าสูงกว่า เจ้าของจึงควรวางแผนระยะยาวว่าจะใช้แปลงไหนสร้าง และเก็บแปลงไหนไว้

เช็กผังสีแล้ว ขออนุญาตก่อสร้างต่อยังไง

แบบที่ยื่นต้องถูกต้องตามกฎหมายทั้งระยะร่น การใช้ประโยชน์ที่ดิน และพื้นที่สีเขียว ซึ่งเป็นพื้นฐานที่สถาปนิกรู้อยู่แล้ว

ยื่นเอกสารและแบบที่กองช่างของเทศบาล ขอหนังสือรับเอกสารเป็นหลักฐานว่ายื่นครบ
เจ้าหน้าที่ตรวจภายใน 45 วันทำการ แล้วส่งความเห็นกลับมาเป็นข้อ ๆ เช่น ระยะร่นขาด ช่องเปิดใกล้เขตเกินกฎหมาย
สถาปนิกแก้ตามความเห็น พิมพ์แบบส่งกลับไปใหม่
ตรวจผ่านแล้ว เจ้าหน้าที่ออกใบอนุญาตก่อสร้างภายใน 30 วัน
ค่าธรรมเนียมเทศบาลในโครงการล่าสุดที่ทีมงานยื่นอยู่ที่ประมาณ 190 บาท

คำถามที่พบบ่อย

ผังสีเขียวสร้างบ้านได้ไหม

สร้างบ้านพักอาศัยได้ในบางส่วน เพราะผังสีเขียวเป็นพื้นที่เกษตรกรรม แต่อาจสร้างโกดังหรืออาคารธุรกิจไม่ได้ ต้องเช็กข้อกำหนดของพื้นที่นั้น

ที่ดินผังสีแดงกับสีเขียว ราคาต่างกันไหม

ผังสีแดงมักขายได้ราคาสูงกว่า เพราะทำธุรกิจได้หลายประเภทกว่า คนซื้อที่ดินไปทำธุรกิจจะดูผังสีก่อน

จะรู้ได้ยังไงว่าที่ดินอยู่ผังสีอะไร

ขอดูข้อมูลและปรึกษาที่เทศบาลหรือโยธาจังหวัด ส่วนกรุงเทพฯ ค้นหาผังสีกรุงเทพจะเห็นแผนที่แต่ละพื้นที่

ขออนุญาตก่อสร้างใช้เวลานานแค่ไหน

เจ้าหน้าที่ตรวจแบบภายใน 45 วันทำการ ส่งความเห็นให้แก้ แล้วออกใบอนุญาตภายใน 30 วันหลังตรวจผ่าน