หน้าแรก › บทความ › ขั้นตอนและมาตรฐานก่อสร้าง

2021-10-26 · ตรวจงานและตรวจรับ · จากคลิป YouTube @architectiseasy

ตรวจรับบ้านด้วยตัวเอง: เช็กลิสต์ 11 หมวด จากหลังคาถึงรั้วก่อนรับโอน

เช็กลิสต์ตรวจรับบ้านจากทีมที่ตรวจมาหลายร้อยหลัง: องศาหลังคา 17–45° ระยะแป 32–34 ซม. เทสปลั๊ก ขังน้ำห้องน้ำ 1–2 ชม. เคาะกระเบื้อง และถังดักไขมัน

ตรวจรับบ้านใช้มาตรฐานอะไร และเริ่มจากตรงไหน

ทีมตรวจรับบ้านในซีรีส์นี้มีประสบการณ์งานติดตั้งมากว่า 10 ปีและตรวจบ้านมาแล้วหลายร้อยหลัง เกณฑ์หลักที่ใช้คือมาตรฐานของผู้ผลิตวัสดุแต่ละยี่ห้อ เช่น กระเบื้องหลังคาแต่ละรุ่นกำหนดองศาและระยะติดตั้งไม่เท่ากัน แล้วประยุกต์ร่วมกับหลักวิศวกรรมก่อสร้าง

บทบาทของผู้ตรวจคือเป็นตัวกลางระหว่างเจ้าของบ้านกับโครงการหรือผู้รับเหมา ชี้จุดที่ต้องแก้ให้เข้าใจตรงกัน บางเรื่องไม่ได้ผิดมาตรฐานตามตัวหนังสือแต่ยังแข็งแรงใช้งานได้ ต้องตกลงร่วมกันสามฝ่าย จุดที่พบให้ติดสติกเกอร์ไว้ให้ผู้รับเหมาตามแก้

• หลังคา
• ฝ้าเพดาน
• ระบบไฟฟ้า
• ประตูและหน้าต่าง
• ห้องน้ำ
• พื้น
• ผนังและงานสี
• บันได
• ห้องครัวและระบบท่อ
• งานภายนอก: โรงรถ รั้ว บ่อพัก ลานซักล้าง
• เอกสาร: บ้านเลขที่และโฉนด

1. หลังคา: ตรวจก่อนเพราะรั่วแล้วเสียหายมากที่สุด

หลังคาเป็นหัวใจของบ้าน ถ้ารั่วจะเสียหายมากกว่าจุดอื่น การตรวจแบ่งเป็นด้านนอกกับใต้หลังคา ด้านนอกใช้โดรนบินดูภาพรวม ซูมดูกระเบื้องแตก แนวมุมฉาก และการเก็บงานตะเข้ ด้านในขึ้นไปดูองศา ระยะแป และโครงเหล็ก

• องศาหลังคา: กระเบื้องคอนกรีตลอนที่ตรวจ ผู้ผลิตกำหนด 17–45 องศา บ้านที่วัดได้ 34 องศา อยู่ในเกณฑ์ กระเบื้องแผ่นสั้นมีรอยต่อเยอะต้องชันกว่า ส่วนเมทัลชีทหรือกระเบื้องแผ่นยาวรอยต่อน้อยทำองศาต่ำกว่าได้
• ระยะแป: กระเบื้องรุ่นนี้กำหนด 32–34 ซม. วัดได้ 34 ซม. ถ้าระยะไม่ตรง กระเบื้องจะซ้อนสั้นยาวไม่เท่ากันและรั่วได้
• การยึดกระเบื้อง: บ้านเดี่ยวทั่วไปยึดแถวเว้นแถวตามสเปกแรงลม แถวชายคาและแถวบนสุดต้องยึด ยึดทุกแถวก็ได้
• โครงเหล็ก: ดูรอยเชื่อมและสีรองพื้นกันสนิม ถ้าเจอสนิมผิวให้ทาสีกันสนิมใหม่ก่อนลุกลาม เหล็กโดนน้ำค้างคืนเดียวก็ขึ้นสนิมได้
• ตะเข้ราง: จุดที่รั่วบ่อยที่สุด เพราะน้ำจากสองฝั่งไหลมารวมกัน ตรวจว่าไม่มีเศษกระเบื้องค้างอุดทางน้ำ เศษเหล่านี้ทำให้น้ำล้นเข้าใต้กระเบื้องตอนฝนหนัก

2. ฝ้าเพดาน: โครงคร่าว รอยน้ำ และการเจาะดาวน์ไลท์

ฝ้ามี 2 ส่วน ฝ้าภายนอก (ชายคา) แนะนำวัสดุทนความชื้น เช่น ไวนิลหรือแผ่นซีเมนต์บอร์ด และมักเป็นแบบมีช่องระบายอากาศ ฝ้าภายในเป็นยิปซัมธรรมดา ส่วนห้องน้ำใช้ยิปซัมกันชื้นสีเขียว

ขึ้นไปดูใต้หลังคา ตรวจลวดหรือก้านแขวนว่ายึดกับโครงหลังคาแน่น ระยะโครงคร่าวหลักประมาณ 80 ซม. ไม่เกิน 1 เมตร โครงซอยประมาณ 40 ซม. และมีฉากยึดขอบชนผนังตลอดแนวกันฝ้าแตกตามแนวผนัง การใช้สกรูยึดแทนชุดปรับระดับไม่ใช่มาตรฐาน 100% แต่ยอมรับได้ถ้าแข็งแรงและระยะอยู่ในเกณฑ์

• ส่องไฟดูแนวฝ้าใต้ตะเข้ราง: ถ้ามีคราบหรือรอยหยดน้ำแปลว่าหลังคารั่ว บางหลังตรวจหลังคาด้านบนไม่เจอ แต่มาเจอจากรอยบนฝ้า
• การตัดโครงซีลายเพื่อฝังดาวน์ไลท์: ทำให้ฝ้าช่วงนั้นรับแรงลดลง ต้องเสริมโครงยึดเพิ่ม
• สายไฟใต้ฝ้า: ห้ามวางพาดโครงซีลายเปลือย ๆ ต้องร้อยท่อ ไม่อย่างนั้นสายถูกขอบเหล็กบาดจนไฟลัดวงจร

3. ระบบไฟฟ้า: ตู้ควบคุม ปลั๊ก ขนาดสาย และเครื่องตัดไฟรั่ว

ไฟจากการไฟฟ้าเข้าเมนเบรกเกอร์ก่อนแยกไปลูกย่อย ตรวจว่าสายไลน์ สายนิวทรัล และสายกราวด์เข้าถูกช่อง ลูกย่อยแยกตามประเภทการใช้งานและแต่ละชั้นถูกต้อง เครื่องทำน้ำอุ่นและแอร์แยกวงจรของตัวเอง ขนาดแอมป์พอกับการใช้งาน

ใช้ปลั๊กเทสเตอร์เสียบทุกจุด เครื่องจะบอกว่าจุดนั้นผิดอะไร บ้านหลังหนึ่งเจอไฟรั่วลงกราวด์ สาเหตุคือขั้วหลังปลั๊กหลวม และสายใต้ฝ้าที่ไม่ได้ร้อยท่อถลอก อีกหลังเจอปลั๊ก 3 จุดที่สายไลน์กับกราวด์สลับกันหรือไม่มีกราวด์ ต้องเปิดหน้ากากตรวจ สวิตช์ไฟให้ลองเปิดปิดจุดละ 4–5 ครั้ง

• สายไฟแสงสว่าง: 1.5 ตร.มม. ขึ้นไป
• สายปลั๊กไฟ: 2.5 ตร.มม. ขึ้นไป เพราะมีการพ่วงเครื่องใช้หลายเครื่อง
• แอร์ 9,000 BTU: เริ่มที่ 4 ตร.มม.
• เครื่องทำน้ำร้อนแบบหม้อต้ม 6,000–8,000 วัตต์: 6 ตร.มม. ขึ้นไป
• จุดใช้เตาอบหรือเครื่องทำความร้อนสูง: ต้องใช้สายใหญ่ขึ้นตามที่วิศวกรไฟฟ้ากำหนด ไม่อย่างนั้นต้องเดินวงจรใหม่ภายหลัง

ใต้ฝ้าตรวจกล่องพักสายว่าปิดฝาเรียบร้อย การต่อสายต้องอยู่ในกล่อง เคยเจอรอยต่อสายไม่ได้พันเทปปล่อยเปลือย ซึ่งช็อตได้แน่นอน และกล่องเล็กเกินจนปิดไม่ได้ต้องเปลี่ยนเป็นบล็อก 4 นิ้ว ท่อร้อยสายแบบแข็งเดินตามแนวคาน ส่วนช่วงเข้าดวงโคมใช้ท่ออ่อน (flex) แบบโลหะหรือ PVC กันสายเสียดสีกับโครง

เครื่องตัดไฟรั่วตรวจได้โดยกดปุ่ม test ไฟต้องตัด ต้องมีในวงจรเครื่องทำน้ำอุ่น และแนะนำวงจรปลั๊กชั้นล่างซึ่งรวมครัว บางโครงการใส่ตัวเดียวที่เมน ข้อเสียคือรั่วจุดเดียวไฟดับทั้งบ้านและไล่หาจุดยาก ไม่ควรบายพาสเครื่องตัดไฟรั่วเพราะตัดบ่อย ระบบไฟสื่อสารอย่าง CCTV และอินเทอร์เน็ตก็ตรวจแยกอีกระบบ

4. ประตูหน้าต่าง: ฉาก บานพับ และฉีดน้ำจำลองฝน

ใช้เลเซอร์วัดว่าวงกบได้ดิ่งได้ฉาก แล้วเปิดปิดลูกบิด ลองล็อก ไล่ดูสกรูบานพับว่ายึดครบทุกจุด ปัญหาบานพับไม่เกิดทันที อาจเห็นอีก 3–5 ปีเมื่อสกรูเริ่มถอนและบานยื่นออกจากวงกบ

ประตูไม้อัดใช้บานพับ 3 ตัวพอ ประตูไม้จริงที่หนักอย่างประตูหน้าบ้านควรใช้ 4 ตัว โดยติดด้านบน 2 ตัว เพราะน้ำหนักบานถ่วงลงล่างและดึงบานพับบนมากที่สุด บ้านที่ใช้บานพับแค่ 2 ตัวไม่ผ่าน ประตูจะบิดงอและตก

• บานเลื่อนไวนิล (uPVC): มุมต้องเชื่อมด้วยความร้อน ส่วนอะลูมิเนียมเป็นการต่อชน ดูรอยซิลิโคนตลอดแนววงกบทั้งด้านนอกและด้านใน
• เลื่อนเปิดปิดต้องไม่ฝืด ล็อกแล้วต้องเข้าเดือยจริง บางบานล็อกแล้วยังเปิดได้เพราะตัวล็อกไม่ถึงตัวรับ
• ฉีดน้ำด้วยสายยางแรงดันปกติไล่ตามขอบยางและวงกบด้านนอกประมาณ 3–5 นาที ไม่ใช้ water jet เพราะแรงเกินสภาพฝนจริง
• รูระบายน้ำที่รางใต้บานต้องเจาะออกด้านนอก ถ้าเจาะไว้ด้านในถือว่าผิด ต้องแก้
• ขนแปรงตามขอบบานช่วยกันแมลงเข้าบ้าน

การฉีดน้ำสำคัญมากกับบ้านที่ชั้นบนปูลามิเนต เพราะลามิเนตแพ้น้ำ ถ้าน้ำซึมตามขอบวงกบจะชุ่มและขึ้นเชื้อรา

5. ห้องน้ำ: เทสชักโครก อ่าง ท่อ และขังน้ำ 1–2 ชั่วโมง

• ชักโครก: ใส่ขนมปังหรืออาหารปลาจำลองของเสีย แล้วกดดูว่าระบายดี วัดระยะศูนย์กลางรูระบายจากผนังให้ตรงสเปกสุขภัณฑ์ ใต้โถมีแหวนขี้ผึ้งเชื่อมคอห่านกับปากท่อกันน้ำและกลิ่นรั่ว
• สายฉีดชำระ: กดฉีดและดูข้อต่อทุกจุด
• อ่างล้างหน้า: เปิดน้ำให้เต็มทดสอบรูน้ำล้น เคยเจอช่างติดอ่างไม่ได้ระดับจนรูน้ำล้นไม่ทำงาน น้ำเอ่อลงพื้น จากนั้นขังน้ำแล้วปล่อยเพื่อดูว่าสะดืออ่างและข้อต่อใต้อ่างไม่รั่ว จุดนี้เจอรั่วบ่อยมาก
• ท่อระบายพื้น: ดูว่ามีเศษปูนค้างในท่อไหม และมีกลิ่นขึ้นจากท่อหรือเปล่า ถ้ามีกลิ่นแปลว่าไม่ได้ใส่ P-trap
• กระจกเงา: ตรวจการยึดด้วยกาวหรือการแขวนว่าแน่น
• กระเบื้องพื้นผนัง: เคาะฟังเสียงหาโพรง ดูยาแนว และใช้ระดับน้ำเช็กความลาดเอียงให้น้ำไหลลงท่อ

ขั้นสุดท้ายที่ต้องทำทุกหลัง: ปิดท่อระบายพื้นด้วยถุงพลาสติก ขังน้ำบนพื้นห้องน้ำทิ้งไว้ 1–2 ชั่วโมง แล้วลงไปดูฝ้าชั้นล่างใต้ห้องน้ำว่ามีคราบน้ำซึมไหม เพื่อเช็กว่าทากันซึมแล้วและไม่รั่ว ฝ้าใต้ห้องน้ำควรมีช่องเซอร์วิสไว้ซ่อมบำรุง

6. พื้น: เคาะกระเบื้องหาโพรง และตรวจลามิเนตชั้นบน

กระเบื้องมักปูชั้นล่างของบ้าน 2 ชั้น เราไม่เห็นปูนใต้แผ่น จึงต้องเคาะด้วยค้อนยางหรือเครื่องมือที่ไม่แข็งเกินไป เคาะ 4 มุมและกลางแผ่น ถ้าเสียงก้องคือมีโพรง โพรงเล็กที่มุมยังใช้งานได้ ถ้าเกินครึ่งแผ่นต้องแก้ จะรื้อปูใหม่หรือหยอดน้ำปูนขึ้นกับเทคนิคของช่าง

เหตุที่ต้องละเอียด เพราะพื้นรับน้ำหนักทุกวัน มุมที่กลวงเมื่อวางขาโต๊ะ เก้าอี้ หรือเตียงจะแตก และความชื้นจากดินชั้นล่างทำให้กระเบื้องที่ปูไม่เต็มระเบิดได้ง่าย

• ชั้นบนนิยมลามิเนตหรือไวนิล: เป็นเรื่องการออกแบบ ชั้นบนไม่มีความชื้นจากดิน รับน้ำหนักใช้งานน้อยกว่า และให้ความรู้สึกผ่อนคลาย
• พื้นคลิกล็อกต้องวางรอยต่อสลับกัน ไม่ให้แนวต่อตรงกัน จึงล็อกกันแน่น
• เดินและกดดูว่าพื้นยวบหรือมีเสียงไหม ดูขอบไม่บวม ไม่บิดงอ
• ตัวจบขอบที่บันได ห้องน้ำ ประตู และตัวเชื่อมต่างวัสดุต้องยึดแน่น มุมเรียบร้อย ยาแนวไม่แตก

7. ผนังและงานสี: รอยร้าวแบบไหนอันตราย

ตรวจงานสีด้วยตาดูใกล้ ๆ และใช้มือลูบผิว รอยร้าวเล็ก ๆ บนผิวฉาบเกิดจากการหดตัวของวัสดุ ไม่อันตราย เก็บรอยแล้วทาสีใหม่ได้ ส่องไฟเฉียงดูความเรียบของผิวฉาบ ถ้าเป็นคลื่นเล็กน้อยไม่มีผลกับการใช้งาน

ผนังแต่ละชนิดซ่อมไม่เหมือนกัน ทั้งผนังสำเร็จรูป (precast) อิฐมวลเบา อิฐมอญ และอิฐบล็อก ผนังสำเร็จรูปต้องดูว่าร้าวทะลุสองด้านหรือไม่ ผนังอิฐมวลเบาแก้ด้วยการกรีดร่องแล้วซีล

รอยที่ต้องระวังคือรอยที่เกิดกับโครงสร้าง ซึ่งเป็นกระดูกของบ้าน ถ้าเห็นรอยทรุดฉีกออกจากเนื้อเสาหรือคาน ต้องตรวจหาจุดทรุดและปรึกษาวิศวกร อาจต้องเสริมโครงสร้าง ส่วนรอยร้าวที่ผิวฉาบแค่กรีดร่องแล้วฉาบใหม่

8. บันได: ลูกตั้ง ลูกนอน และราวจับ

• ลูกตั้ง: กฎหมายกำหนดไม่เกิน 20 ซม. แต่ในบ้าน 20 ซม. สูงมาก สถาปนิกส่วนใหญ่ใช้ 17.5–18 ซม.
• ลูกนอน: กฎหมายกำหนดไม่ต่ำกว่า 25 ซม. ใช้ 28–30 ซม. กำลังดี ถ้ายาวกว่า 30 ซม. จะก้าวเหนื่อย
• ผิวลูกนอน: ไม้ ไม้จริง หรือกระเบื้อง ต้องเรียบ ไม่แตก ไม่มีรอยขีดข่วน บัวและมุมเก็บงานเรียบร้อย สีไม่เป็นแต้ม
• รอยแตกตามรอยต่อแผ่นไม้ไม่ได้มาจากโครงสร้าง แก้ด้วยการยาแนวปิด
• ราวจับ: เขย่าทดสอบทุกช่วง ดูรอยเชื่อมเหล็กและซี่ราว ต้องแข็งแรงพอให้ผู้สูงอายุพยุงตัวและกันเด็กเล็กพลัดตก

บันไดมักปูก่อนงานอื่นเสร็จ จึงบอบช้ำจากการใช้งานระหว่างก่อสร้าง ถ้าเป็นหลุมหรือรอย ต้องตกลงร่วมกันระหว่างเจ้าของบ้าน ผู้ตรวจ และผู้รับเหมาว่าจะโป๊แล้วทำสี หรือแก้วิธีอื่น

9. ครัว: ท่อน้ำทิ้ง ถังดักไขมัน และชั้นท่อ PVC

บ้านส่วนใหญ่ส่งมอบครัวเป็นห้องโล่งพร้อมจุดท่อรองรับ ให้ฉีดน้ำด้วยสายยางดูว่าท่อน้ำทิ้งระบายดี ต่อเข้าถังหรือบ่อดักไขมันด้านหลัง แล้วไปลงบ่อพักได้ปกติ ถ้ามีชุดครัวสำเร็จรูปมาให้ ตรวจบานตู้เปิดปิดสะดวก เคาน์เตอร์ได้ระดับ กระเบื้องหลังเคาน์เตอร์เรียบร้อย ท่อใต้ซิงก์มี P-trap

บ้านทุกหลังต้องมีบ่อดักไขมันก่อนปล่อยน้ำลงท่อสาธารณะ เพราะเศษอาหารและไขมันจะทำให้ท่อในหมู่บ้านเน่าเหม็นและเรียกหนูมา บางโครงการและบ้านสร้างเองบางหลังไม่มีให้ ต้องแจ้งให้ติดตั้ง ถังดักไขมันสำเร็จรูปที่ตรวจมีฝากลมขนาดราว 60 ซม. ข้างในมีตะกร้าพลาสติก ควรเปิดเทเศษออกราวสัปดาห์ละครั้ง

• ท่อน้ำดี: บ้านพักอาศัยทั่วไปใช้ PVC ชั้น 13.5 เปิดน้ำดูว่าไม่รั่วซึม
• ท่อน้ำทิ้งและท่อส้วม: ใช้ชั้น 8.5 ได้ เพราะเป็นท่อขนาดใหญ่ ถ้าใช้ชั้นหนาราคาจะสูงมาก
• ก๊อกน้ำไหลเบา: ถอดหัวกรองปลายก๊อกล้างเศษออก น้ำจะไหลแรงตามปกติ

10. งานภายนอก: โรงรถ รั้ว บ่อพัก และลานซักล้าง

พื้นโรงรถเป็นคอนกรีตเทไว้ ระหว่างพื้นโรงรถกับตัวบ้านจะมีร่องรอยต่อกว้างราว 10 ซม. ลึกราว 3 ซม. ตลอดแนว ร่องนี้ไม่ได้ทำผิด ตัวบ้านวางบนคานและเสาเข็ม (on beam) จึงทรุดน้อย ส่วนพื้นโรงรถวางบนดิน (on ground) ทรุดไปพร้อมดินและถนนหน้าบ้าน โดยเฉพาะดินอ่อนในกรุงเทพฯ ภาพเดียวกับเสาตอม่อทางด่วนที่ไม่ทรุด แต่พื้นรอบ ๆ ทรุดตลอด รอยต่อแยกไว้ให้ซ่อมง่าย บางโครงการโรยหินตกแต่งในร่อง

ลานจอดหน้าบ้านถ้าไม่ได้ตัดรอยต่อ (control joint) จะแตกเป็นลายไปทั่ว แก้ด้วยการกรีดซ่อม ลานซักล้างหลังบ้านก็แยกพื้นออกจากตัวบ้านเช่นกันเพราะไม่ได้ลงเข็ม ต้องมีท่อหรือรางระบายน้ำลงบ่อพัก เคยเจอโครงการที่ไม่มีท่อระบาย น้ำนองหลังบ้าน ต้องให้แก้

• ประตูรั้วบานเลื่อน: เลื่อนด้วยมือดูความลื่น ราง/ลูกล้อมีเหล็กกับสแตนเลส สแตนเลสไม่ต้องทำสีและอายุใช้งานยาวกว่า แนะนำสำหรับบ้านที่สร้างเอง
• รอยเชื่อมประตูและรั้วเหล็กกล่อง: ต้องเชื่อมรอบแนว ถ้าไม่สนิท น้ำเข้าไปทำให้สนิมขึ้นจากด้านใน สังเกตคราบสนิมแดงตามรอยต่อ
• กำแพงรั้ว: ผิวฉาบเรียบ สีเบอร์เดียวกันทั้งแนว
• ดินรอบบ้าน: ดินถมที่บดอัดไม่ดีจะทรุดเป็นหลุมเมื่อเข้าหน้าฝน ไม่กระทบโครงสร้างแต่ควรถมอัดให้แน่น กันหนูและสัตว์เข้า
• บ่อพัก: เปิดฝาทุกบ่อ เติมน้ำดูการไหล ล้างทรายและเศษปูนที่ค้างก่อนเข้าอยู่ ระดับฝาบ่อต้องต่ำกว่าระดับหญ้าให้น้ำผิวดินไหลลงได้
• จุดวางถังขยะ: ควรมีท่อระบายน้ำขนาด 4–6 หุน กันน้ำขยะขังเหม็น
• ตู้จดหมาย: ซีลรอบตู้ต้องเรียบร้อย ไม่อย่างนั้นฝนสาดเข้าจนจดหมายเปียก
• ใต้รางน้ำฝน: น้ำตกกระแทกจนหญ้าตายและดินเป็นหลุม แนะนำวางหินรองรับแทนการปลูกหญ้า

11. ก่อนรับโอน: เช็กบ้านเลขที่ให้ตรงโฉนด

ทีมตรวจเคยตรวจบ้านเสร็จทั้งหลังแล้วพบว่าบ้านเลขที่ไม่ตรงกับโฉนดที่ลูกค้าถือกรรมสิทธิ์ อาจเกิดจากป้ายสลับ หรือหลังที่ซื้อจริงเป็นอีกหลัง ต้องไปตรวจใหม่อีกหลัง ก่อนเริ่มตรวจจึงควรเทียบบ้านเลขที่กับเอกสารกรรมสิทธิ์ก่อนเสมอ

ถ้าไม่ตรวจก่อนเข้าอยู่ ปัญหาจุกจิกจะทยอยเกิดหลังย้ายเข้า การตรวจตั้งแต่ก่อนรับโอนทำให้ปัญหาใหญ่เหลือเป็นปัญหาเล็กที่ผู้รับเหมาแก้ได้ก่อนส่งมอบ